חוק המכר (דירות) מטיל חובה על כל קבלן או יזם שמכר דירה לתקן את ליקויי הבניה שהתגלו בה לאחר מסירתה לידי הרוכש. בהתאם לחוק היזם מחויב לתקן את הליקויים תוך פרק זמן סביר שמשתנה לפי חומרת הליקויים. הוראות חוק המכר נחשבות להוראות קוגנטיות שלא ניתן להתנות עליהן, ולפיכך סעיפים שמנוגדים להוראות אלו בהסכם המכר של הדירה הם בטלים.
פעמים רבות קבלנים ויזמים מנסים להתנער מאחריות לתיקון הליקויים ומצדיקים את התנהגותם באמצעות סעיפים שונים בהסכם המכר. על כן, האיסור להתנות על הוראות חוק המכר הוא חשוב מאין כמותו מאחר שהוא מטיל חובה על הקבלן/ יזם לבצע את התיקונים על אף האמור בהסכם המכר.
רוכש דירה שנתקל בהתנגדות של היזם בכל הקשור לתיקון של ליקויי בניה בדירה ובטענות כי סעיפים בחוזה מסירים ממנו את האחריות לפגמים, צריך לבחון את הסכם המכר של הדירה אל מול הוראות חוק המכר (דירות) באמצעות עורך דין שעוסק בתחום ליקויי הבניה.
ליקויי בניה ואי התאמות עלולים להתגלות ביחס להיבטים שונים הקשורים לנכס וביניהם תשתיות הדירה, בעיות איטום ורטיבות, בעיות חשמל, בעיות צנרת, אריחים פגומים, חריגות בניה בניגוד לתקן ועוד.
לאחר תום תקופת הבדק מתחילה תקופת אחריות וזאת למשך שלוש שנים. במהלך תקופה זו רוכש הנכס נושא בנטל להוכיח כי האחריות לליקוי הבניה היא של היזם. במסגרת תקופת האחריות מוארכות התקופות שמנויות בתוספת לחוק המכר מעבר לתקופת הבדק. כלומר, אם על ליקוי בניה מסוים חלה תקופת בדק של שנתיים, תקופת האחריות ביחס לאותו ליקוי תהיה חמש שנים.
ההיגיון מאחורי הדרישה להודיע ליזם על הליקויים הוא כפול. ראשית, ההודעה נועדה לתת ליזם את ההזדמנות לתקן את הליקויים בעצמו ובכך לחסוך בעלויות. נוסף על כך, עיקרון הקטנת הנזק מחייב את הרוכש להקדים ולהודיע על הליקוי כדי למנוע את החמרתו ואת ייקור עלויות התיקון.
מנגד, במקרה של קבלת תלונה על ליקויי בניה, הקבלן מצידו מחויב לבדוק את טענות הרוכש לעומק, ובמקרה שהטענות מוצדקות, עליו לטפל בתלונה בהקדם כדי להימנע מתביעה משפטית. במקרה שבו ליקויי הבניה אינם מצדיקים תיקון או שנגרמו ממעשה או מחדל של הרוכש, הקבלן יכול להדוף את הטענות באמצעות עורך דין מטעמו במסגרת הליך משפטי.
מומלץ להיות מלווים בעורך הדין המתמחה בליקויי בנייה כבר בשלב איתור הליקויים וההתנהלות מול הקבלן, על מנת להיות ערוכים באופן מיטבי להליך משפטי ולצמצם את מרווח הטעויות אל מול היזם והקבלן שהנם תמיד בעלי יתרון ברמת המומחיות וההתנהלות.
אמנם תביעה בגין ליקויי בניה מתבססת על פגמים ואי התאמות בנכס אך חשוב לציין כי התביעות הללו לא עוסקות בליקויי בניה בלבד. במקרים רבים תביעות שמוגשות נגד קבלנים בגין ליקויי בניה כוללות גם דרישה לפיצויים בגין ראשי נזק נוספים כמו ירידת ערך הנכס, ליקויי בניה שלא ניתן לתקנם, איחור במסירת הנכס, עוגמת נפש בגין הפרת הסכם המכר, שכר דירה לדיור חלופי ועוד.
לפני הגשת תביעה בגין ליקויי בניה הרוכש צריך לבדוק היטב את טענותיו ליזם בנוגע לליקויים וזאת באמצעות חוות דעת הנדסית/שמאית וייעוץ משפטי של עורך דין שעוסק בתחום. חשוב לציין כי חובת הוכחת הנזק חלה על הרוכש ומתבצעת בין היתר באמצעות צירוף חוות דעת מטעם מהנדס/שמאי שעוסק בתחום הבניה.
* לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
התרעות פיקוד העורף