תמ"א 38 תפסה בשנה האחרונה חלק נרחב מהשיח הציבורי בשל רצונו של מנהל התכנון ובכלל זה של הרשויות המקומיות שלא להאריך את תוקף התוכנית מעבר למאי 2020. למרות המלצת ועדת המשנה לנושאים תכנוניים עקרוניים לבטל את תמ"א 38, לאחרונה אישרה המועצה הארצית לתכנון ולבניה הארכה של התכנית לשלוש שנים נוספות (על אף הקבוע בהוראות התמ"א בעניין הארכת המועד לחמש שנים) עד לאוקטובר 2022.

עיון מעמיק בדיון סביב תמ"א 38 מגלה עצימת עיניים של המחוקק, ועדות התכנון והרשויות המקומיות תוך התעלמות ממטרתה של תמ"א 38, שהיא חיזוק בניינים קיימים אשר נבנו לפני 1.1.1980, שלא בהתאם לתקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה (ת"י 413).

לפניה ישירה אל עורכת הדין אלודי קלימי-גורן לחץ/י כאן.

הסיבה העיקרית להוצאתה לפועל של תמ"א 38

השיח על האינטרס הכלכלי בלבד התעלם מכך שהסיבה העיקרית להוצאתה לפועל של תמ"א 38 הייתה סבירות גבוהה להתרחשותה של רעידת אדמה בישראל, שעלולה לגרום לנזקי נפש ורכוש. המומחים אף הדגישו כי רעידה שכזו היא איננה שאלה של "אם" אלא שאלה של "מתי". על פניו נראה כי המחוקק ומוסדות התכנון ובכלל זה הוועדות המקומיות אינן מבינות את חשיבותה של התכנית. 

אחת הטענות המרכזיות נגד התכנית היא שמרבית הבניינים אשר חוזקו או מצויים בתהליך חיזוק נמצאים במרכז הארץ. לטענת היזמים הסיבה לכך היא חוסר כדאיות כלכלית בקידום פרויקטים דומים באזורי הפריפריה. טענה זו עלתה אינספור פעמים מאז פרסומה של תמ"א 38, כאשר המענה לבעיה בכל אחד מתיקוני התמ"א (ארבעה במספר) היה מציאת פתרון אחיד עבור כל הארץ, מבלי להתייחס ספציפית לאזורים בפריפריה.

רעידת אדמה עלולה לפגוע בכל סוגי המבנים 

לא זו בלבד, אלא שעיקר השיח הקשור לתמ"א 38 מתייחס לחיזוקם של בנייני מגורים. אולם יש לזכור, כי התרחשותה של רעידת אדמה איננה מסכנת אך ורק את בנייני המגורים בישראל, אלא גם בתי חולים (אשר מרביתם נבנו לפני 1980), בנייני משרדים, בתי ספר, משרדים ממשלתיים ומפעלים אשר נבנו שלא לפי התקן.

אתר בנייה. צילום: שאטרסטוקאתר בנייה. צילום: שאטרסטוק

כיוון שאין לנו אינדיקציה לגבי המועד המדויק, השעה המדויקת או המיקום המדויק שבהם עלולה להתרחש רעידת אדמה, עומדת כל אוכלוסיית מדינת ישראל בסכנה.

העובדה שבחלוף למעלה מעשור מאז פרסומה של תמ"א 38 חוזקו רק עשרות בניינים באזורים הנחשבים לאזורים מועדים לסכנה בשל הימצאותם בסמוך לשבר הסורי אפריקאי, מראה כי התכנית החטיאה את מטרתה. 

אם המחוקק באמת היה מעוניין למצוא מנגנון הגנה לכל תושבי מדינת ישראל, הוא היה עושה כמיטב יכולתו כדי לוודא שכל המבנים אשר אינם עומדים בתקן הנדרש יחוזקו, תוך הקצאת תקציב הולם לסיוע במימון חיזוקם של כל הבניינים באזורי הפריפריה וכן לחיזוקם של מוסדות הציבור.

הרשויות המקומיות מתנגדות לפרויקטים של תמ"א

טענה מרכזית נוספת נגד תמ"א 38 מגיעה מפיהן של הוועדות המקומיות, הטוענות כי הפתרון איננו בפרויקטים של תמ"א 38 כי אם בפרויקטים של פינוי בינוי. טענה זו איננה מבוססת ורק מאירה באור חזק יותר את ה"בעיה" שיש לרשויות המקומיות עם התמ"א 38. 

בפרויקטים של תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה של הבניין) היטלי ההשבחה לרשויות נמוכים בהרבה מאלו שנגבים בפרויקטים של פינוי בינוי, וזאת במטרה לשפר את הכדאיות הכלכלית שלהם ליזמים ולבעלי הדירות. בעוד פרויקטים של תמ"א 38/1 (חיזוק הבניין הקיים) זכו לפטור מתשלום היטל השבחה. לפיכך, לרשויות המקומיות אין אינטרס לקדם פרויקטים של תמ"א 38 בשטחן.

חשוב לציין כי פרויקטים של פינוי בינוי הם בסמכות הוועדה המחוזית לתכנון ובניה ולכן אישורם וקידומם נמשכים למעלה מעשר שנים, לעומת תמ"א 38 המצויה בסמכות הוועדה המקומית ואישורה נמשך לכל היותר חמש שנים (וזה במקרה הגרוע ביותר). 

ביטול תמ"א 38 מעמיד את חיינו בסכנה

ביטול תמ"א 38 מעמיד את כולנו בסכנה, ובנוסף מעיד על כך שהמחוקק לא הבין את שורש הבעיה. אם בכל זאת נתייחס לאינטרס הכלכלי העומד לנגד עיניו של המחוקק ונתעלם לרגע מהפתרון החשוב לבעיית רעידות האדמה, הרי שתמ"א 38 משמשת כפתרון הולם, רציני וזמין למצוקת הדיור, שכן בעזרתה ניתן לבנות דירות חדשות בתוך זמן קצר יחסית.

נכון כי לא מדובר בפתרון קסם, ונכון שחיזוק בניין אחד מתוך עשרות בניינים באותו רחוב יכול ליצור בעיות תכנון ותשתית, אולם תפקידו של המחוקק יחד עם הרשויות המקומיות הוא למצוא פתרון ראוי. ביטול התמ"א אינו פתרון ראוי שכן עד למציאת תכנית חלופית אשר תפתור את כל הבעיות שמלוות את הפרויקטים של התמ"א, חיי כולנו מצויים בסכנה. 

עורכת הדין אלודי קלימי-גורן עוסקת בהתחדשות עירונית, נדל"ן, ירושות וצוואות, ייסוד חברות והוצאה לפועל. הכתבה באדיבות אתר עורכי הדין LawGuide.