המחיר הרשמי נשאר - ההנחה עוברת למבצעים
במקום להוריד את המחיר הנקוב, חברות מעניקות הטבות בעלות ערך כלכלי משמעותי: פריסות תשלום מסוג 20/80 או 15/85, השתתפות בשכר דירה, מגורים ללא תשלום לתקופה מסוימת, מטבח משודרג, תשלום ארנונה והטבות נוספות. "לפעמים מדובר בדברים שלפני חמש שנים לא יכולנו אפילו לדמיין", אמרה פורמן.
לדבריה, שווי ההטבות עשוי להגיע למאות אלפי שקלים, אך הוא אינו מתבטא תמיד במדדי המחירים. לכן, גם אם מחיר הדירה הרשמי נותר קרוב למחיר השוק, העסקה הכלכלית בפועל עשויה להיות זולה בהרבה. פורמן סבורה כי יש להפריד בין שוק הדירות החדשות לבין שוק היד השנייה. בשוק הדירות החדשות, לקבלנים יש יכולת להציע מימון, דחיית תשלומים והטבות נלוות. לעומת זאת, מוכר פרטי המבקש למכור דירת יד שנייה נדרש בדרך כלל להתגמש ישירות במחיר.
"לדעתי, הירידה יכולה להיות גדולה הרבה יותר מזו שאנחנו רואים בנתונים הסטטיסטיים", אמרה. לדבריה, הפער בין מחירי הדירות החדשות לבין יד שנייה נובע גם מכך שהקבלנים מצליחים לשמור על המחיר הרשמי, בעוד ההנחה האמיתית ניתנת מסביב לעסקה.
משפרי הדיור קונים זמן
אחד הכוחות המרכזיים בשוק כיום הוא משפרי הדיור. רף הכניסה לעסקה נותר גבוה, והרוכשים נדרשים להביא הון עצמי משמעותי - לרוב לפחות 25% ממחיר הנכס. ככל שמחירי הדירות והשכר אינם מתקדמים באותו הקצב, החסם הופך קשה יותר.
מי שלא זכה בתוכניות ממשלתיות דוגמת "מחיר למשתכן" או "מחיר מטרה" נדרש להעמיד סכום ראשוני גבוה, ולכן חלק ניכר מהפעילות בשוק נעשה בידי בעלי דירה קיימת המבקשים להשתדרג.
אלא שמשפר דיור אינו תמיד ממהר למכור את דירתו בתקופה של חולשה. במקום זאת, הוא עשוי לרכוש דירה חדשה מקבלן, שאותה יקבל רק בעוד שלוש או ארבע שנים. כך הוא זוכה בפרק זמן ארוך יחסית להמשיך להתגורר בדירתו, לצבור הון נוסף ולנסות למכור את הנכס הקיים בתנאים נוחים יותר. הקבלנים מצדם מספקים לו חלון זמן באמצעות דחיית רוב התשלום למועד המסירה, מימון בתנאים מועדפים ולעיתים גם השתתפות בשכר דירה או בהוצאות אחרות.
כמו כן, קוברסקי הזהיר כי עסקאות 20/80 ו-90/10 שנחתמו בשנים האחרונות מתחילות כעת להגיע לנקודת המבחן. רוכשים ששילמו סכום קטן במועד החתימה נדרשים כעת להשלים את יתרת העסקה - לעיתים באמצעות משכנתה יקרה בהרבה מזו שציפו לה. "אלה כבר דירות שנמכרו לפני שלוש שנים", הסביר. לדבריו, רוכשים מגיעים לבנקים, מבקשים אשראי ומגלים כי הריבית גבוהה, בעוד שווי הנכס שרכשו לא בהכרח עלה ולעיתים אף ירד.
הפער הזה עלול ליצור מצוקה: הרוכש כבר התחייב לדירה החדשה, אך עדיין לא מכר את הדירה הקיימת. ככל שמועד המסירה מתקרב, כך מצטמצם מרחב התמרון שלו והוא עשוי להיאלץ להוריד את מחיר הדירה הישנה באופן משמעותי. קוברסקי הדגיש כי רכישת דירה היא עסקה רגשית מאוד. אדם נכנס לדירה, מתרשם ממנה ומאותו רגע מתחיל לראות בה את ביתו העתידי. אלא שלדבריו, דווקא בשל כך חשוב לעצור ולבחון את הצד הכלכלי.
"קודם תמכור את הבית שלך ותבין שזו עסקה כלכלית", אמר. "אם אתה רוכש ובמקביל משאיר את הבית שלך, אתה באירוע. מצד אחד כבר התחייבת, ומצד שני עוד לא מכרת. הזמן מתקצר, המסירה מתקרבת, ואז ייתכן שתיאלץ לרדת הרבה יותר במחיר".
"לשחרר סכום קטן מהמשכנתא"
פורמן הצביעה על סיכון נוסף בעסקאות שבהן רוב התמורה משולמת רק לאחר כמה שנים. גם אם הרוכש עומד כיום בתנאי הבנק, איש אינו יכול לדעת כיצד ייראו הכנסותיו בעת מסירת הדירה.
בשלוש שנים עלולים להתרחש שינויים רבים: פיטורים, ירידה בהכנסה, שינוי במצב הבריאותי או אירוע אישי אחר שישפיע על היכולת לקבל משכנתה. רוכש שהניח מראש כי יוכל לקבל מימון בעתיד עלול לגלות שבנק המשכנתאות אינו מאשר לו את הסכום הדרוש. לכך מצטרפת גם ההצמדה למדד תשומות הבנייה. פורמן הזכירה כי גם לאחר השינוי בחוק, המגביל את חלקו של מחיר הדירה שניתן להצמיד, רוכשים עדיין עלולים לספוג תוספות של עשרות ואף מאות אלפי שקלים אם לא הביאו אותן בחשבון.
העצה המרכזית של פורמן לרוכשי דירות מקבלן היא שלא להמתין עד סמוך למסירה כדי להסדיר את מלוא המשכנתא. לדבריה, ניתן לבחון קבלת אישור למשכנתא ושחרור מוקדם של סכום קטן - למשל 50 עד 100 אלף שקל.
המהלך כרוך אמנם בתשלום חודשי של כמה מאות שקלים, אך לדבריה הוא מעניק לרוכש ודאות מסוימת ומוכיח שהמשכנתה כבר אושרה והחלה להתבצע. "מרגע שלקחתם משכנתה ושחררתם סכום מסוים, הבנק כבר לא מתחיל את התהליך כולו מחדש", הסבירה. עם זאת, היא הדגישה שאין צורך למשוך מיד את כל המשכנתא. במשיכה בשלבים ניתן לשחרר תחילה סכום קטן, ובהמשך למשוך את היתרה בהתאם ללוח התשלומים ולקבל את הריביות שיהיו זמינות באותו מועד.
לדבריה, היתרון אינו מסתכם בניסיון לקבע מרווחים או ליהנות מירידה עתידית בריבית. המטרה המרכזית היא להגן על עצם היכולת להשלים את העסקה: "אתה לא יודע מה יקרה בשלוש השנים הקרובות. חשוב לקבע לעצמך את האפשרות לממן את הדירה".
התרעות פיקוד העורף