היטל השבחה הוא חיוב המוטל על ידי הוועדה המקומית בגין עליית שווי המקרקעין כתוצאה מאישורם של תוכנית או הקלה או שימוש חורג. החיוב מוטל בעת מימוש המקרקעין. שיעור ההיטל הוא 50% מההשבחה והוא מוטל על בעלי המקרקעין.
היטל ההשבחה הוא מרכיב משמעותי ביותר בכל עסקת מקרקעין והוא עלול להשפיע על כדאיות העסקה. עסקה שבצידה חיוב בהיטל השבחה, עלולה להפוך לבלתי כלכלית עבור המוכר עליו מוטל ההיטל.
אולם השאלה המהותית שיש לברר בעניין זה, היא האם עצם החתימה על הסכם התמ"א מהווה מימוש של זכויות ומטילה חיוב בהיטל השבחה.
במילים אחרות, האם בעת חתימה על הסכם תמ"א 38 מסתכנים בעלי הדירות בהטלת היטל השבחה? ואם כן, הכיצד מתיישב הדבר עם העובדה כי בעת החתימה על הסכם התמ"א כלל אין וודאות להתקיימותה של העסקה, שכן היא תלויה בתנאים שונים שטרם התממשו.
סוגיה זו נדונה לאחרונה על ידי ועדת הערר לתכנון ובניה במחוז תל אביב במסגרת ערר שהגישה חברה יזמית על חיוב שהושת עליה על ידי הוועדה המקומית בגין פרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובניה) המבוצע על ידה ברחוב צה"ל 14 בגבעתיים.
ביום 22/12/14 נכרת הסכם בין בעלי הדירות בבניין ובין החברה היזמית לביצוע פרויקט הריסה ובניה במסגרת תמ"א 38.
הוועדה המקומית הוציאה תחת ידה שומת היטל השבחה וקבעה, כי המועד הקובע לעניין החיוב בהיטל השבחה הוא מועד חתימת הסכם התמ"א, גם אם מדובר בהסכם הכולל תנאי מתלה.
משמע, לפי קביעת הוועדה המקומית, חתימת בעלי הדירות והחברה היזמית על הסכם התמ"א מהווה כשלעצמה העברת זכויות במקרקעין המצדיקה חיוב בהיטל השבחה.
מנגד, טענה החברה היזמית, כי הסכם התמ"א רווי "תנאים מתלים" ועל כן אין מקום לראות בו משום עסקה להעברה זכויות במקרקעין ובוודאי שאין להשית היטל השבחה בעת החתימה עליו.
לאחר בחינת טענות הצדדים, החליטה ועדת הערר לקבל את הערר ולבטל את החיוב שהטילה הוועדה המקומית.
נקבע, כי בחינת הסכם התמ"א מלמדת, שבעת עריכתו של ההסכם טרם התגבשו הזכויות הנמכרות וטרם התגבשה התמורה. מדובר בהסכם שמטרתו העיקרית היא פרויקט משותף של בעלי הדירות ושל החברה היזמית להריסת הבניין הקיים והקמת בניין חדש ומחוזק תחתיו, בהתאם לתמ"א 38. ביטוי מפורש לכך נמצא בין היתר בהערה שנרשמה על דירות הבעלים לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין ואשר כוללת את המילים "בגין תמ"א 38".
נקבע עוד, כי בתום ביצוע הפרויקט יוותרו בעלי הדירות המקוריים בעלי זכויות במקרקעין והתמורה שיקבלו תהיה בעיקרה דירה מחוזקת והחברה היזמית תצטרף אליהם כבעלת זכויות במקרקעין.
עוד קבעה ועדת הערר, כי הסכם התמ"א כולו תלוי בהחלטת הוועדה המקומית לאפשר את הבנייה לפי תמ"א 38, ולכן הגדרותיו הבסיסיות של ההסכם, כגון- "מהות המכר" ו"מהות התמורה" מותנות למעשה בהחלטת הוועדה המקומית ליתן היתר בניה.
התרעות פיקוד העורף