1. על הצעד המשמעותי הראשון של הממשלה הנוכחית בשוק הנדל"ן הכריז לפני כשבועיים שר השיכון זאב אלקין. הבשורה: "תוכנית מטרה 2.1", שהיא מעין מחזור של תוכנית ישנה, כפי שהוא הודה בעצמו. לפי התוכנית, שיווק דירות בהנחה ייעשה בערים בכל רחבי הארץ שבתחומן המחיר למ"ר דירתי הוא עד 20 אלף שקל ללא מע"מ וביישובים המוגדרים במדד כלכלי־חברתי 4 ומטה, לפי נתוני רשות המסים, הנכונים לסוף 2020.

המשמעות היא, כפי שנכתב בהודעה שהופצה לרגל פרסום התוכנית, כי יישובים המוגדרים לדעת משרד השיכון כ"יישובי יוקרה" - שבהם המחיר למטר עולה על 20,000 שקל - לא ייכנסו לתוכנית. כלומר, דירה של 100 מ"ר במחיר של 2 מיליון שקל לא כולל מע"מ, היא כבר "יוקרה" בשביל משרד השיכון והוגי התוכנית. יסלחו לי הוגי התוכנית, אבל דירה במרכז הארץ היא לא בהכרח "יוקרה". למעשה אלו דירות שרוב הרוכשים שלהן שייכים למעמד הביניים. התוצאה הישירה של ההחלטה הזו היא שהתוכנית, הלכה למעשה, מוציאה את מרכז הארץ מהגדרותיה, והיא תהיה תקפה ברובה רק לפריפריה.

בכל מקרה, בשאר אזורי ה"לא יוקרה", ייקבע מחיר למ"ר בנוי קבוע וסופי לרוכש דירה על פי שמאות, ועל המחיר שייקבע יינתן שיעור הנחה בגובה 20% ממחיר הדירה ועד 300 אלף שקל. הקבלנים שייגשו למכרז יתחרו על המחיר הגבוה ביותר עבור הקרקע, ללא מחיר מינימום, תוך שהם מתחייבים למכור את הדירות שיוקצו עבור מחיר מטרה לפי שיעור ההנחה שנקבע במכרז. אומנם ההנחה יפה, אבל כל עוד היא באזורים מסוימים בלבד, מה הועילו חכמים בתקנתם?

האם התוכנית תצנן את הסחרור בשוק הדיור? להערכתי, ממש לא. ודאי שלא לטווח הקצר. תמונת המצב בשוק הנדל"ן היא די ברורה: שוק הנדל"ן ורוכשי הדירות, בין אם הם זוגות צעירים ובין אם הם משקיעים, לא מחכים לממשלה, והדבר משתקף בעליות מחירים חדות יחסית. ציפיות הן חלק מהמשחק בשוק הנדל"ן, בייחוד שוק שיש בו מעורבות ממשלתית גבוהה יחסית. ולכן אם אין ציפיות למגה־תוכנית - והתוכנית החדשה־ממוחזרת של אלקין לא עונה להגדרה הזו - הציבור מבין שהולכים כרגע בצעדים קטנים וזהירים.

שימו לב שגם שלושת השרים המעורבים בשוק הנדל"ן - שר השיכון אלקין, שר האוצר אביגדור ליברמן ושרת הפנים איילת שקד - שומרים על פרופיל נמוך בהתבטאויות בנוגע אליו, אולי מפני שהם נזהרים לא ליפול בלשונם. השורה התחתונה: התוכנית של אלקין לא המציאה שום דבר חדש, זו הייתה התוכנית לפני "תוכנית למשתכן", ששודרגה־שונתה, ואפילו מבחינת מיתוג וקונספט אין בה בשורה לשוק.

ליברמן ושקד, ארכיון (צילום: פלאש 90)ליברמן ושקד, ארכיון (צילום: פלאש 90)

2. התוצאה של אין ציפיות מהממשלה לצעדים דרמטיים בשוק הנדל"ן היא שהקונים ממשיכים כאמור להתנפל על דירות, והנתונים והמספרים שזורמים מהשטח בחודשיים האחרונים מדברים בעד עצמם.

מדד מחירי הדירות של הלמ"ס האחרון - חדשות ויד שנייה - למחירי העסקאות שנעשו בחודשים יוני־יולי 2021, לעומת העסקאות שנעשו בחודשים מאי־יוני 2021, הצביע על עלייה חדה של 1.3%. מהשוואת העסקאות שנעשו בתקופה הנוכחית לעומת התקופה המקבילה אשתקד, כלומר, יוני־יולי 2021 לעומת יוני־יולי 2020, נמצא כי מחירי הדירות עלו ב־8%. על פי הערכות בשוק הנדל"ן, השנה הזו תסתיים בעלייה דו־ספרתית, וזה סימן ברור לסחרור מחירים.

מהתרשים שצורף להודעה של למ"ס עולה כי קצב עליית מחירי הדירות התמתן ביחס לתחילת העשור, עד כדי ירידות מחירים בשלושת הרבעונים האחרונים של 2018. לאחר תקופה של כשנתיים (הרבעון הראשון של שנת 2019 ועד לחודש מאי 2021), שבה נרשמו עליות מחירים מתונות של עד 5%, החל מהמחצית השנייה של שנת 2021 נרשמו עליית מחירים שנתיות של יותר מ־5%.

אני מניח שפקידי האוצר לא יאהבו את זה, הם מעולם לא אהבו את תוכנית "מחיר למשתכן" של שר האוצר לשעבר משה כחלון, אבל לפי הגרפים היא עשתה את שלה, וירידות המחירים לקראת סוף 2018 היו תולדה של התוכנית הזו וריכוז כל הסמכויות בתחום הדיור בידי כחלון. מאז שהתוכנית דעכה עד שהוחלפה, עליות המחירים חזרו. בהתחלה במתינות, ובשנה האחרונה בסחרור.

בחודש יוני, על פי סקירת האוצר, נרכשו 13.8 אלף דירות, הרמה הגבוהה ביותר מאז השיא ההיסטורי שנרשם בחודש יוני 2015, על רקע הקדמת רכישות משקיעים באותו חודש לפני הכבדת מס הרכישה. גם בחודש יוני היו אלה המשקיעים שהובילו את הגידול בעסקאות, עם גידול חד של 126% בהשוואה ליוני אשתקד. בכך הגיע סך הדירות שרכשו בחודש יוני ל־2.9 אלף, הרמה הגבוהה ביותר מאז יוני 2015.

באחד עשר החודשים האחרונים - מאז הופחת מס הרכישה בידי שר האוצר הקודם ישראל כ"ץ - עומד קצב רכישות המשקיעים על ממוצע חודשי של כ־2,700 דירות, בדומה לזה שנרשם בשנים 2013־2014, שעמדו בין היתר ברקע העלאת המס עליהם ביוני 2015. כלומר, המשקיעים חזרו לשוק, ובגדול, אף שיש כאלו, על פי סקירת האוצר, שנקלעו למשבר נזילות (משבר הקורונה?) ומוכרים את הדירות שלהם.

משכנתאות: חודש אחר חודש נשבר שיא נטילת המשכנתאות, ובחודש אוגוסט הוא עמד על קרוב ל־12 מיליארד שקל. בסיכום שנתי, ההערכות הן שהלוואות הדיור יעמדו על כ־100 מיליארד שקל. זהו סכום מטורף שמעיד על ביקושים הולכים וגוברים אל מול היצע נמוך, והתוצאה היא סחרור של עליות מחירי הדירות.

יזמי הנדל"ן: דומה שהחברות הגדולות (כמו אפריקה ושיכון ובינוי) לא ששות להשתתף בשיווקים החדשים, כך לפחות לפי ראשי החברות, בגלל טירוף המחירים. לכן דווקא החברות הקטנות והבינוניות זורקות מספרים גבוהים ולוקחות סיכונים לא מבוטלים כי כל החישובים שלהן מסתמכים על עליות מחירים של 20%. בינתיים הולך להן מצוין, הציפיות מתגשמות, אבל זה עלול להיות סיכון בעתיד - גם להן וגם לבנקים.

אתר בנייה (צילום: נתי שוחט, פלאש 90)אתר בנייה (צילום: נתי שוחט, פלאש 90)

3. מדוע אלקין לא הלך עד הסוף עם התוכנית שלו גם באזור המרכז? האם החשש היה מהנחות גדולות מדי של כחצי מיליון שקל, שימשכו את הביקורת של משרד המשפטים כפי שקרה בתוכנית "מחיר למשתכן"? אני סבור שלא כי היה אפשר לעקוף את זה בקלות: להגביל גם את ההנחות במרכז עד 300 אלף שקל (באחוזים זה היה פחות) וכך להימנע מביקורת על הנחות מוגזמות. בסופו של דבר המדינה היא הרי בעלת המשאב היקר ביותר במדינה - הקרקע - והיא תמשיך "לספסר" אותה במחירים גבוהים.

בראיון ל־ynet בתחילת אוגוסט, עוד לפני ההשקה הרשמית של תוכניתו, אמר שר השיכון: "הגעתי למסקנה שלא צריך להמציא את הגלגל ולהמציא תוכנית חדשה, למרות שזאת נטייה של כל שר שיכון. אבל המצב הנוכחי הוא שערורייתי. המדינה מדברת בשפה של שוק חופשי, אבל בפועל השוק אינו חופשי. היא מתכננת בחסר, משווקת בחסר ומספסרת את הקרקעות. המחירים בשמיים, והיא מייצרת פער בין היצע לביקוש. לכן אני מחזיר את 'מחיר מטרה' - כדי לאפשר 'מחיר פיקס' לרוכש הדירה והקבלן לא יוכל לשחק עם המחיר".

דברים נכונים וצודקים מאוד של אלקין. אז למה הוא ממשיך לאפשר את ספסרות הקרקעות במרכז הארץ? מדוע לייצר איפה ואיפה בין מרכז הארץ לבין הפריפריה? מדוע להשאיר את ספסור הקרקעות בליבת הביקושים של שוק הדיור? להערכתי, אלקין לא הלך עד הסוף מחשש לעימות עם פקידי האוצר, בייחוד באגף התקציבים, שמעולם לא אהבו תוכניות עם הנחות או הגרלות.

צריך להבין, ברגע שרשות מקרקעי ישראל משווקת קרקע בשדה דב או ברמת השרון, למשל, במחיר גבוה מאוד מהשמאות המקורית, אוטומטית בעלי הקרקע הפרטית מקפיצים גם הם את המחיר שלהם. הם מיישרים קו - וזו בדיוק הסיבה לסחרור של המחירים. חד וחלק: זו לב לבה של הבעיה, ולכן צריך להפסיק את הספסרות בקרקע. אלקין אף אמר זאת, אז למה לא הפסיק עם זה?

4. מס רכישה ומשרד האוצר: הייתה התבטאות של מנכ"ל האוצר רם בלינקוב, שהשתמע ממנה שהאוצר שוקל־בוחן להעלות חזרה את מס הרכישה, אותו מס ששר האוצר הקודם ישראל כ"ץ הפחית בגלל משבר הקורונה. הבעיה בהתבטאות הזאת היא שזה מקרה קלאסי של האמרה "אם אתה רוצה לירות, תירה, אל תדבר". זה משחק של ציפיות, ואם משקיעים שישבו על הגדר אז שומעים את מנכ"ל האוצר מדבר על אפשרות להעלות את מס הרכישה, הם רצים לשוק לרכוש דירות. לכן גם בשוק הדיבורים עדיף לעשות ולא לדבר. רוצים להעלות את מס הרכישה? עשו זאת בהחלטה מהירה בתוך יממה, ואל תפתחו ציפיות או אשליות אצל השחקנים בשוק.

5. ההתנהלות של בנק ישראל: גם בנק ישראל הודיע על כמה צעדים בשוק המשכנתאות בתחילת אוגוסט, אבל שוב, מדובר בצעדים ממש לא דרמטיים, שאין בהם כדי לשנות את המציאות. הבנק ער כמובן למה שקורה בשוק הנדל"ן, והוא הודיע שלא יאפשר לקחת הלוואה שתשמש כהון עצמי לרכישת דירה. עם זאת, הבנק יאפשר נטילת הלוואה כזו כהלוואת גישור למשפרי דיור, עד לסיום תהליך מכירת הנכס הקיים שלהם.
המטרה היא למנוע ממשקיעים לעשות מין "שרשור" של מינופים - למנף נכס קיים לרכישת נכס נוסף, על רקע פעילותם הגוברת בחודשים האחרונים בשוק הנדל"ן.

כלומר, משקיעים שכבר יש נכס בבעלותם נטלו הלוואה בשעבוד הנכס, הלוואה שנחשבת לזולה כי יש מולה נכס, וזו שימשה כהון עצמי לרכישת נכס נוסף. את זה בנק ישראל רצה למנוע, אבל גם הוא מבין שזה לא ימנע את סחרור המחירים בשוק. צעד קטן - לא צעד מהותי - שלא ישנה את המגמה.

6. אני חסיד של שוק וכלכלה חופשיים. איפה שיש בעיה של מחירים, צריך תמיד לחפש את הבעיה בפערים בין היצע לביקוש. אולם שוק הנדל"ן רחוק מהגדרה של "שוק חופשי" משום שיש בו התערבות ממשלתית רבה מאוד, כיוון שהמדינה מחזיקה את המשאב המשמעותי מאוד - הקרקע - ומשחררת אותו בשוק באטיות שלא מדביקה את הביקושים. כפי שאלקין אמר, הממשלה אכן מתכננת בחסר, משווקת בחסר, מספסרת את הקרקעות, והיא הגורם המשמעותי ביותר בעליית המחירים ובפער הגדול בין היצע לביקוש.

תוסיפו לזה את הדלק לעליות מחירים בשוקי הנדל"ן והמניות - ריבית אפסית שתישאר איתנו עוד זמן רב - ותקבלו שוק לא חופשי, שיש לו גורמים חיצוניים שמוסיפים עוד שמן למדורת העליות.

מעולם לא קניתי את הטענה שיש מחסור בקרקעות במרכז. במרכז או באזורי ביקושים אחרים (ירושלים למשל) יש קרקעות ועוד איך כדי לפתור את בעיית הביקושים, אך חסמים ביורוקרטיים ואחרים לא מאפשרים לשחרר קרקעות בקצב הרצוי. ויש לממשלה ולכל רשויות התכנון עוד סיבה טובה וחשובה לספסר בקרקעות, והיא כתובה שחור על גבי לבן בדוחות של הכנסות המדינה ממסים בחודש אוגוסט:

"ההכנסות נטו ממיסוי מקרקעין הסתכמו באוגוסט 2021 ב־2.1 מיליארד שקל, לעומת 1.1 מיליארד שקל באוגוסט 2020, עלייה של 87%. בגביית מס שבח (מס רווח הון בשוק הנדל"ן - א"צ) נרשמה עלייה של 71% ובגבייה ממס רכישה נרשמה עלייה בשיעור של 95%. מגמת העלייה בהכנסות ממס רכישה וממס שבח נמשכת מחודש מרץ 2021. במצטבר בחודשים ינואר־אוגוסט נרשמה עלייה של 56% לעומת התקופה המקבילה ב־2020 וב־2019. העלייה נובעת בעיקר מגידול במספר העסקאות ובמחירי הדירות. יצוין כי החל מסוף יולי 2020 הופחת מס הרכישה על רכישת דירות השקעה".

בסך הכל הסתכמו מסי הנדל"ן בחודשים ינואר עד אוגוסט השנה בכ־12.1 מיליארד שקל לעומת כ־7.7 מיליארד שקל בתקופה המקבילה אשתקד. זהו קצב של כ־18 מיליארד שקל לפחות בשנה כולה. עכשיו אתם מבינים למה המדינה התמכרה לספסור קרקעות ולמסים שנגבים כתוצאה מהספסור הזה? כל עוד המדינה לא תיגמל מהספסרות הזו, אני לא רואה שום שינוי במגמת עליית המחירים.

[email protected]