היטל השבחה הוא חיוב המוטל על ידי הוועדה המקומית בגין עליית שווי המקרקעין כתוצאה מאישורם של תוכנית או הקלה או שימוש חורג. החיוב מוטל בעת מימוש המקרקעין. שיעור ההיטל הוא 50% מההשבחה והוא מוטל על בעלי המקרקעין.

היטל ההשבחה הוא מרכיב משמעותי ביותר בכל עסקת מקרקעין והוא עלול להשפיע על כדאיות העסקה. עסקה שבצידה חיוב בהיטל השבחה, עלולה להפוך לבלתי כלכלית עבור המוכר עליו מוטל ההיטל.

אין חולק, כי פרויקט תמ"א 38 משביח באופן ניכר את ערכן של הדירות בבניין בו הוא מבוצע ומובן, כי הטלת היטל השבחה בגין עליית שווי המקרקעין במקרה זה עלולה לסכל פרויקטים רבים.

אולם השאלה המהותית שיש לברר בעניין זה, היא האם עצם החתימה על הסכם התמ"א מהווה מימוש של זכויות ומטילה חיוב בהיטל השבחה.

לפניה ישירה אל עורך הדין דן הלפרט לחץ/י כאן.

בעת חתימה על הסכם תמ"א 38 אין ודאות ביחס לביצוע הפרויקט

במילים אחרות, האם בעת חתימה על הסכם תמ"א 38 מסתכנים בעלי הדירות בהטלת היטל השבחה? ואם כן, הכיצד מתיישב הדבר עם העובדה כי בעת החתימה על הסכם התמ"א כלל אין וודאות להתקיימותה של העסקה, שכן היא תלויה בתנאים שונים שטרם התממשו.

סוגיה זו נדונה לאחרונה על ידי ועדת הערר לתכנון ובניה במחוז תל אביב במסגרת ערר שהגישה חברה יזמית על חיוב שהושת עליה על ידי הוועדה המקומית בגין פרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובניה) המבוצע על ידה ברחוב צה"ל 14 בגבעתיים.

ביום 22/12/14 נכרת הסכם בין בעלי הדירות בבניין ובין החברה היזמית לביצוע פרויקט הריסה ובניה במסגרת תמ"א 38.

הוועדה המקומית הוציאה תחת ידה שומת היטל השבחה וקבעה, כי המועד הקובע לעניין החיוב בהיטל השבחה הוא מועד חתימת הסכם התמ"א, גם אם מדובר בהסכם הכולל תנאי מתלה.

הוועדה המקומית קבעה שחתימת ההסכם מהווה העברת זכויות במקרקעין

משמע, לפי קביעת הוועדה המקומית, חתימת בעלי הדירות והחברה היזמית על הסכם התמ"א מהווה כשלעצמה העברת זכויות במקרקעין המצדיקה חיוב בהיטל השבחה.

מנגד, טענה החברה היזמית, כי הסכם התמ"א רווי "תנאים מתלים" ועל כן אין מקום לראות בו משום עסקה להעברה זכויות במקרקעין ובוודאי שאין להשית היטל השבחה בעת החתימה עליו.

לאחר בחינת טענות הצדדים, החליטה ועדת הערר לקבל את הערר ולבטל את החיוב שהטילה הוועדה המקומית.

נקבע, כי בחינת הסכם התמ"א מלמדת, שבעת עריכתו של ההסכם טרם התגבשו הזכויות הנמכרות וטרם התגבשה התמורה. מדובר בהסכם שמטרתו העיקרית היא פרויקט משותף של בעלי הדירות ושל החברה היזמית להריסת הבניין הקיים והקמת בניין חדש ומחוזק תחתיו, בהתאם לתמ"א 38. ביטוי מפורש לכך נמצא בין היתר בהערה שנרשמה על דירות הבעלים לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין ואשר כוללת את המילים "בגין תמ"א 38". 

עורך הדין דן הלפרט. צילום: שני נחמיאס סטודיו כותרתעורך הדין דן הלפרט. צילום: שני נחמיאס סטודיו כותרת

נקבע עוד, כי בתום ביצוע הפרויקט יוותרו בעלי הדירות המקוריים בעלי זכויות במקרקעין והתמורה שיקבלו תהיה בעיקרה דירה מחוזקת והחברה היזמית תצטרף אליהם כבעלת זכויות במקרקעין. 

לא ניתן לממש זכויות במקרקעין לפני קבלת היתר בנייה


עוד קבעה ועדת הערר, כי הסכם התמ"א כולו תלוי בהחלטת הוועדה המקומית לאפשר את הבנייה לפי תמ"א 38, ולכן הגדרותיו הבסיסיות של ההסכם, כגון- "מהות המכר" ו"מהות התמורה" מותנות למעשה בהחלטת הוועדה המקומית ליתן היתר בניה.

ועדת הערר הוסיפה וקבעה, כי ביטוי מובהק לאמור נמצא בשומת הוועדה המקומית גופה. השומה עצמה, כך נקבע, נסמכת על ההחלטה ליתן היתר בניה, ובכך קשרה הוועדה המקומית, בידיה שלה, בין מימוש הזכויות ובין ההחלטה ליתן היתר בניה ועל כן שגתה כאשר קבעה כי מומשו זכויות בטרם ניתן היתר הבניה.

חתימת הסכם תמ"א 38 לא נחשבת למימוש זכויות במקרקעין

עולה, כך נקבע, כי ההחלטה למתן היתר בניה היא שיצקה תוכן לעסקה. רק משניתן היתר בניה, נודע מהו החלק הנמכר, מהו החלק הנותר, מהו המימוש הפטור מהיטל השבחה לעת מתן ההיתר, ומהו מימוש הזכויות שאיננו פטור. חתימת ההסכם אפשרה העברה עתידית של זכויות ואולם במועד חתימתו עדיין לא היה מדובר ב"העברתם" של המקרקעין, המהווה מימוש זכויות בהם.

ועדת הערר קבעה עוד, כי עמדת הוועדה המקומית לפיה חתימת ההסכם כשלעצמה מהווה מימוש זכויות במקרקעין מובילה לחיוב שגוי ומנוגד לדין בהיטל השבחה.

סיכומו של דבר, מצאה ועדת הערר לדחות את טענות הוועדה המקומית ואת השומה שערכה וקבעה, כי החתימה על הסכם תמ"א 38 איננה מהווה כשלעצמה מימוש זכויות במקרקעין.

נמצאנו למדים, כי עסקת תמ"א 38 מותנית בתנאים שונים, לרבות קבלת היתר בניה אשר יאפשר את הוצאתה אל הפועל ועל כן החתימה על הסכם תמ"א 38 כשלעצמה איננה מהווה העברת זכויות או מימושן ואין להשית בגינה היטל השבחה.

עורך הדין דן הלפרט הוא מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית, מלווה מאות פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, סגן יו"ר ועדת התחדשות עירונית הארצית של לשכת עורכי הדין ובעל משרד עורכי דין ונוטריון. הכתבה באדיבות אתר עורכי הדין לתמ"א 38 LawGuide.