חוק המכר (דירות) מטיל חובה על כל קבלן או יזם שמכר דירה לתקן את ליקויי הבניה שהתגלו בה לאחר מסירתה לידי הרוכש. בהתאם לחוק היזם מחויב לתקן את הליקויים תוך פרק זמן סביר שמשתנה לפי חומרת הליקויים. הוראות חוק המכר נחשבות להוראות קוגנטיות שלא ניתן להתנות עליהן, ולפיכך סעיפים שמנוגדים להוראות אלו בהסכם המכר של הדירה הם בטלים.

פעמים רבות קבלנים ויזמים מנסים להתנער מאחריות לתיקון הליקויים ומצדיקים את התנהגותם באמצעות סעיפים שונים בהסכם המכר. על כן, האיסור להתנות על הוראות חוק המכר הוא חשוב מאין כמותו מאחר שהוא מטיל חובה על הקבלן/ יזם לבצע את התיקונים על אף האמור בהסכם המכר. 

רוכש דירה שנתקל בהתנגדות של היזם בכל הקשור לתיקון של ליקויי בניה בדירה ובטענות כי סעיפים בחוזה מסירים ממנו את האחריות לפגמים, צריך לבחון את הסכם המכר של הדירה אל מול הוראות חוק המכר (דירות) באמצעות עורך דין שעוסק בתחום ליקויי הבניה. 

לפניה ישירה אל משרד עורכי הדין איתי ויסמן ושות', לחץ/י כאן

גילוי ליקויי בניה בנכס
ליקויי בניה בדירה מתייחסים למצבו הפיזי של הנכס אחרי מסירתו לידי הרוכש ולפערים בין מצב הנכס בפועל ובין המצב שהובטח במסגרת המפרט הטכני בהסכם המכר. ברוב המקרים הרוכש יגלה את הליקויים הראשונים בדירה בעת קבלת החזקה בה, אך הוא עלול לגלות ליקויים נוספים ונסתרים גם בהמשך. 

ליקויי בניה ואי התאמות עלולים להתגלות ביחס להיבטים שונים הקשורים לנכס וביניהם תשתיות הדירה, בעיות איטום ורטיבות, בעיות חשמל, בעיות צנרת, אריחים פגומים, חריגות בניה בניגוד לתקן ועוד. 

דירה חדשה (צילום: שאטרסטוק)דירה חדשה (צילום: שאטרסטוק)

תקופת הבדק ותקופת האחריות
התקופה שבה המוכר חייב לתקן את הליקויים נקראת תקופת הבדק. במהלך תקופה זו היזם אחראי לתקן כל ליקוי שמתגלה בנכס, למעט מקרים שבהם יוכח כי הליקוי נגרם באשמת הרוכש. תקופת הבדק נעה משנה ועד לשבע שנים, תלויה בסוג הליקוי ומפורטת בתוספת לחוק המכר (דירות). אם הקבלן טוען במסגרת תקופת הבדק כי לא מדובר בליקוי בניה או שהליקוי נגרם בעקבות מעשים של הרוכש, הוא נדרש להוכיח זאת.

לאחר תום תקופת הבדק מתחילה תקופת אחריות וזאת למשך שלוש שנים. במהלך תקופה זו רוכש הנכס נושא בנטל להוכיח כי האחריות לליקוי הבניה היא של היזם. במסגרת תקופת האחריות מוארכות התקופות שמנויות בתוספת לחוק המכר מעבר לתקופת הבדק. כלומר, אם על ליקוי בניה מסוים חלה תקופת בדק של שנתיים, תקופת האחריות ביחס לאותו ליקוי תהיה חמש שנים.

הרוכש מחויב להודיע ליזם על ליקויים שגילה בדירה
נוסף על אחריות היזם לתיקון הליקויים, גם על הרוכש מוטלת אחריות לעדכן את היזם על גילוי ליקויים בדירה. ראשית, הקונה יהיה זכאי לתיקון של הליקויים בדירה אם הודיע עליהם למוכר תוך תקופה של שנה ממועד המסירה. לאחר תקופה של שנה ממועד המסירה, הרוכש מחויב להודיע ליזם או לקבלן על כל ליקוי שהתגלה בדירה ולא היה ניתן לגלותו באמצעות בדיקה סבירה.

ההיגיון מאחורי הדרישה להודיע ליזם על הליקויים הוא כפול. ראשית, ההודעה נועדה לתת ליזם את ההזדמנות לתקן את הליקויים בעצמו ובכך לחסוך בעלויות. נוסף על כך, עיקרון הקטנת הנזק מחייב את הרוכש להקדים ולהודיע על הליקוי כדי למנוע את החמרתו ואת ייקור עלויות התיקון.

חובת הרוכש לאפשר לקבלן לבצע תיקונים בנכס
לפי חוק המכר (דירות) רוכש נכס מחויב להודיע ליזם/ קבלן על כל ליקוי בניה שהוא מאתר בנכס ולתת לו את האפשרות לבצע בו תיקונים לפני הגשת תביעה בגין ליקויי בניה. כאשר הקונה נתקל בסירוב של הקבלן לבצע תיקונים בדירה, ובמקרים בהם הקבלן אינו מתקן את הליקוי כנאות, הוא יכול להגיש תביעה לבית המשפט. זאת בהתאם להוראות החוק שלפיהן הרוכש צריך "לתת למוכר הזדמנות נאותה" לתקן את הליקויים תוך זמן סביר.

מנגד, במקרה של קבלת תלונה על ליקויי בניה, הקבלן מצידו מחויב לבדוק את טענות הרוכש לעומק, ובמקרה שהטענות מוצדקות, עליו לטפל בתלונה בהקדם כדי להימנע מתביעה משפטית. במקרה שבו ליקויי הבניה אינם מצדיקים תיקון או שנגרמו ממעשה או מחדל של הרוכש, הקבלן יכול להדוף את הטענות באמצעות עורך דין מטעמו במסגרת הליך משפטי.

מומלץ להיות מלווים בעורך הדין המתמחה בליקויי בנייה כבר בשלב איתור הליקויים וההתנהלות מול הקבלן, על מנת להיות ערוכים באופן מיטבי להליך משפטי ולצמצם את מרווח הטעויות אל מול היזם והקבלן שהנם תמיד בעלי יתרון ברמת המומחיות וההתנהלות.

כיצד ניתן להגיש תביעה בגין ליקויי בניה?
יש לציין כי פגמים ואי התאמות בדירה שלא ניתן לתקן או כאשר הקבלן איבד את זכותו לתקן בנסיבות מסוימות יזכו את הרוכש בפיצויים. הגשת תביעה נגד יזם/קבלן שלא תיקן את ליקויי הבניה יכולה להתבצע בפני בתי משפט אזרחיים, וזאת בהתאם לסכום התביעה.

אמנם תביעה בגין ליקויי בניה מתבססת על פגמים ואי התאמות בנכס אך חשוב לציין כי התביעות הללו לא עוסקות בליקויי בניה בלבד. במקרים רבים תביעות שמוגשות נגד קבלנים בגין ליקויי בניה כוללות גם דרישה לפיצויים בגין ראשי נזק נוספים כמו ירידת ערך הנכס, ליקויי בניה שלא ניתן לתקנם, איחור במסירת הנכס, עוגמת נפש בגין הפרת הסכם המכר, שכר דירה לדיור חלופי ועוד.

לפני הגשת תביעה בגין ליקויי בניה הרוכש צריך לבדוק היטב את טענותיו ליזם בנוגע לליקויים וזאת באמצעות חוות דעת הנדסית/שמאית וייעוץ משפטי של עורך דין שעוסק בתחום. חשוב לציין כי חובת הוכחת הנזק חלה על הרוכש ומתבצעת בין היתר באמצעות צירוף חוות דעת מטעם מהנדס/שמאי שעוסק בתחום הבניה.

בדיקת "בדק בית" באמצעות מומחים מתחום ההנדסה
לרוכשי דירה חדשה מומלץ לבצע בדיקת "בדק בית" באמצעות מומחים מתחום ההנדסה והבניה במועד קבלת החזקה בדירה וזאת כדי לקבל תיעוד מלא ומדויק של ליקויי הבניה. במקרה שבו התגלו ליקויי בניה רצוי לפנות לעורך דין מומחה בתחום ליקויי הבניה כדי שיתנהל מול הקבלן או היזם ובמידת הצורך אף יגיש תביעה לבית המשפט לצורך מיצוי מיטבי של הזכויות. 

עורך דין איתי ויסמן עוסק בליקויי בניה, נדל"ן ומקרקעין, ליטיגציה, תביעות כספיות וסכסוכים מסחריים. הכתבה באדיבות אתר עורכי הדין לליקויי בניה LawGuide.

* לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.