לדבריה, ממצאים ראשוניים מצביעים על כך שבחודש אפריל היו עובדי ההייטק רק 11% מרוכשי דירות היד השנייה בתל אביב, לעומת 26% באפריל אשתקד - ירידה חדה בתוך שנה אחת. גם בשוק הדירות החדשות חלקם עמד על 18%, כאשר באוצר מעריכים שגם נתון זה נמוך משמעותית ביחס לשנים קודמות.
בן נאים הדגישה כי מוקדם עדיין לקבוע מסקנות חד-משמעיות, אך ציינה כי הירידה האפשרית בנוכחותם של עובדי ההייטק כרוכשי דירות עשויה להיות אחד ההסברים לחולשה בשוק היד השנייה בתל אביב. במקביל, חל שינוי בזהות הרוכשים: בעוד שבשוק היד השנייה רוב הרוכשים הם תושבי העיר, בדירות החדשות רק כשליש מהרוכשים מתגוררים בתל אביב, כאשר חלק משמעותי מגיע מחוץ לעיר. באוצר מעלים אפשרות כי מבצעי המימון האגרסיביים של הקבלנים מצליחים למשוך קהלים חדשים לשוק.
לצד זאת, אוהב ציון מציין כי המשבר בענף ההייטק יצר גם הזדמנות חדשה עבור שוק הנדל"ן. "לאחרונה התחלנו בתהליך גיוס לחברה של עובדי הייטק לשעבר לתפקידי שיווק ומכירות, משום שקיים מחסור באנשי מכירות מקצועיים בענף", הוא אומר. לדבריו, גם מבחינת השכר אין בהכרח פער משמעותי: "אנשי שיווק מצטיינים בתחום הנדל"ן יכולים להגיע לרמות שכר שאינן נופלות מאלה שהרוויחו בהייטק."
עם זאת, שמול מדגיש, "מהצד השני אנחנו כן רואים עסקאות של הייטיקסטים שעשו אקזיט ״שמנצלים״ את השוק של הקונים ועושים עסקאות במחירים שלא ניתן היה לקנות בהם לפני שנה וכנראה לא ניתן יהיה לקנות בהם בעוד שנה".
"כלומר מטוטלת בין השכירים שחוששים מפיטורין ומשהים את הרכישות לבין בעלי החברות ובכירים שעשו אקזיט ומעדיפים לרכוש במצב השוק הזה שהכוח נמצא בידם ולא בידי הקבלנים", אמר לסיכום.
"אני אוהב לקחת כדוגמה את שכונת גליל ים, שהיא אחת השכונות המועדפות על צעירים בכלל, ובעיקר על צעירים בעלי אמצעים - כלומר הרבה מאוד עובדי הייטק", הוא מספר, "בשכונה הזו אנחנו רואים ירידה של לפחות 15% בביקושים ובמחירים לעומת לפני שלוש-ארבע שנים. נכון, יש לזה כמה גורמים – המצב הכללי בשוק, כניסת דירות של 'מחיר למשתכן' לשוק היד השנייה – אבל גם ההייטק הוא חלק משמעותי מהסיפור".
לדבריו, "חלק גדול מקהל היעד של השכונה הם עובדי הייטק. כיום הם מרגישים שיש עננה של פיטורים מעל הענף. יש גם את ההשפעה של הבינה המלאכותית, שהרבה מהם חוששים ממנה, וגם הדולר הנמוך. חלקם מחזיקים אופציות או מקבלים שכר שמושפע משער הדולר. הם פשוט עוצרים רגע".
בנוסף הוא מסביר, "אחד הדברים שמאפיינים הרבה עובדי הייטק הוא שהם ממנפים את עצמם מאוד, כי יש להם הכנסות גבוהות ויכולת החזר גבוהה. לא מעט עסקאות שעשיתי עם הייטקיסטים היו במינוף מקסימלי. הם לא חששו לקחת משכנתה של 70% על דירה בשווי חמישה מיליון שקל, כלומר הלוואה של שלושה וחצי מיליון שקל, כי זוג הייטקיסטים יכול להרוויח יחד 60–70 אלף שקל נטו בחודש, וזה עוד לפני שמדברים על בעלי תפקידים בכירים שמרוויחים הרבה יותר".
"חוסר הוודאות משפיע אצלם בצורה כמעט ישירה על ההחלטות. וזה אפילו לא חייב להיות שהם עצמם מפוטרים. מספיק שהם שומעים שחברה גדולה כמו אמדוקס מודיעה על פיטורים או על צמצום כוח אדם, וזה כבר מכניס אותם לחששות. בסופו של דבר, העסקאות שלהם מבוססות על יכולת ההחזר. ברגע שהם כבר לא בטוחים שההכנסה שלהם תישאר כפי שהיא, הם פשוט עוצרים את הרכישה או דוחים את קבלת ההחלטה", הוא מדגיש.
"מדובר במידה רבה בביקוש כבוש. עובדי הייטק אולי מחשבים כעת מסלול מחדש, דוחים רכישה או מתאימים את סוג הדירה לתקציב, אבל הצורך בקורת גג במרכז הארץ לא נעלם. במדינה שבה קיים מחסור מבני וקשיח של עשרות אלפי דירות באזורי הביקוש, האטה זמנית בעסקאות אינה בהכרח מבשרת על ירידת מחירים דרמטית".
"מי שממתין כעת לקריסה במחירים עלול לגלות שככל שהוודאות בשוק העבודה תחזור וסביבת הריבית תשתפר, הביקוש שנדחה יחזור לשוק בפרק זמן קצר. במצב כזה, מרחב הבחירה והמיקוח שקיים כיום עשוי להצטמצם במהירות".
"הכותרות מדברות בכל יום על עוד חברת הייטק שמפטרת עשרות עובדים, אבל צריך להבין את הסיבה לפיטורים", אומר דותן. "ברוב המקרים מדובר בתהליכי התייעלות, בין אם בגלל מהפכת הבינה המלאכותית, שינויים טכנולוגיים, היחלשות הדולר או התאמות פיננסיות. המטרה של החברות אינה להצטמצם לאורך זמן, אלא להתייעל כדי לחזור לצמוח".
לדבריו, גם אם חברה מצמצמת את כוח האדם, אין משמעות הדבר שהיא תפנה באופן אוטומטי שטחי משרדים בהיקף זהה. "אם חברה שכרה אלף מ"ר וצמצמה 25% מהעובדים, זה לא אומר שהיא תחזיר 250 מ"ר. ייתכן שתוותר על 100 מ"ר, אולי על 150, ואולי בכלל לא. חברות מתייעלות מתוך מטרה לצמוח מחדש, ולכן מוקדם לדבר על שינוי דרמטי בביקוש למשרדים".
דותן מוסיף כי גם מהפכת הבינה המלאכותית אינה בהכרח בשורה שלילית עבור שוק העבודה. "נכון שה-AI מחליף חלק מהתפקידים, אבל במקביל הוא יוצר מקצועות חדשים. יהיו פחות עובדים מסוג אחד, אבל יותר עובדים שיפתחו, יתפעלו וינהלו את מערכות ה-AI. הכלכלה תמיד מתאימה את עצמה".
לדבריו, גם בשטח עדיין לא מורגשת מגמה רחבה של חברות המבקשות לצמצם שטחים בעקבות גל הפיטורים. "יש פניות כאלה, אבל הן מינוריות לחלוטין. זה לא משהו שיוצר כרגע שינוי משמעותי בשוק".
דותן מזכיר כי לאורך יותר משני עשורים בענף כבר חזה בתחזיות קודרות שלא התממשו. "הספידו את שוק המשרדים אחרי התפוצצות בועת הדוט.קום, אחר כך במשבר של 2008, אחר כך במשבר הקורונה, וגם היום יש מי שממהר להספיד אותו. אבל בסופו של דבר משרדים תמיד יהיו. אין תחליף לעבודה משותפת, לתרבות הארגונית ולחיי הקהילה שנוצרים במקום העבודה".
לסיכום הוא נשאר אופטימי: "יזמים מטבעם מסתכלים לטווח הארוך. אני לא רק שלא חושב ששוק המשרדים נמצא בסוף דרכו, אלא להפך. התחומים ישתנו, המקצועות יתפתחו, אבל הביקוש למשרדים איכותיים ימשיך לצמוח. אנחנו ממשיכים לבנות ולהאמין בשוק".
התרעות פיקוד העורף