האקלים לא נוח במיוחד: הריבית האפסית ממשיכה לתדלק את מחירי הנכסים ותמשיך לעשות כן גם בעתיד הקרוב, בין אם מדובר במניות ובין אם מדובר בדירות. זאת ואף זאת, מדובר בשוק מורכב שאין בו תוצאות מיידיות, ומכאן עולה החשיבות של פעולות מיידיות. וחשוב מכל: ממשלת השיתוק האחרונה מסמסה למעשה את תוכנית מחיר למשתכן של משה כחלון, אחד הגורמים לזחילה כלפי מעלה של מחירי הדירות לאחרונה.
תמיד חשבתי שהביקורת של כלכלנים ושל התקשורת הכלכלית על מחיר למשתכן היא מוגזמת ולא הוגנת. היא הצליחה לבלום במשהו את מחירי הדיור, וחשוב מכך, היא העניקה לזוגות צעירים דירות במחיר נמוך בצורה ניכרת ממחיר השוק וחסכה להם סכומים נכבדים. היא עבדה מצוין בפריפריה והתחילה לעבוד טוב במרכז, אבל איכשהו, עם הקמת ממשלת השיתוק האחרונה, התוכנית גוועה אט־אט.
"גם ציבור המשקיעים חוזר בהמוניו לשוק. סך הדירות שרכשו המשקיעים עמד על 2,500 דירות. זהו גידול חד של 114% בהשוואה למרץ 2019 וגידול של 17% בהשוואה לחודש הקודם. וכך שיעור המשקיעים מסך העסקאות עומד כיום על 19%".
"בניגוד אולי למה שחלק מהקוראים חושבים, דווקא שיעור המועסקים בענף ההייטק שרכש דירות להשקעה עמד על 9%, נתון זהה לשיעור המועסקים בסקטור זה בכלל המשק. המשמעות של נתון זה היא שחרף רמות השכר הגבוהות בענף ההייטק, אין אינדיקציות לכך שכסף זה מתדלק את שוק הנדל"ן".
"השאלה הגדולה היא מי משלם את המחיר על נהירת המשקיעים לשוק כיום, ולעניות דעתי, אלו הזוגות הצעירים וחסרי הדיור. צריך להבין כי גורמים שונים חברו יחד בחודשים האחרונים והובילו למשבר העמוק שהענף נמצא בו כעת".
השמנת של המגזר הציבורי
"מספיק להסתכל על תוצאות המכרזים האחרונים ברמת השרון, במודיעין, באור יהודה, בבית שמש ולהבין לאן נושבת הרוח. תוצאות המכרזים של קרקעות המדינה משפיעות כמובן גם על הקרקעות הפרטיות. לדוגמה, המחיר של קרקע שנרכשה בהליך התמחרות שערך כונס נכסים בתל אביב בשבוע שעבר הסתיים בסכום שלדעת כל המומחים גבוה מאוד משוויו הנוכחי של המגרש".
"אחת הסיבות המרכזיות לתדלוק מחירים זה קשורה קשר ישיר לירידה בהיצע הקרקעות המשווקות. יזמים ובעלי חברות בנייה רבים אומרים לי מפורשות שבחמש השנים של הממשלה הקודמת הם התרגלו לעבוד בנפח פעילות ובתזרים מזומנים מסוים, וכעת הם חייבים לשמור על אותו נפח, בין השאר כדי לעמוד בהתחייבויות החברה וגם כדי להצדיק את מטה החברה שגדל. ולכן חלק מהם מוכנים, גם בלית ברירה, לעשות הכל במטרה לזכות במכרזים המעטים שקיימים כיום בשוק".
"בהקשר זה אני חייב להדגיש שאנו מתחילים לשמוע בתקשורת גם קולות אחרים. לדוגמה, מנכ"ל של חברת בנייה גדולה אמר שבתנאים הללו הוא כבר לא מוכן להשתתף במכרזים של רשות מקרקעי ישראל או התבטאות נוספת של יו"ר חברת בנייה גדולה אחרת שאומר שזו תקופה שבה לא צריך לקפוץ על כל מכרז. אלו בהחלט התבטאויות חריגות, והשאלה הגדולה היא אם הם יצליחו לסחוף אחריהם חברות נוספות".
קללת המשכנתאות
"אתן לך דוגמה נוספת. בשבוע שעבר השתתפתי בפאנל הנדל"ן של לשכת שמאי המקרקעין, שהתקיים בטבריה ועסק בסוגיות הקשורות לפינוי ובינוי בפריפריה. מבחינתי, התחדשות עירונית היא הרבה יותר מפתרונות דיור, מאחר שהיא טומנת בחובה גם צדק חברתי אמיתי. בייחוד כעת, לאחר מבצע שומר החומות, התחדדה ביתר שאת חשיבות הנושא בכל רחבי הארץ, במרכז ובפריפריה כאחד".
"אין ספק שכדי לקדם התחדשות עירונית גם בפריפריה צריך ממשלה מתפקדת, תקציב מדינה וגם פתרונות מחוץ לקופסה, שיאפשרו לדבר החשוב הזה לקרום עור וגידים".
"אתה מראיין אותי בימים שבהם נחתמים הסכמים קואליציוניים במפלגות גוש השינוי, אך נכון לרגעים שבו מתקיים הראיון, טרם ראיתי מי הוא חבר הכנסת המיועד לתיק הבינוי והשיכון, וזה לצערי הרב אחד הסממנים למצבו העגום של הענף. כל שנותר לכולנו לקוות הוא שתקום במהרה ממשלה בישראל, אשר תדע להצעיד שוב את הענף הזה קדימה".תאר איך מצעידים את הענף קדימה והסבר מהם לדעתך הפתרונות, בקווים כלליים, בהתחשב בעובדה שפתרונות כאלה לא משפיעים מיד".
"בסופו של דבר אין פתרונות קסם, וכפי שציינת, חלק מהפתרונות הם בכלל ארוכי טווח, אבל אנסה בכל זאת לשרטט כמה קווים מנחים. ראשית, אני חושב שקודם כל צריך מנהיגות ברורה אחת שמחויבת באמת ובתמים לקדם את המטרות והיעדים של הענף. מנהיגות אחת שתדע להוביל בסבך האינטרסים של השחקנים השונים. המערכת הממשלתית, על מכלול חלקיה, הוכיחה בשנים 2016־2019 שהיא יודעת לעבוד מצוין כגוף אחיד אם מציבים לה יעדים ברורים וחזון מפורט".
"כן יש להחזיר את שיווק הקרקעות ואת פעילות מוסדות התכנון, לרבות הותמ"ל, להיקפים שהיו בשנים הקודמות. יש לוודא שלמעלה מ־30 הסכמי הגג שנחתמו בקדנציה הקודמת בכל רחבי הארץ לא יישארו כאות מתה, אלא בהחלט יתקדמו בשיתוף פעולה עם הרשויות המקומיות, תוך מתן פתרונות מלאים הן לסוגיות הפיתוח והתשתיות והן לסוגיות הנוגעות לתקציב השוטף של הרשויות".
בקיצור, ממשלה יקרה, תהא אשר תהא: שלוש, ארבע, לעבודה! שוק הנדל"ן הוא הדבר החשוב ביותר כרגע.
התרעות פיקוד העורף