באמצע נובמבר האחרון, לפני כחצי שנה, ראיינתי בטור הזה את ניר מסיקה, לשעבר סמנכ"ל מטה הדיור הלאומי במשרד האוצר, על עתידו של שוק הנדל"ן. אלו היו ימים של משבר הקורונה, שנראית עתה כזיכרון רחוק במיוחד (זה טבעם של משברים גדולים בכלכלה, הם נשכחים כמעט לחלוטין ברגע שהם חולפים).

לשמחתנו, תרחישי הקיצון והנבואות האפוקליפטיות בנוגע לכלכלה הישראלית (תזכורת: "קריסה", "ונצואלה", "פשיטת רגל" - אלו היו רק חלק מן הנבואות) לא התממשו והכלכלה צלחה את המשבר בנזק מינורי יחסית, כאשר המשק כעת עף קדימה בזכות מבצע החיסונים המוצלח.

הנושא הכלכלי אומנם עלה לשיח הציבורי בבחירות האחרונות, אבל תוצאות הבחירות מחזירות שוב את אי־הוודאות, לא רק לעולם הפוליטי, אלא כמובן גם לעולם הכלכלי, ששוק הנדל"ן הוא מרכיב מאוד דומיננטי בו. אי־ודאות? לא בדיוק. יש החלטות שיצאו לדרך במהלך השנה האחרונה שעלולות־עשויות להיות להן השפעה משמעותית על שוק הנדל"ן, ובשביל להבין מה בדיוק הוחלט וכיצד זה ישפיע על שוק הנדל"ן חזרנו השבוע אל מסיקה.

ראשית, רקע בקליפת אגוז על ההחלטה המשמעותית שהתקבלה בחודשים האחרונים: תוכנית "דיור במחיר מופחת" של משרד השיכון אושרה בתחילת דצמבר 2020 והחליפה את "מחיר למשתכן". על פי דוח בנק ישראל שפורסם השבוע, שווקו במכרזי "דיור במחיר מופחת" כ־4.2 אלף יחידות דיור, כאשר חלק מהמכרזים נסגרו בדצמבר 2020 ואחרים ייסגרו בהמשך.

מההשוואה שערך בנק ישראל בין שתי התוכניות עולים חמישה ממצאים בולטים: הראשון, תנאי הזכאות בתוכנית "דיור במחיר מופחת" דומים מאוד לאלה של "מחיר למשתכן" וזכאי התוכנית הישנה יוכלו לגשת להגרלות של התוכנית החדשה; השני, במחיר למשתכן הייתה התחייבות להנחה של לפחות 200 אלף שקל לדירה, ואילו בתוכנית החדשה אין התחייבות להנחה מינימלית; השלישי, במסגרת מכרזי "מחיר למשתכן", שווקו פרויקטים בכל הארץ בשיטת שיווק אחידה: מחיר הקרקע נקבע מראש על ידי רמ"י (מחיר הקרקע מסובסד), והקבלנים התחרו על המחיר (המכירה) למ"ר כאשר מגיש ההצעה הנמוכה זכה במכרז.

תוכנית "דיור במחיר מופחת" מחלקת את הארץ לשלושה אזורים, שבכל אחד מהם שיטת השיווק שונה. באזורי יוקרה לא יינתנו הנחות על הקרקע, והקרקעות ישווקו במכרז פומבי לכל המרבה במחיר. באזורי הביקוש מכרזי "מחיר מופחת" הם דו־שלביים: במכרז נקבעים מחיר מינימום ומחיר מקסימום למ"ר, בשלב הראשון היזמים מגישים הצעות למחיר למ"ר, ובשלב השני היזמים שהגישו את ההצעה הנמוכה ביותר (לפי המכרזים שיצאו לדרך מדובר במחירי מינימום) מציעים תשלום נוסף עבור הקרקע, מעבר למחירה המופחת שרמ"י הציעה במכרז. באזורי הפריפריה מחיר הקרקע ומחיר למ"ר אמורים להיקבע על ידי המדינה, והיזמים יתחרו על גובה התשלום בין הוצאות הפיתוח.

הממצא הרביעי הוא שמחירי הקרקע ב"מחיר למשתכן" נגזרו משומות שערך השמאי הממשלתי בשנת 2015, ולא עודכנו מאז, מה שהביא לעתים להנחות משמעותיות. בתוכנית החדשה ההנחות על הקרקע נגזרות משומה מעודכנת, ולכן לא צפויה הנחות בסדר גודל דומה לזכאים. הממצא החמישי: במסגרת התוכנית החדשה תמהיל הדירות משתנה, כך שמחצית מהן יימכרו במחירי שוק.

ניר מסיקה, לשעבר סמנכ''ל מטה הדיור הלאומי (צילום: פרטי)ניר מסיקה, לשעבר סמנכ''ל מטה הדיור הלאומי (צילום: פרטי)

"החלטה אומללה"

מה לתפיסתך ההבדלים המשמעותיים בין שתי התוכניות?
"בסופו של דבר הקריטריונים לזכאות בתכנית החדשה נשארו די דומים אך ההבדל העיקרי הוא חלוקת הארץ לשלושה אזורים, כאשר בכל אזור נקבעה שיטת שיווק אחרת. כמו כן בוטלה הקפאת מועד השומות של הקרקע, שבתוכנית מחיר למשתכן נקבע למועד השקת התוכנית - קרי ליוני 2015. רק החלטה זו על עדכון השומות 'משכה' את המחירים כלפי מעלה אך לצערי ההחלטה הדרמטית יותר היא ביטול הסבסוד במרכז הארץ וחזרה לשיטת השיווק 'כל המרבה במחיר'".

ואיך תשפיע ההחלטה על שוק הדיור בישראל?
"חשוב לזכור שההחלטה אושרה אומנם במועצת מקרקעי ישראל בחודש ספטמבר אך היא נכנסה לתוקף רק רבעון לאחר מכן, בחודש דצמבר, בעקבות מחלוקות עם שר האוצר, שסירב במשך שלושה חודשים לאשר את ההחלטה. בראייה לאחור אני כבר לא בטוח מה היה עדיף - ששר האוצר היה חותם על ההחלטה באופן מיידי או לחלופין שהוא היה ממשיך להשהות את החתימה שלו".

תסביר.
"ברגע שבוטל סבסוד הקרקע במרכז הארץ, המדינה חזרה לשווק קרקעות באזורי הביקוש לכל המרבה במחיר, כלומר המדינה חזרה לספסר בקרקעות המדינה ונתנה את האות לפתיחתו של מרוץ אכזרי של עליות מחירים במרכז הארץ, שעתיד לסחוף את מדינת ישראל כולה. את תוצאות ההחלטה האומללה הזו ישלמו קודם כל הזוגות הצעירים במרכז הארץ, שתרים אחר קורת גג במחיר הוגן ליד מעגלי התעסוקה, המשפחה והחברים שלהם. אותם חברי מועצה מכובדים שהרימו יד אחת בעד ההחלטה קבעו בידם השנייה את היתדות של האוהלים במחאת הדיור הבאה".

זו אמירה חריפה מאוד. אתה באמת חושב שאנחנו עומדים בפתחה של מחאת דיור חדשה?
"צריך לזכור שבקיץ הקרוב ימלא עשור למחאת הדיור הגדולה שהציפה את המדינה. אותה מחאה התחילה מתל אביב וגלשה ליישובים נוספים בכל רחבי הארץ. דור שלם ראה בעיניים כלות איך החלום להגיע לקורת גג במחיר הוגן הפך לבלתי אפשרי ויצא החוצה להפגין בדרישה לשינוי סדרי עדיפויות".

"אם הממשלה החדשה, שכולי תקווה שתקום במהרה, לא תשכיל לשנות את ההחלטה הזו, התרחיש למחאת דיור חדשה דור 2.0 בהחלט לא נראה כרעיון מופרך. תוצאות המכרזים האחרונים שבוצעו בשיטת כל המרבה במחיר הראו בצורה שאינה משתמעת לשתי פנים שאשר יגורנו בא לנו".

תן דוגמה.
"לדוגמה במכרז ברמת השרון, היזמים הזוכים הציעו מחירים גבוהים מאוד תמורת הקרקע, דבר שעל פי ניתוחים כלכליים מגלם עליית מחירים מטורפת של 20־25% במחירי הדירות".

עבדת חמש שנים באוצר, אתה מכיר היטב את הטענות שמחיר למשתכן פגעה בהכנסות המדינה, בייחוד בשעה זו כאשר הגירעון מרקיע שחקים וכל שקל חשוב לתקציב, אני מניח שזה היה הרציונל בבסיס ההחלטה, לא?
"אולי. אבל חבל שחברי המועצה לא ראו את התמונה האמיתית. נכון, תוכנית מחיר למשתכן עלתה לאוצר המדינה כ־7 מיליארד שקל אך הציבור בישראל, במיוחד הזוגות הצעירים, הרוויחו מהתוכנית 21 מיליארד שקל. כלומר, על כל שקל שהמדינה השקיעה בתוכנית, הציבור הרוויח 3 שקלים".

"כמו כן, הטענות שהממשלה הקודמת פגעה בהכנסות המדינה בשל מדיניות הדיור שלה פשוט לא עומדות במבחן המציאות. כדאי לבדוק טוב טוב בספרים ולגלות שהכנסות המדינה ממסי נדל"ן בשנים 2016־2019 היו בשיא של כל הזמנים. לגבי הכנסות רשות מקרקעי ישראל - כנ"ל. ארבע השנים הללו היו תור הזהב של רשות מקרקעי ישראל".

אז איך אתה מסביר את זה? מצד אחד תוכנית שעולה כסף והרבה ומצד שני שיא בהכנסות?
"פשוט מאוד. היה פה מאמץ ממשלתי משולב, שהגדיל בצורה דרמטית את העוגה ולא הסתפק רק בלחלק אותה אחרת. הממשלה הקודמת שמה את נושא הדיור בראש סדר העדיפויות שלה ופעלה בצורה נחושה, יש שיאמרו ברוח הזמנים כיום באובססיביות, בשוק הנדל"ן. נשברו פה שיאים בפעילות מוסדות התכנון, בשיווקי הקרקעות על ידי רשות מקרקעי ישראל, בקידום תוכניות לאומיות כגון מחיר למשתכן ועוד. היה מאמץ אמיתי מצד כל השותפים לפתרון משבר הדיור".

"בממשלה הנוכחית המטוטלת נעה בחדות לצד השני, ונדמה שכל הפעילות הממשלתית בענף נזנחה והופקרה. אני מנהל שיחות עם גורמים רבים בענף הן מהמגזר הפרטי והן מהמגזר הציבורי. התחושה של כולם משותפת שאין בעל בית. שאין גורם אחד, כתובת אחת שמטפלת בענף".

אז אתה חושב שפירוקו של מטה הדיור הלאומי היה טעות?
"הבט, את העובדים המקצועיים של מטה הדיור הלאומי אפשר היה לספור על כף יד אחת. כל ההצלחות של הממשלה הקודמת היו קודם כל גם מנת חלקם של כל העובדים המסורים במינהל התכנון, במשרד הבינוי והשיכון, ברשות מקרקעי ישראל, במשרד המשפטים, במוסדות התכנון, ברשות להתחדשות עירונית, בחברת דירה להשכיר ויסלחו שאר השותפים היקרים ששכחתי".

"בסופו של דבר מדובר באותם עובדים, רובם המוחלט הרי לא התחלף. מה שהשתנה זאת הסינרגיה, מה שהתחלף זה הרצון האמיתי לשלב ידיים ולפעול כולם לטובת מטרה נעלה אחת וכמובן גם רוח המפקד שניצחה על התזמורת הזו. ועל השינוי הזה כולם משלמים בסופו של דבר את המחיר. וחבל".

אתה מפנה אצבע מאשימה לשר האוצר ישראל כ"ץ?
"לא. ארגז הכלים שעמד לרשותו של שר האוצר הקודם נלקח ממשרד האוצר כבר בשלב ההסכמים הקואליציוניים של הממשלה ה־35, עוד בטרם קיבל כ"ץ את תיק האוצר. נושא הדיור נפל קורבן לחריקות, לקלקולים ולהתקוטטויות של הממשלה הפריטטית, שהיו לצערנו מנת חלקה כמעט מהיום הראשון שבו היא הושבעה".

אנחנו בסיומה של מערכת בחירות רביעית, עוד פלונטר, אתה מאמין בכלל שהעיסוק הממשלתי ישתנה לטובה?
"הפריע לי מאוד שבמערכת הבחירות הזו כל נושא הדיור נדחק הצדה ולא קיבל את המקום הראוי. לא ראיתי פוליטיקאי אחד, מימין ומשמאל, ממחנה כן ביבי וממחנה לא ביבי, שאומר בבירור שהוא מעוניין להיות שר הבינוי בממשלה הבאה ושהוא מתכוון לדרוש שתיק הבינוי יהיה חלק מתיקי מפלגתו בקואליציה. לא ראיתי פוליטיקאי אחד שמציג אג'נדה ברורה, משנה סדורה, לקידום הסוגיות הרבות שעל הפרק".

"אני לא איש פוליטי, והביקורת שלי פה היא באמת חוצה מפלגות. אני חושב שלקטר של המשק, שנמצא במשבר בחודשים האחרונים, מגיע יחס ראוי יותר ואני מקווה שאכן הוא יזכה לכך בממשלה הבאה".

תפס אמריקה

אתה טוען שאתה לא איש פוליטי אבל הטור שפרסמת באנגלית ב"ג'רוזלם פוסט" היה די פרו־נתניהו. (תזכורת: מסיקה פרסם בתחילת פברואר את סיפור לידתה של התוכנית לבניית רמת שלמה בירושלים, שהתפוצצה ברעש גדול בעת ביקור של ביידן, אז סגנו של אובמה, בשנת 2010 בירושלים. הביקור שאירע לפני 11 שנים, חזר שוב השנה לכותרות בעקבות השבעתו של ביידן לנשיא ארצות הברית, ובהמשך לשיחת הטלפון מהבית הלבן ללשכת ראש הממשלה שבוששה להגיע).

"הטור הזה היה פרו מדינת ישראל. הכל התחיל כאשר קראתי לפני מספר חודשים את ספרו של אובמה שבו הוא האשים בניסיון מכוון להכשיל את ביקורו של ביידן, אז סגן הנשיא, בירושלים בשנת 2010. במקרה באותו הזמן עבדתי בלשכת יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בירושלים וכך יכולתי לספר את הסיפור האמיתי מנקודת המבט שלי על התוכנית להרחבת שכונת רמות".

"את הטור כתבתי אחרי זכייתו של ביידן במרוץ לנשיאות ארצות הברית, ואחרי שטרחתי לקרוא גם את המהדורה באנגלית כדי לוודא שמשהו לא 'התפספס' בעת התרגום. בסופו של דבר הכל היה צירוף מקרים, צירוף מקרים אומלל, לא היה שום ניסיון מכוון של ממשלת ישראל או של העומד בראשה להכשיל את הביקור המדובר".

"חשוב לציין שקיבלתי תגובות חיוביות מאוד לטור, הן מגורמים בכירים מישראל והן מגורמים בכירים בממשל האמריקאי, לרבות ממחלקת המדינה האמריקאית. צריך לזכור, היחסים עם ארצות הברית הם אחד הנכסים האסטרטגיים החשובים ביותר של מדינת ישראל, ואם בזכות הטור הצלחתי לתרום ולו פרומיל לשיפור יחסי ישראל־ארצות הברית, מבחינתי עשיתי את שלי".

חוזרים לשוק הנדל"ן: בהתחשב גם ברמת הריבית האפסית שמהווה גורם נוסף לעליות מחירים - מה אתה צופה לשוק?
"לצערי, אני לא איש בשורות. הירידה החדה מאוד בשיווקי הקרקע על ידי רשות מקרקעי ישראל בשנת 2020 הולכת להשפיע דרמטית על היקף התחלות הבנייה בשנים הקרובות והשילוב עם מדיניות המקרקעין במרכז הארץ בהחלט שלא מבשר טובות לזוגות הצעירים. לא מופרך לשער שכעת, בסיומו של משבר הקורונה, אנחנו עלולים לחזות בגל של עליות מחירים שיתחיל במרכז הארץ ויתפשט לשאר האזורים, ולכן, כפי שציינתי, אני מאוד מקווה שהממשלה הבאה תשכיל לפעול אחרת ותציע תקווה לזוגות הצעירים בתחום הדיור".

"כדאי גם שהממשלה הבאה תקדם את כל סוגיית התשתיות שבסופו של דבר קשורה קשר בל ינותק לדיור כגון תשתיות תחבורה, לרבות פתרונות להסעת המונים, תשתיות מים וביוב, מוסדות ציבור ועוד. כל השקעה בתשתיות תהווה מכפיל כוח משמעותי לכלכלה הישראלית ותסייע בהזנקת המשק קדימה. גם נגיד בנק ישראל פרופ' אמיר ירון ציין זאת בדוח השנתי של הבנק, שפורסם לפני מספר ימים לסיכום שנת 2020".

"בסופו של דבר הזכות לקורת גג היא זכות בסיסית, וחשוב שמקבלי ההחלטות בממשלה הבאה יפעלו בכל הכלים העומדים לרשותם כדי לממש את הזכות הזו עבור האזרחים".

[email protected]