אחד הסימנים הבולטים לבעיה הוא הבטחה לתשואה גבוהה ויציבה ללא פירוט. רוזן מסביר כי תשואה בנדל"ן אינה נתון בודד, אלא תוצאה של משתנים רבים בהם תפוסה, תחזוקה, ניהול ומיסוי. כאשר מוצגת רק השורה העליונה, ללא פירוק הדרך אליה, מדובר מבחינתו באיתות לכך שהמידע חלקי. "כשמציגים תשואה בלי לדבר על סיכונים, מבקשים מהמשקיע לסמוך על מצגת במקום על בדיקה".
בהקשר זה הוא מציע לבחון כל עסקה גם בתרחישים פחות נוחים. שאלות על חודשים ללא שוכר, עלייה בעלויות או סטייה מהתחזיות אינן שוליות, אלא כלי בסיסי להבנת הסיכון. לדבריו, מי שמספק תשובות ברורות לשאלות הללו מציג לרוב עסקה יציבה יותר, בעוד הימנעות מהן עשויה להעיד על חוסר שקיפות.
דגל אדום נוסף הוא חוסר שקיפות לגבי היזם עצמו. משקיעים רבים מתמקדים במיקום ובמחיר, אך מתעלמים מהגורם שמוביל את הפרויקט. ניסיון קודם, פרויקטים שבוצעו והיכולת ללוות את ההשקעה גם לאחר הרכישה הם, לדבריו, חלק בלתי נפרד מרמת הסיכון, במיוחד כאשר מדובר בשוק זר.
גם הלחץ לסגור עסקה במהירות חוזר כמאפיין בעסקאות בעייתיות. אמירות כמו "נשארו יחידות אחרונות" או "המחיר עולה מחר" עשויות להיות לגיטימיות, אך לעיתים הן משמשות לקיצור תהליך הבדיקה. רוזן מדגיש כי בכל עסקה יש די זמן לאנשי מקצוע לעבור על המסמכים ולהעריך את הכדאיות, וכי ויתור על שלב זה עלול לעלות ביוקר.
גם מחיר נמוך אינו בהכרח יתרון. לדבריו, נכסים זולים עשויים לשקף בעיות עומק כמו ביקוש מוגבל או שוק שכירות חלש. לכן, השאלה המרכזית אינה כמה קל לרכוש את הנכס, אלא האם יש לו פוטנציאל להחזיק ביקוש לאורך זמן ולהישאר אטרקטיבי גם בעתיד.
רוזן מצביע גם על שלב הניהול לאחר הרכישה כנקודת תורפה נפוצה. "קל לדבר על העסקה, הרבה יותר קשה לדבר על השוטף", הוא אומר, ומדגיש את הצורך להבין מי מנהל את הנכס, כיצד מתבצע איתור שוכרים ומה קורה בתקופות ללא תפוסה. ללא מענה ברור לשאלות הללו, גם עסקה שנראית טובה על הנייר עלולה להישחק בפועל.
"גם מספרים, יפים ככל שיהיו, לא שווים הרבה בלי הקשר. תשואה צפויה, שכירות משוערת ועליית ערך הם נתונים שיכולים לסייע בקבלת החלטה, אבל רק אם ברור מה מקורם. האם מדובר בעסקאות דומות באזור, בחוזים קיימים, בהערכה של גורם מקצועי, או פשוט בהנחה שיווקית. בלי מקור, בלי השוואה ובלי תרחישים חלופיים, המספרים נשארים סיסמאות".
כאן מציע רוזן לא להסתפק בתחזית אחת, אלא לבקש שלושה תרחישים: שמרני, סביר ואופטימי. זו דרך פשוטה להבין אם העסקה בנויה על בסיס מציאותי או על תקווה. משקיע אחראי לא מחפש רק את החלום, אלא גם את מרווח הביטחון.
לבסוף, הוא מדגיש את החשיבות של בדיקה משפטית ומיסויית מלאה. השקעה במדינה זרה מחייבת הבנה של דיני הבעלות, החוזים והמיסוי המקומי, והימנעות מבדיקה כזו עלולה להוביל לסיכונים משמעותיים.
"משקיע טוב לא מתלהב מהר, אלא שואל נכון", הוא מסכם, ומדגיש כי "בהשקעות נדל"ן מעבר לים, לא צריך לחפש את העסקה הכי נוצצת. צריך לחפש את העסקה שהכי קל להבין. זו שמציגה יתרונות, אבל גם מגבלות. זו שמדברת במספרים, אבל גם בהקשר. וזו שלא מנסה לקצר תהליכים, אלא להפך, מזמינה את המשקיע לבדוק, להעמיק ולקבל החלטה מתוך שליטה".
התרעות פיקוד העורף