1.בחודשים הבאים אתם מתבקשים לעשות היכרות עם מס חדש: מס אינפלציה, כלומר - עליית מחירים. המס הזה כבר היכה בצורה חלקית, הוא ימתין משהו לקראת חג הפסח, אבל נראה שלאחריו הוא יכה שוב. עליות מחירי האנרגיה ועליית מחירי הסחורות החקלאיות לא ישאירו הרבה ברירות לתעשיית מגוונות אלא להעלות מחירים. כמובן שתמיד יהיו טרמפיסטים שיעלו על הגל, אבל ככלל, חג הפסח הוא סוג של בלם. לאחר מכן נראה שהחברות יתחילו להעלות מחירים. די להסתכל על מדד מחירי המזון של האו"ם, שנמצא בסביבת שיא כל הזמנים, כדי להבין מה צפוי לנו.
2. צרת רבים חצי נחמה - את זה אפשר לומר לכל אלו שמתכוונים לרכוש דירות בישראל ומודאגים מרמת המחירים הגבוהה של הדירות. דוח בנק ישראל שפורסם השבוע מגלה, כצפוי, שעליות מחירי הדיור בישראל הם חלק מ"אופנה" כלל–עולמית. יתירה מזו: העליות בישראל אף מתונות יחסית. על פי הדוח, משבר הקורונה הביא עמו עלייה של מחירי הדירות במדינות רבות, ולא רק בישראל. בנק ישראל הציג מידע השוואתי ממדינות ה־OECD החל מהרביע הראשון של 2020, ערב המשבר, ועד הרביע השלישי של 2021. המידע מראה שהשיעור הניכר של עליית המחירים בישראל נופל משיעורה במרבית מדינות ה־OECD.
הממוצע הוא עלייה של 12.9% לעומת עלייה של 9.9% בישראל, כשבתורכיה וצ'כיה עלו מחירי הדירות ביותר מ־20%, ובאוסטרליה, ארה"ב, קנדה, הולנד, ליטא ולוקסמבורג התקרבו עליות המחירים ל־20% באותה תקופה. זה לא מנחם איש כמובן, אבל זו תמונת המצב העולמית, וכדאי לשקף אותה לציבור - ישראל בהחלט לא חריגה מההיבט הזה. הדוח מספק הסבר נפוץ לעליית מחירי הדירות בעולם: המעבר המואץ לעבודה מהבית והצורך בריחוק חברתי הגדיל את הביקוש לדירות מרווחות יותר ולצמודי קרקע.
3. בנק ישראל מספק גם תמונה רחבה לגורמים של עליות המחירים ומונה כמה גורמים מרכזיים. הראשון - ביטול התוכנית "מחיר למשתכן" וירידת מס הרכישה. הסברתי זאת בעבר - ביטול תוכניתו של כחלון הייתה משגה קשה, והנה זה מופיע שחור על גבי לבן בדוח של בנק ישראל. "עיתוי הגידול של רכישותיהם של רוכשי דירה לראשונה מתלכד עם עיתוי ביטול התוכנית 'מחיר למשתכן' והשקת תוכנית הדיור של משרד השיכון 'מחיר מופחת', שהוחלפה בספטמבר 2021 בתוכנית 'מחיר מטרה 2.1'. ההטבות הנגזרות מהתוכניות החדשות פרוגרסיביות יותר מאלה של 'מחיר למשתכן', ובפרט - האזורים שבהם ערך הקרקע הוא הגבוה ביותר אינם נכללים בתוכניות, וההנחות לזכאים מתרכזות באזורים פריפריאליים יותר.
הסטת ההטבות לאזורים מבוקשים פחות וצמצום גובה ההנחות הגלומות בהן, לצד העלות הכרוכה בהמתנה עד לזכייה בדירה ואכלוסה, מפחיתה את האטרקטיביות שלהן. סביר שבתגובה לשינוי בתנאי התוכניות חלק מהזכאים החליטו לרכוש דירה בשוק החופשי, כפי שאכן מתבטא במגמת הגידול של רכישותיהם". בשפתו הלקונית אומר בנק ישראל שההחלטה להיפרד מהתוכנית החזירה את הזכאים לשוק והייתה זרז לעליות המחירים. כמה חבל.
4. בועה מסוג אחר בשוק הדיור היא החברה הערבית, וצריך להניח את הדברים על השולחן: המציאות עגומה - צפצוף על חוקים, שוק שחור ועוד. בנק ישראל כותב את הדברים בלשון עדינה: "הפערים בין הערבים ליהודים בשיעור נוטלי המשכנתאות נובעים גם מן ההיקף הניכר של בנייה לא מוסדרת (כלומר, לא חוקית - א"צ) בחברה הערבית, שוק הנדל"ן הלא מפותח וסיכון הלווים לבנקים.
שוק הנדל"ן בחברה הערבית לוקה בהיעדר זכויות קניין מוגדרות, דבר המקשה על השימוש בנכס כבטוחה. יש פער בין רישום המקרקעין במרשם המקרקעין לבין הבעלות על הנכסים בפועל, בגלל הקושי לקיים הסדרי רישום וחלוקה (פרצלציה), בגלל ריבוי קרקעות ברישום משותף, חוסר רישום קרקעות בטאבו, חוסר רישום בתים משותפים וריבוי עסקאות וצווי ירושה לא רשומים. בשל היעדר הרישום המוסדר, עסקאות בתוך המשפחה ומחסור באשראי בשוק, הנדל"ן בחברה הערבית מתאפיין בהיעדר סחירות. מניתוח נתוני כרטסת המידע על נדל"ן של רשות המסים עולה שבשנים 2018־2020 נעשו בכל שנה רק כ־100 עסקות יד שנייה" (זה מספר נמוך להדהים - שממחיש באופן הברור יותר שאין דין ואין דיין בשוק הנדל"ן החברה הערבית - החוק לא תופס, והרוב בשחור מתחת לרדאר).
5.אם יש תקווה כלשהי לשינוי מגמה בשוק הנדל"ן בטווח היותר בינוני־ארוך - לא כדאי לחפש אותה בתוכנית ממשלתית כזו או אחרת, כי האפקט של תוכניות כאלה הוא ארוך טווח ולא מדובר במעשה קסמים, במיוחד בשוק כה מורכב. לכן, מי שמחפש זיק של אופטימיות יכול למצוא אותה בתהליך העלאות הריבית שיחל בקרוב. צריך להבין: לרמת הריביות יש אפקט חזק מאוד על הביקוש בשוק הדירות, מסיבה טריוויאלית: ריבית נמוכה ואפסית, כפי שנהוגה כבר יותר מעשור, מורידה את עלויות ההלוואות ומעודדת רכישה של נכסים אחרים בניסיון לחפש תשואות אלטרנטיביות גבוהות מהריבית הריאלית האפסית או אף השלילית, ולכן מעלה את התמחור של נכסים שונים כמו מניות, סחורות וגם דירות.
לכן, נוסף על הבעיות הקשות של שוק הדיור בהיצע יחסית מוגבל, נוסף דלק בעירה נוסף לסחרור המחירים: הריבית הרצפתית. הבשורה הטובה, כאמור, היא שהשנה צפוי שינוי מגמה בשוק הריביות, ואלה צפויות להתחיל לעלות. על פי הערכות של בנק הפועלים, בנק ישראל מאותת שגם בישראל, כמו בארה"ב, עליות הריבית יהיו מהירות מהצפוי. עליית מחירי הנדל"ן, החזרה לתעסוקה מלאה וההפתעות כלפי מעלה במדדי המחירים לצרכן האחרונים שפורסמו, מקטינים את דרגות החופש של הבנק המרכזי. הבשורה הפחות טובה: זה עדיין יקרה לאט יחסית, והריביות עדיין ימשיכו להיות נמוכות. השווקים כרגע מגלמים את ריבית בנק ישראל ברמה של כ־1.5% בעוד כשנה. עלייה "נאה", אבל עדיין ריביות ברמה נמוכה. מה יהיה אפקט תחילת עליות הריבית? הנבואה ניתנה לשוטים, אבל לפעמים יש לשווקים נטייה לגלם ציפיות לעתיד. נחכה ונראה.
התרעות פיקוד העורף