לא הגירעון ולא בעיה כלכלית כזו או אחרת הם האתגר של הממשלה החדשה, אלא רק דבר מרכזי אחד: שוק הנדל"ן ומחירי הדירות. המשק מתאושש במהירות, כפי שצפינו, ואיתו נראה גם את רמת הגירעון יורדת. האם הממשלה החדשה לא צריכה להקפיד על משמעת תקציבית ועל ריסון תקציבי? בוודאי שכן ובוודאי שצריכים לנקוט צעדים לריסון תקציבי כמו צמצום בהוצאות או גידול בהכנסות (אף שקשה לי לראות העלאת מסים), אבל היעד המרכזי הוא מחירי הדירות.
האקלים לא נוח במיוחד: הריבית האפסית ממשיכה לתדלק את מחירי הנכסים ותמשיך לעשות כן גם בעתיד הקרוב, בין אם מדובר במניות ובין אם מדובר בדירות. זאת ואף זאת, מדובר בשוק מורכב שאין בו תוצאות מיידיות, ומכאן עולה החשיבות של פעולות מיידיות. וחשוב מכל: ממשלת השיתוק האחרונה מסמסה למעשה את תוכנית מחיר למשתכן של משה כחלון, אחד הגורמים לזחילה כלפי מעלה של מחירי הדירות לאחרונה.
תמיד חשבתי שהביקורת של כלכלנים ושל התקשורת הכלכלית על מחיר למשתכן היא מוגזמת ולא הוגנת. היא הצליחה לבלום במשהו את מחירי הדיור, וחשוב מכך, היא העניקה לזוגות צעירים דירות במחיר נמוך בצורה ניכרת ממחיר השוק וחסכה להם סכומים נכבדים. היא עבדה מצוין בפריפריה והתחילה לעבוד טוב במרכז, אבל איכשהו, עם הקמת ממשלת השיתוק האחרונה, התוכנית גוועה אט־אט.
בחודש אפריל האחרון, לפני כמעט חודשיים, ראיינתי את ניר מסיקה, לשעבר סמנכ"ל מטה הדיור הלאומי במשרד האוצר, על עתידו של שוק הנדל"ן בישראל. מסיקה לא היה אופטימי במיוחד, והזהיר כי המהלכים שעשתה הממשלה בחודשים האחרונים עלולים להוביל שוב לעליות מחירים חדות ואולי אף למחאת דיור חדשה, עשור בדיוק לאחר שהסתיימה מחאת הדיור הקודמת, שהחלה ברחוב רוטשילד בתל אביב והתפשטה לכל רחבי ארץ. הקמת הממשלה היא עיתוי מצוין לחזור למסיקה.
בראיון האחרון שלך אמרת דברים חריפים מאוד על כך שהמדינה נתנה את האות לפתיחתו של מרוץ אכזרי של עליות מחירים במרכז הארץ, שעתיד לסחוף את מדינת ישראל כולה.
"אכן, ואני עדיין עומד מאחורי הדברים שאמרתי בראיון האחרון. בחודשיים האחרונים נדלקו נורות אדומות רבות המעידות על כך שהממשלה הנוכחית די איבדה שליטה או עניין - או אף את שניהם יחד - בכל הנוגע לשוק הנדל"ן".
עד כדי כך? איבדה שליטה?
"ראה את הנתונים שפרסם בתחילת השבוע אגף הכלכלן הראשי על שוק הנדל"ן בחודש מרץ. מהסקירה עולה כי בחודש מרץ היה מספר העסקאות גבוה מאוד - כ־13,200 דירות. מדובר במספר הגבוה ביותר של עסקאות שנעשו בחודש מרץ ב־20 השנים האחרונות, בפרט בפלח השוק של דירות יד שנייה".
"גם ציבור המשקיעים חוזר בהמוניו לשוק. סך הדירות שרכשו המשקיעים עמד על 2,500 דירות. זהו גידול חד של 114% בהשוואה למרץ 2019 וגידול של 17% בהשוואה לחודש הקודם. וכך שיעור המשקיעים מסך העסקאות עומד כיום על 19%".
יאמרו באוצר: זו הייתה המטרה בהפחתת מס הרכישה בקיץ האחרון, כחלק מהמאמצים לאושש את המשק על רקע משבר הקורונה, לא?
"אם הממשלה הפחיתה את מס הרכישה בקיץ האחרון בחזרה ל־5% כדי להחזיר את ציבור המשקיעים שוב לשוק, אז היא יכולה לסמן וי על המטרה הזו. בהקשר הזה מעניין לציין ש־38% מאלו שרכשו דירה להשקעה בחודש מרץ האחרון הועסקו במגזר הציבורי, כאשר שיעור זה כפול משיעורם של המועסקים במגזר זה במשק. זו כנראה אחת ההשלכות של משבר הקורונה, שבו נהנה המגזר הציבורי מיציבות תעסוקתית מובהקת".
"בניגוד אולי למה שחלק מהקוראים חושבים, דווקא שיעור המועסקים בענף ההייטק שרכש דירות להשקעה עמד על 9%, נתון זהה לשיעור המועסקים בסקטור זה בכלל המשק. המשמעות של נתון זה היא שחרף רמות השכר הגבוהות בענף ההייטק, אין אינדיקציות לכך שכסף זה מתדלק את שוק הנדל"ן".
"השאלה הגדולה היא מי משלם את המחיר על נהירת המשקיעים לשוק כיום, ולעניות דעתי, אלו הזוגות הצעירים וחסרי הדיור. צריך להבין כי גורמים שונים חברו יחד בחודשים האחרונים והובילו למשבר העמוק שהענף נמצא בו כעת".
השמנת של המגזר הציבורי
אני מבין ממך שני דברים: שההחלטה על הפחתת מס הרכישה הייתה טעות ושעובדי המגזר הציבורי, בעלי היציבות התעסוקתית, הם אחד הגורמים לביקוש ולעליית מחירי הדיור.
"בנוגע למס הרכישה אני חייב להודות שמדובר בחוכמה בדיעבד. בעוד הממשלה הקודמת עשתה כל שלאל ידה כדי להרחיק את ציבור המשקיעים משוק הנדל"ן, הממשלה הנוכחית החליטה אחרת. צריך גם לזכור שההחלטה התקבלה בקיץ, כשמדינת ישראל עדיין הייתה בשיא התמודדות עם נגיף הקורונה וכהשלכות הנגיף על המשק עדיין לא היו ידועות".
"כיום, בהתחשב בכל הסיגנלים שמרצדים בשוק הנדל"ן, אני חושב שמרבית גורמי המקצוע יסכימו שזו הייתה החלטה מוטעית. ייתכן מאוד שאם אותם גורמים שהמליצו לשר האוצר להפחית את המס היו רואים את התמונה הנוכחית בענף, ההחלטה הזו לא הייתה יוצאת לאוויר העולם.
בנוגע לעובדי המגזר הציבורי, הסקירה של משרד האוצר מדברת בעד עצמה אבל חשוב שהקוראים לא יתבלבלו - מובן שמדובר בשמנת של המגזר הציבורי, עובדים ותיקים מאוד שנהנים משכר גבוה וככל הנראה גם מפנסיה תקציבית מפנקת אשר חיפשו ומצאו השקעה בתמורה לכסף הפנוי שבידם".
אילו גורמים נוספים הוציאו את שוק הנדל"ן משליטה?
"ראשית, שיווק הקרקע בידי רשות מקרקעי ישראל נמצא בשפל לעומת השנים הקודמות: השיווק בפריפריה תקוע בשל היעדר תקציבים לסבסוד פיתוח, והקרקעות המעטות יחסית במרכז הארץ משווקות בשיטת 'כל המרבה במחיר', כתוצאה מהחלטה של מועצת מקרקעי ישראל. חלק מהיזמים שמתמודדים על מלאי דל מאוד של קרקעות לא מהסס להציע במכרזי רשות מקרקעי ישראל מחירים גבוהים מאוד ביחס לשומות של הקרקע, והדבר מושך באופן אוטומטי את כל השוק מעלה, לסחרור של עליות מחירים חדות".
"מספיק להסתכל על תוצאות המכרזים האחרונים ברמת השרון, במודיעין, באור יהודה, בבית שמש ולהבין לאן נושבת הרוח. תוצאות המכרזים של קרקעות המדינה משפיעות כמובן גם על הקרקעות הפרטיות. לדוגמה, המחיר של קרקע שנרכשה בהליך התמחרות שערך כונס נכסים בתל אביב בשבוע שעבר הסתיים בסכום שלדעת כל המומחים גבוה מאוד משוויו הנוכחי של המגרש".
אני מניח שהיזמים מציעים מחירים גבוהים יחסית כי הם קוראים את המפה. הרי אף אחד מהם לא רוצה להפסיד.
"חשוב להבין, התוצאות האחרונות במכרזי 'כל המרבה במחיר' של רשות מקרקעי ישראל מגלמות ציפיות של עליות מחירים של 15%־20%. אותם יזמים שהגישו את ההצעות הזוכות ככל הנראה מעריכים שהציפיות הללו תתממשנה בקרוב, אך יש פה כמובן גם סיכון מסוים".
"אחת הסיבות המרכזיות לתדלוק מחירים זה קשורה קשר ישיר לירידה בהיצע הקרקעות המשווקות. יזמים ובעלי חברות בנייה רבים אומרים לי מפורשות שבחמש השנים של הממשלה הקודמת הם התרגלו לעבוד בנפח פעילות ובתזרים מזומנים מסוים, וכעת הם חייבים לשמור על אותו נפח, בין השאר כדי לעמוד בהתחייבויות החברה וגם כדי להצדיק את מטה החברה שגדל. ולכן חלק מהם מוכנים, גם בלית ברירה, לעשות הכל במטרה לזכות במכרזים המעטים שקיימים כיום בשוק".
"בהקשר זה אני חייב להדגיש שאנו מתחילים לשמוע בתקשורת גם קולות אחרים. לדוגמה, מנכ"ל של חברת בנייה גדולה אמר שבתנאים הללו הוא כבר לא מוכן להשתתף במכרזים של רשות מקרקעי ישראל או התבטאות נוספת של יו"ר חברת בנייה גדולה אחרת שאומר שזו תקופה שבה לא צריך לקפוץ על כל מכרז. אלו בהחלט התבטאויות חריגות, והשאלה הגדולה היא אם הם יצליחו לסחוף אחריהם חברות נוספות".
אז צריך להגדיל את ההיצע. אבל זו לא הסיבה היחידה שהובילה לעליות מחירים.
"כפי שציינתי, מדובר בשילוב של מספר גורמים יחד: הקטנת היצע הקרקעות המשווקות, חזרה לשיטת השיווק 'כל המרבה במחיר' במרכז הארץ, היעדר תקציב לסבסוד פיתוח בפריפריה, הפחתת מס הרכישה, וכמובן גם הצעד של הפיקוח על הבנקים, ששינה את תמהיל המשכנתאות ורק הוסיף שמן למדורה".
קללת המשכנתאות
אתה מתכוון להחלטה של הפיקוח על הבנקים לאפשר לקחת משכנתה במסלול פריים עד שני שליש מסך ההלוואה במקום שליש?
"נכון מאוד. זו דוגמה קלאסית ל'רצה לברך ויצא מקלל'. הפיקוח על הבנקים חשב שהוא יקל על ציבור נוטלי המשכנתאות בכך שהוא יאפשר ליטול את המשכנתה במסלול הפריים - שהוא כיום המסלול הזול ביותר - בהרכב של עד שני שליש מסך המשכנתה, במקום שליש לפני השינוי.
אך בהתחלה ניסו הבנקים להתחכם והקפיצו בצורה ניכרת את הריביות בשאר המסלולים.
"רק לאחר שהפיקוח על הבנקים התערב שוב ואיים שהוא לא ישלים עם הצעד הזה, מיתנו הבנקים את עליית הריביות, אך הציבור הבין את המסר של בנק ישראל ורץ לבנקים לקחת משכנתאות".
"לפי נתונים שפרסם בנק ישראל, רק במרץ ובאפריל נלקחו משכנתאות בהיקף של כמעט 17 מיליארד שקל. זהו הנתון הדו־חודשי הגבוה ביותר בכל ההיסטוריה של המערכת הבנקאית בישראל. יהיה מעניין מאוד לראות אם המגמה החדה הזו המשיכה גם בחודש מאי, כשיתפרסם נתון זה.
"כל המחקרים, כולל זה שערכתי אני בזמן לימודיי לתואר MBA במימון האוניברסיטה העברית לפני כעשור, מצביעים על כך שכאשר מחיר הכסף 'זול', מחירי הדירות עולים בהתאמה. לכן המהלך של הפיקוח על הבנקים, שנבע ללא ספק מכוונות טובות לסייע לציבור, פגש רפיון ממשלתי בצד ההיצע. ובנקודת הזמן הנוכחית, הוא הזיק לצרכנים יותר מאשר הועיל להם, לצערנו הרב".
אתה מתאר פה מצב קלאסי שבו יד ימין לא יודעת מה יד שמאל עושה ולהפך.
"בדיוק, ואני חושב שאתה נוגע בבעיה העיקרית של ענף הנדל"ן בשנה האחרונה. הענף מתנהל ללא בעל בית אחד, אין מדיניות ממשלתית קוהרנטית ברורה אחת. אני מניח שכולם משתדלים לעשות את המקסימום באילוצים של שנה מורכבת ולא פשוטה, אך במבחן התוצאה, הענף במשבר. בהשוואה לקדנציה הקודמת, היעדרה של הנהגה אחת, שרותמת את כל השחקנים למטרות וליעדים ברורים, פוגעת קודם כל בזוגות הצעירים המשוועים לקורת גג במחיר הוגן".
"אתן לך דוגמה נוספת. בשבוע שעבר השתתפתי בפאנל הנדל"ן של לשכת שמאי המקרקעין, שהתקיים בטבריה ועסק בסוגיות הקשורות לפינוי ובינוי בפריפריה. מבחינתי, התחדשות עירונית היא הרבה יותר מפתרונות דיור, מאחר שהיא טומנת בחובה גם צדק חברתי אמיתי. בייחוד כעת, לאחר מבצע שומר החומות, התחדדה ביתר שאת חשיבות הנושא בכל רחבי הארץ, במרכז ובפריפריה כאחד".
"אין ספק שכדי לקדם התחדשות עירונית גם בפריפריה צריך ממשלה מתפקדת, תקציב מדינה וגם פתרונות מחוץ לקופסה, שיאפשרו לדבר החשוב הזה לקרום עור וגידים".
"אתה מראיין אותי בימים שבהם נחתמים הסכמים קואליציוניים במפלגות גוש השינוי, אך נכון לרגעים שבו מתקיים הראיון, טרם ראיתי מי הוא חבר הכנסת המיועד לתיק הבינוי והשיכון, וזה לצערי הרב אחד הסממנים למצבו העגום של הענף. כל שנותר לכולנו לקוות הוא שתקום במהרה ממשלה בישראל, אשר תדע להצעיד שוב את הענף הזה קדימה".תאר איך מצעידים את הענף קדימה והסבר מהם לדעתך הפתרונות, בקווים כלליים, בהתחשב בעובדה שפתרונות כאלה לא משפיעים מיד".
"בסופו של דבר אין פתרונות קסם, וכפי שציינת, חלק מהפתרונות הם בכלל ארוכי טווח, אבל אנסה בכל זאת לשרטט כמה קווים מנחים. ראשית, אני חושב שקודם כל צריך מנהיגות ברורה אחת שמחויבת באמת ובתמים לקדם את המטרות והיעדים של הענף. מנהיגות אחת שתדע להוביל בסבך האינטרסים של השחקנים השונים. המערכת הממשלתית, על מכלול חלקיה, הוכיחה בשנים 2016־2019 שהיא יודעת לעבוד מצוין כגוף אחיד אם מציבים לה יעדים ברורים וחזון מפורט".
"כן יש להחזיר את שיווק הקרקעות ואת פעילות מוסדות התכנון, לרבות הותמ"ל, להיקפים שהיו בשנים הקודמות. יש לוודא שלמעלה מ־30 הסכמי הגג שנחתמו בקדנציה הקודמת בכל רחבי הארץ לא יישארו כאות מתה, אלא בהחלט יתקדמו בשיתוף פעולה עם הרשויות המקומיות, תוך מתן פתרונות מלאים הן לסוגיות הפיתוח והתשתיות והן לסוגיות הנוגעות לתקציב השוטף של הרשויות".
"שני תחומים נוספים שאני חושב שרצוי שהממשלה הבאה תקדם בעצימות גבוהה יותר הם ההתחדשות העירונית ופתרונות להשכרה לטווח ארוך. מדובר בסוגיות חשובות שמשלימות את ארגז הכלים לפתרונות הדיור, כמובן לצד מתן מענה הולם לבעיית התשתיות החריפה בישראל.
בקיצור, תוכניות ופתרונות לא חסר, צריך פשוט כבר לצאת לדרך וליישם אותם".
בקיצור, ממשלה יקרה, תהא אשר תהא: שלוש, ארבע, לעבודה! שוק הנדל"ן הוא הדבר החשוב ביותר כרגע.