עתה, משנפתחה ברכת השמיים לקיום חתונות, עם החזרה הכמעט־מלאה לשגרת חיים, ממהרים זוגות להינשא טרם ימי ספירת העומר, מפסח ועד לחג שבועות. המשמעות היא שלא מתחתנים השנה בין 28 במרץ ועד 9 במאי. אך מה שלא מופיע בלוח השנה העברי הוא מועדי הגירושים, שנמצאים בעלייה חדה ככל שרמת השכלה של הנשים עולה (הנשים היו בשנת הלימודים 2019/20 כ־59% מכלל 327,300 הסטודנטים, לעומת כ־43% בשנת הלימודים 1969/70). כן עולה שיעור המתגרשים ככל שרמת החיים של בני הזוג עולה.
שיעור המתגרשים נמצא בעלייה מתמשכת בקרב כל שכבות הגיל. אצל היהודים נרשמה עלייה מ־10.4% בשנת 1996 ל־12.8% בשנת 2016. העלייה החדה ביותר נרשמה לאחר גיל 35, ושיאה בקרב בני 40־44, שם שיעור הגירושים עלה מ־8.4% ל־13.6%. בקרב מוסלמים עלה שיעור הגירושים באותן שנים מ־5.8% ל־8.7%. השיא הוא בשכבת הגיל 30־34, שבקרבם עלה השיעור מ־3.5% ל־8.8%. כאשר מתגרשים מפסיקים לגור יחד ומחפשים מקום מגורים נוסף. כלומר, הביקוש לדירות עולה. בשנת 2018 התגרשו 15,605 זוגות, עלייה של 870 זוגות בחמש שנים.
בקרוב אצלכם?
העלייה ברמת החיים והחברה המתירנית מביאות לדחיית גיל הנישואים ולגידול במספרם של מי שנשארים רווקים. מספר הרווקים היהודים בני 35־45 עלה מממוצע של 137 לכל 1,000 גברים בשנת 2008 ל־261 בממוצע בשנת 2018. מספר הרווקות באותן שנים ובאותו הגיל עלה מ־112 ל־220 לכל 1,000 נשים. האמנציפציה של הנשים היהודיות המשתכרות היטב - טוב יותר מאמהותיהן - מאפשרת להן לחיות חיי רווקות עמוק לתוך שנות ה־30 של חייהן. התוצאה היא שהביקוש לדירות עולה, מאחר שיותר דירות נתפסות בידי רווקות ורווקים.
שיעור הנשים היהודיות מכלל מחזיקי רישיון הנהיגה עלה בשנת 2020 ל־46% לעומת 44% בשנת 2010, אבל העלייה התלולה היא בקרב נשים ערביות: שיעור הנשים המחזיקות רישיון מכלל מחזיקי הרישיונות בחברה הערבית עלה ל־40% לעומת 33%, בהתאמה.
מספר העולים ארצה בחמש השנים עד לשנת 2019 היה 141,750, עלייה של עוד 50,613 עולים לעומת חמש השנים שקדמו לשנת 2014. ישראל הפכה למדינה אטרקטיבית עם רמת חיים עולה במהירות ורמת הכנסה לנפש שמשתווה גם לוותיקות במדינות אירופה. ישראל עברה את "המסה הקריטית" והגיעה לאוכלוסייה של 9.4 מיליון איש, מה שהגביר את היתרונות הכלכליים של המשק כגון ייצור, מסחר ומתן שירותים פנים־ארציים. משום כך תמשיך העלייה לגבור, מה גם שהמצב הכלכלי במרבית העולם, גם בעקבות הקורונה, שווה או גרוע או גרוע מאוד לעומת ישראל, שהפכה לא רק למדינה נכספת אלא לארץ זבת חלב ודבש, ארץ תעסוקה לבעלי מקצועות בינלאומיים נדרשים ובעלת יתרון של קרבה למשפחה. ישראל היא ארץ חלומות לרווקות עולות, לגרושות ולאלמנות: שיעורן מקרב העולות היה בשנת 2019 42.5%. בקרב הגברים השיעור של הלא נשואים היה 37.5%. מטבע הדברים, עלייה כה מסיבית של רווקים וגרושים משני המינים מביאה לעלייה בביקוש לדירות - לא רק בשל העלייה גופא אלא בשל אחוז הרווקים בין העולים.
הבלדה על סבתא וסבא
ההצלחה של המשק הישראלי, בעיקר בתחום ההייטק שבו חסרות ידיים עובדות (גם היום, בשיא משבר הקורונה), הביא לירידה חריפה במספר המהגרים לחו"ל: מ־131,700 בשבע השנים עד לשנת 2011 ל־107,900 בשבע השנים עד לשנת 2018. אבל מה שחשוב הוא ההגירה נטו, כלומר היוצאים בניכוי הנכנסים - ישראלים שחזרו ארצה. בשבע השנים לפני שנת 2011 חזרו 70,800, מאז ועד לשנת 2018 חזרו 60,200.
מספר המהגרים "נטו" לחו"ל בשבע השנים שקדמו לשנת 2011 היה 60,900. מספר זה ירד ל־47,700 בשבע השנים עד לשנת 2018, כלומר נסיגה של 13,200 במספר היורדים. המשמעות היא כי פחות משפחות פינו את בתיהן בישראל לטובת האחרים. לא זו בלבד, החוזרים מחו"ל, שבאו לאחר שנות לימוד ופעילות עסקית מעבר לים, חוזרים ארצה עם ממון (לא תמיד, כמובן). במילים אחרות: הירידה בהגירה מהארץ מביאה לעלייה בביקוש לדירות.
העלייה בתוחלת החיים בישראל היא של 2־2.5 שנים בעשור, למעט שנת הקורונה. תוחלת החיים של נשים בגיל 65 עומדת על עוד 22.2 שנים ושל גברים על עוד 19.9 שנים. עוד ועוד ישראלים בעלי יכולת שוכרים את שירותיהם של מי שמסייעים להם, בעיקר עובדים זרים. המשמעות היא כי עוד סבים וסבתות רבא אינם מפנים הדירות לילדיהם, שאף הם הפכו לסבים. כך יורד היצע הדירות למגורים גם ממקור זה.
מכלל הנתונים דלעיל נובע שהביקוש לדירות עולה: בשנת 2018, הכמות המבוקשת של דירות חדשות למכירה או דירות שנבנו למטרה אחרת שלא למכירה (כגון קבוצת רכישה או להשכרה) הייתה 41,039. שימו לב שבשנת 2019 כבר קפצה הכמות המבוקשת ל־51,495 דירות. בשנת הקורונה, היא שנת 2020, כבר זינק הביקוש ל־52,216 דירות. אם נביא בחשבון רק את מספר הדירות החדשות שנמכרו, נמצא כי מספרן עלה מ־22,698 בשנת 2018 ל־33,431 בשנת 2019, עם התחזקות הזכאות במסגרת המחיר למשתכן בימי כהונתו של שר האוצר לשעבר משה כחלון. בשנת 2020 כבר זינק ל־38,317 מספר הדירות החדשות שנמכרו. בפועל התחלות הבנייה וגמר הבנייה אינן מספקות את הצרכים.
עם כניסתו של כחלון למשרד האוצר (והאחראי על הבינוי) בשנת 2015, קפצו התחלות הבנייה מממוצע שנתי של 46,358 דירות במשך שלוש שנים עד 2014, ל־54,373 בממוצע במשך חמש השנים שבין 2015־2019. מה שרלוונטי זה כמובן גמר הבנייה, הן רק לאחר שלב הגמר אפשר לאכלס את הדירה. ובכן, מספר הדירות שבנייתן הסתיימה עלה מ־41,524 ל־49,045 באותן שנים. למעשה במשך חמש שנים מספר הדירות שבנייתן החלה היה כמעט יציב: 53,713 בשנת 2015 ו־53,318 בשנת 2019. מספר הדירות שבנייתן הסתיימה עלה מ־44,664 בשנת 2015 ל־51,975 בשנת 2019.
אבל, מספר משקי הבית בישראל, שהיה בשנת 2014 1.9557 מיליון, עלה בשנת 2019 ל־2.1792 מיליון, כלומר נדרשו עוד לפחות 223,540 דירות כדי לספק את העלייה במספר משקי הבית, כ־55,885 דירות לשנה בממוצע. המשיך להצטבר מחסור, נוצר גירעון בדירות לעומת התחלות הבנייה וגמר הבנייה (למרות הקפיצה הגדולה כאמור בתקופתו של כחלון). גירעון זה לוחץ את המחירים כלפי מעלה.
דירה עם נוף לעבודה
עכשיו נוסף לכל אלה גם ביקוש לדירות לשם עבודה מהבית, אומנם פחות למספר הדירות ויותר לגודלן. העבודה מהבית מביאה לביקוש לדירות גדולות יותר, ומשום כך נוצר לחץ לעבור לחגורה הראשונה והשנייה מסביב לגוש דן כדי לזכות בדירה מרווחת יותר עם חניה סבירה. הפחתת מס הרכישה בסתיו שחלף הביאה לעלייה בביקוש לדירות בידי משקיעים שמזהים את אפשרויות הרווח ברכישת דירה, בייחוד בשל החלופות להשקעה "בטוחה" מנקודת ראותם, השקעות שאינן בנמצא בשל הריבית והתשואות הנמוכות בשוק ההון.
האכזבה מהשקעה בחו"ל בקרב חלק מהמשקיעים בשוק הנדל"ן גברה. חלקם התאכזבו מרה מההשקעה בחו"ל, שקסמה להם עד שהתברר כי הטיפול בה, הניהול מרחוק ואף רמייה מצד חלק ממתווכי החלומות פגעו בהם ובהשקעתם. גם ייסוף השקל פגע בשווי במונחי שקל של ההשקעה מעבר לים. עוד נתון שמצטרף לדוחפים מעלה את מחירי הדירות, מלבד לביקוש שפורט בהרחבה, הוא הריבית הנמוכה מאוד למשכנתאות. במונחים היסטוריים, לא היו ריביות כה נמוכות בישראל מעולם, מה שהופך את ההשקעה בנכסי דלא ניידי לאטרקטיבית.
התוצאה מכל האמור לעיל היא עלייה במחירי הדירות. בשבוע הבא יפורסמו נתונים חדשים בידי הלמ"ס. בעשרת החודשים הראשונים של 2020 עלו מחירי הדירות בכ־4%, בשנתיים עלו ב־7.5%, בשלוש שנים עלו ב־5.8%. עדיין העלייה בשלוש שנים נמוכה בגלל המחיר למשתכן: במשך שלוש השנים שעד לפני שלוש שנים עלו המחירים ב־17.6%. מחירי הדירות עלו בעשור האחרון ב־50.2%, לאחר שבעשור הקודם לכן עלו ב־45.8%. מחירי הדירות החדשות עלו בשנה האחרונה ב־3.1%. אגב, בשלוש השנים שלפני כן הם ירדו ב־3% בגלל שחלקן של הדירות במסגרת המחיר למשתכן היה בממוצע (בשלוש השנים האחרונות) 37%.
מה יעשו כל הזוגות האוהבים שנוהרים בימים אלה ממש לרבנות כדי להתחתן ולבנות בית בישראל? האם יוכלו לרכוש דירות שמחירן רק מאמיר? האם המובטלים או מקבלי שכר בזכות החל"ת יוכלו להגיע לדירה משלהם? המשבר יגיע כאשר מאות אלפי אנשים יהיו ללא הכנסה עם סיום החל"ת. הדירה תתרחק מהר מאוד ותחמוק מהישג ידם, הן מפני שיהיו במחסור כיס והן בשל התייקרות הדירות וסגירת תוכנית מחיר למשתכן.
מה יעשו אז? ירכשו דירה בפריפריה - שאף היא לא זולה יותר (בצפון תעלה דירת 3.5־4 חדרים 1.008 מיליון שקל בממוצע; בדרום 1.155 מיליון שקל)? כדי לרכוש דירה בישראל, במחיר ממוצע של 1.574 מיליון שקל, ישראלי זקוק ל־131 חודשי עבודה בממוצע, כאילו שכל השכר (ברוטו!) מיועד לכך. כלומר, הרבה שנים של זיעה ייאוש ותסכול.
ככל הנראה תהיה מנת חלקם של רבים מהזוגות הצעירים שנישאו או נישאים בימים עליזים אלה לחזור לגור אצל הוריהם, אצל הורים שיאפשרו להם לעשות זאת, אם בכלל, עם כל הקשיים הכרוכים בכך. הנהירה תהיה בייחוד לאזורים הכפריים, שם הטמעת הזוג הצעיר במשפחה קלה יותר, בעיקר במבנים הסמוכים לבית הוריו של אחד מבני הזוג. לא נורא, בלאו הכי חצי מהשבוע יעבדו מהבית ולעיר הגדולה והיקרה הם ייסעו פחות ופחות.
מרבית הנתונים על בסיס דוחות הלמ"ס. אין בנאמר המלצה לפעולה.