מחירי הנדל"ן למגורים נוסקים ללא הפרעה לאחר שהממשלה ובנק ישראל איבדו שליטה על התחום, בעיקר בשנה האחרונה. הדירה ממשיכה להתרחק מהישג ידם של עשרות אלפי זוגות צעירים, שיכולים רק לחלום להגיע לאחת משלהם, בעוד בינתיים צצים עשרות אלפי מתעשרי נדל"ן נוספים.

מי מממן את ההתעשרות חסרת הרסן הזו, הפוגעת במרקם החברתי ובשוויון החברתי שכה חיוני וחשוב לישראל הנמצאת תמיד במצב חירום? מי מממן את ההתעשרות של השכבות החזקות על חשבון הזוגות הצעירים, תושבי הפריפריה, העניים ויישובי הספר? מהיכן המימון לבועת הנדל"ן על חשבון הציבור שאינו יודע לכלכל את צעדיו מול שיטותיה הדורסניות של המדינה המיתממת?

נתחיל עם מדיניות בנק ישראל, המבקש למנוע את ייסוף השקל כדי שמשרות ועבודות בישראל לא יעברו לחו"ל, בעיקר לאסיה ולמזרח אירופה. העלאת ריבית עלולה להביא להתחזקות נוספת של השקל, מה שייפגע בכושר התחרות של המשק או ייאלץ את בנק ישראל לרכוש עוד יותר מט"ח כדי למנוע את המשך הייסוף.

הבנק המרכזי מחליט להמשיך במדיניות הריבית הנמוכה, 0.1%, שהיא הבסיס לריבית הפריים, אף ששיעור האינפלציה בעלייה, וכבר מגיע לכיוון 2.2% עד 2.5% בסוף השנה. תחת שרביטו של בנק ישראל עודדו כאן את הפעילות הכלכלית בתקופת נגיף הקורונה - וטוב שכך היה. אולם עכשיו צריך להפסיק את המדיניות של ריבית סופר־נמוכה, המעודדת בועת נדל"ן.

אמיר ירון (צילום: יונתן זינדל, פלאש 90)אמיר ירון (צילום: יונתן זינדל, פלאש 90)

עכשיו הבנק המרכזי מנהל מדיניות מוניטרית של ריבית ריאלית שלילית בשיעור של למעלה מ־2%. הכל היה טוב ויפה בזמן שהפאניקה אחזה בישראל ובשוקי העולם במרץ 2020. אז בכל העולם הפחיתו ריבית. בחודשים האחרונים החלו מדינות להעלות את הריבית. כך, מדינה שדומה באופייה לישראל מבחינת המבנה המשקי, כמו קוריאה הדרומית, כבר העלתה את הריבית מ־0.5% ל־0.75%. השמיים לא נפלו.

גם מדינות אחרות, דומות פחות לישראל, כמו רוסיה ומקסיקו, העלו הריבית. העולם לומד לחיות עם נגיף הקורונה והשלכותיו. עכשיו היה מקום לשנות גישה, להתחיל להעלות את הריבית ולא לחכות בכיליון עיניים שארה"ב, הפד, יעשה עבור בנק ישראל את העבודה ויעלה ריבית כדי שנוכל להעלות אותה גם בישראל.

נכון שהעודף בחשבון השוטף מביא לייסוף השקל לרמות קשות של 3.2 שקל לדולר, נכון שהמשך הייסוף יפגע בעוד תעשיות מסורתיות ומסורתיות למחצה, אבל צריך לזכור כי מישהו משלם את המחיר עבור ההגנה המוגזמת על שער החליפין - אין ארוחות חינם!

קורבנות השיטה

מי שמשלם את המחיר הם חסרי הישע המנוצלים בידי השיטה שהנהיג הבנק המרכזי. הם מחזיקים במזומן 104 מיליארד שקל ועוד סכום עתק של כ־520 מיליארד שקל בחשבונות עו"ש, כלומר כ־624 מיליארד שקל ללא ריבית, בעוד הכסף נשחק בקצב שנתי של 2% בשנה. אפילו אם היו זכאים לריבית ריאלית אפס, כלומר רבית נומינלית של 2% בשנה, הם היו זוכים לריבית של 10.4 מיליארד שקל בכל שנה.

בהיקפים של היום, אחרי תשלום מס - אפילו של 25% - מדובר ב־7.8 מיליארד שקל בשנה, סכום השווה ל־3,900 דירות בשנה במחיר של 2 מיליון שקל לדירה. עוד ועוד אמצעים עומדים לרשות הבנקים שמקבלים כסף חינם מחשבונות עו"ש שגדלו בשלוש השנים וחצי האחרונות ב־230 מיליארד שקל, עד לסכום של 520 מיליארד שקל כאמור.

המימון הזול שלו זכאים נוטלי המשכנתאות, כולל העשירים שרוכשים דירות באמצעות משכנתאות שהבנקים מעמידים לרשותם, לא מביא בחשבון גם פיקדון זמן קצר, פז"ק, בסכום של כ־400 מיליארד שקל שהבנקים מחזיקים אצלם בריבית כמעט אפסית שהם "מעניקים" ללקוחותיהם.

הריבית שהבנקים גובים על נטילת משכנתה שקלית לא צמודה (קבוע לא צמוד, קל"צ), הייתה באוגוסט 3.31% למשכנתה לתקופה של 20־25 שנה. לתקופות קצרות יותר, נניח ל־15־20 שנה, הריבית היא נמוכה יותר - 3.08%, ולתקופה של יותר מ־25 שנה היא 3.54%. הריביות בעבר היו גבוהות יותר היות וריבית בנק ישראל הייתה גבוהה יותר, והבנקים אף נאלצו לשלם לציבור ריבית קרדיטורית כלשהי.

לפני חמש שנים הריבית לתקופת משכנתה של 15־20 שנה הייתה 4.44%. כלומר, היום קיימת ירידה ניכרת בריבית, שמגדילה את הביקוש למשכנתאות ומנפחת את מחירי הבתים והדירות. היקף ביצוע המשכנתאות ביולי היה 11.5 מיליארד שקל, לעומת 6.5 מיליארד שקל ביולי אשתקד, 6.7 מיליארד ביולי 2019 ו־5.8 מיליארד ביולי 2018.

גורם שני לבועה: האוצר בא עם הרעיון שברור שהוא צודק ושיש ליישמו: כל מי שמחזיק דירה להשקעה, כלומר דירה נוספת פרט לזאת שמשמשת אותו למגורים, היה אמור, לפי חוק ההסדרים הנספח לתקציב, שבו ידונו לאחר החגים, להגיש דוח שנתי על הכנסותיו, בעיקר מהשכרת דירה, כפי שנעשה בכל מדינה מערבית מתוקנת.

למה פועל יום צריך לשלם מס הכנסה בעוד בעל הון פטור? זהו טירוף ישראלי מוסווה מעיני מרבית התושבים. חברים בממשלת הפסיפס התנגדו להצעה, שככל הנראה לא תהיה חלק מחוק התקציב והרפורמות בחוק ההסדרים הנלוות לתקציב. העלמת המס בגין אי־דיווח על הכנסות משכר דירה יכולה להגיע ל־7 מיליארד שקל בשנה.

אז למה מתנגדים? הטענה של שר השיכון זאב אלקין היא כי גביית מס ממשכירי דירות תביא לעלייה בדמי השכירות. אמירה זו, אין לה על מה להתבסס. המחיר בשטח נקבע במנגנון של היצע וביקוש. אם המשכירים היו יכולים להעלות את המחיר גבוה יותר, הם היו מעלים ללא קשר לשיעור המס - שיעור ראשון בכלכלה.

זאב אלקין (צילום: מרים אלסטר, פלאש 90)זאב אלקין (צילום: מרים אלסטר, פלאש 90)

מושחתים, נמאסתם

אז מה באמת מסתתר מאחורי ההתנגדות לסעיף כה חיוני לייצוב התקציב ועשיית צדק? אתם בטח תוהים, ולא תאמינו, האמת הפשוטה היא כי בעלי השררה והפקידים הבכירים הם בעיקר בעלי כמה דירות, אספני דירות. הכלכלנית הראשית של האוצר מצאה ופרסמה לפני שבועות ספורים בלבד כי מה שמאפיין את "המשקיעים", שימו לב, הוא "ייצוג יתר" משמעותי ביחס לשיעורם מכלל המועסקים של "עובדי המגזר הציבורי והמגזר הפיננסי".

כן, נכון, המגזר הציבורי השמן ממשיך להשמין, עם ההחלטה על הפנסיה השערורייתית של צה"ל לפי החלטת הפקיד־הרמטכ"ל. כלומר, יישום ההחלטה של האוצר הייתה פוגעת בעיקר בעובדים הבכירים בסקטור הציבורי, שנהנו ממשכורות נאות גם בשנה האחרונה של נגיף הקורונה, בעוד מרבית האוכלוסייה נאנקה מאחור.

הציבור צריך לדרוש כי כל שר וחבר כנסת המתנגד להצעת החוק לחובת דיווח על הכנסות מנדל"ן, צריך גם להסביר בהודעה למזכירות הממשלה או למזכירות הכנסת את העניין האישי שיש לו בדחיית ההצעה. אם היו עושים כך, הייתם מגלים את פניהם האמיתיות הנכלוליות של הפוליטיקאים החושבים כי הם מנהיגינו, ולמעשה בשטח עושים לביתם, ולבטח לא לטובת תושבי ארץ ישראל.

גורם שלישי לאיבוד השליטה על מחירי הדירות נמצא ברשות מקרקעי ישראל, רמ"י. מלחמות רבות היו מאז מלחמת העצמאות: מלחמת סיני, ששת הימים, ההתשה, יום הכיפורים, לבנון הראשונה, לבנון השנייה, האינתיפאדות ומבצעים בעזה. עשרות אלפי הרוגים במלחמות אלה ועוד יותר פצועים. דם רב נשפך על אדמת הארץ כדי לנסות לייצב את גבולות ישראל ולכבוש בעבודה את הקרקע האהובה  שבה רוצים הלוחמים להקים בית.

באה רמ"י, שאינה ממש נשלטת בפועל בידי הממשלות, ומספסרת בקרקע הזו שעליה ניגר דם רב. במקום לעבוד יום ולילה מסביב לשעון כדי להציע עוד ועוד קרקע לבנייה, היא דווקא מווסתת את הוצאת השטחים כדי למקסם את הכנסותיה, כאילו פקידיה הם שלחמו על כל גבעה ושטח. למדינה, שלה יש מונופול על הקרקע, מונופול מוגדר בחוק למי שמחזיק מעל 50% מהשוק, אין ואסור שיהיו שיקולי רווח ומקסום הכנסות. הרי מדובר בקרקע עבור התושבים, עבור משפחות צעירות המבקשות לבנות בית בישראל.

בראש הרשות, לפי חוק, עומד שר הבינוי וחברים בה גם מנכ"לים של משרדי ממשלה וכן נציגי קק"ל, חלקם הוא אוסף פקידים בעלי שכר גבוה, ללא כל פרופורציה לעבודתם. רמ"י חייבת להציף את המדינה עם קרקע מתוכננת לבנייה, זה התפקיד שלה, אין זה מתפקידה לחשוש מירידת מחירי הקרקע שעלולה לפגוע בבעלי הנכסים היום או בפקידים שהפכו לאספני דירות או בבנק ישראל, החושש בעצמו מירידת מחירים העלולה לפגוע ביציבות המערכת הבנקאית.

גורם רביעי לאיבוד השליטה על מחירי הנדל"ן למגורים נעוץ במערכת המס המעוותת. בעוד על רווחים בענף הנדל"ן קיימת לרוב דחייה של המסים, עד המימוש, או מעין פטור לא צודק כאמור, על הכנסה משכר דירה עד לתקרה של קרוב ל־5,100 שקל בחודש, המיסוי בנתיבי השקעה אחרים הוא בדרך כלל מיידי.

על השקעות בני"ע משלמים מסים עם המימוש או החלפת ני"ע. על רווחים במסגרת עסקים או חברות משלמים מסים על בסיס שוטף ושנתי. נכון שבענף הנדל"ן קיים מס שבח, הוא מוטל, עם סייגים ופטורים שלא ניכנס אליהם פה, על הפער הריאלי בשווי שבין מחיר רכישת הדירה או הבית למחיר המכירה. התשלום הוא רק עם המימוש, כלומר דחיית מס, בעוד באפיקים אחרים כאמור משלמים מסים באופן שוטף. בחוקי מס שבח ישנם חורים המאפשרים למזער את תשלום המס, לפי תכנון לגיטימי המותר בחוק.

בעבר היה מסלול חיסכון בדמות קופת גמל פטורה ממס, לכל גיל ולתקופה של 15 שנה. אפיק זה שימש בעיקר לחיסכון ארוך טווח לרכישת השכלה או דירה או לנישואים או להקמת עסק. מסלול זה בוטל בכסילותו של האוצר, שלא חזר בו לאחר שהבין ששגה, ומשגה זה דוחף את הישראלים לאפיק הנדל"ן.

בועות מתפוצצות בהגדרה. אומנם בנק ישראל בדעה כי למרות הניפוח של מחירי הדירות, למרות העלייה ביחס המימון ממחיר הדירה, LTV, Loan to Value, בשפת הכלכלנים ואנשי המימון, כלומר פחות הון עצמי ויותר מימון מהבנקים, רמה החוב של משקי הבית לשיכון נמוכה בהשוואה בינלאומית. למרות הכל, עמידות המערכת הבנקאית בפני סיכון משוק הדיור "מוערכת גבוהה", קובע הבנק.

בועות מתפוצצות בכל מקרה. כאשר יתפוצצו בקול גדול, תמהר הממשלה לחלץ את המערכות שחגגו בתקופת הבועה, כך תמיד בישראל ובמרבית העולם. החילוץ יהיה על חשבון כולם, גם אלה שלא השתתפו בחגיגת הניפוח ורק הביטו בה מרחוק. עם החילוץ הם יידרשו לעזור ולתת כתף. הפעם, מקרוב.