בישראל קיימות כיום אלפי דירות שבנייתן מתוכננת להסתיים בחודשים הקרובים. אולם בשל משבר הקורונה צפויים הרוכשים לקבל אותן באיחור, דבר שעשוי להסב להם נזקים כספיים רבים. האם יהיה על הקבלן לשלם לרוכשים פיצוי על כך או שמא איחור זה ייחשב ככוח עליון באופן שיפטור את הקבלן מלפצות את הרוכשים?
 
מה קובע החוק בישראל בנושא?
חוק המכר (דירות) קובע בין היתר, כי במקרים שבהם הקבלן איחר למסור לרוכשים דירה ביותר מ-60 ימים ממועד המסירה שנקבע ביניהם במסגרת חוזה המכר, יהיה עליו לשלם להם פיצוי ללא הוכחת נזק עבור כל חודש או חלק ממנו "מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו" של הקונה בפועל (ציטוט מהוראות סעיף 5 לחוק).

פיצוי זה קיים לנוכח חשיבותו של מועד מסירת הדירה ופערי הכוחות בין הקבלן ובין הרוכשים, ונועד מחד לתמרץ את הקבלן למסור לרוכשים את הדירה במועד שבו התחייב ומאידך לחזק את יכולת הסתמכותם של הרוכשים וליצור ודאות. מטרה נוספת של הפיצוי היא למנוע מהקבלן לדחות באופן בלתי מוגבל את מועד המסירה, דבר שעשוי להסב לרוכשים נזקים, ובין היתר לגרום לרבים מהם לשלם שכירות ותשלומי משכנתה במקביל. 

לפניה ישירה אל עורך הדין אהוד פאי, לחץ/י כאן

מה הפיצוי שזכאים הרוכשים לקבל באיחור המסירה?
הפיצוי שמחויב הקבלן לשלם לרוכשים נועד בעיקר כדי להבטיח שיהיה לרוכשים כיצד לממן דמי שכירות החל מהתקופה של מועד מסירת הדירה המקורי ועד למועד המסירה בפועל. שימו לב שמועד המסירה בפועל אמור להיות במועד שבו הדירה ראויה למגורים ולאחר שהונפק לה טופס 4.

במקרה של איחור במסירת הדירה לתקופה של עד 8 חודשים, על הקבלן לשלם לרוכשים פיצוי השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5. החל מהחודש התשיעי לאיחור ומעלה, על הקבלן לשלם לרוכשים פיצוי השווה לדמי שכירות כשהם מוכפלים ב-1.25.

יש לציין שהקבלן אומנם פטור מלשלם לרוכשים פיצוי אם האיחור במסירת הדירה היה פחות מ-60 ימים, אולם אם האיחור התארך, עליו לשלם פיצוי גם עבור תקופה זו. כך למשל, אם האיחור במסירת הדירה היה 6 חודשים, עליו לשלם לרוכשים פיצוי עבור כל החודשים לרבות עבור החודשים הראשונים.

מתי על הקבלן לשלם את הפיצוי והאם הוא רשאי להפחית ממנו?
הרוכשים זכאים לקבל מהקבלן פיצויים עבור איחור במסירת הדירה בתום כל חודש ביחס לאותו חודש שנכלל בתקופת האיחור. עבור התקופה של 60 הימים הראשונים של האיחור נדרש הקבלן לשלם לרוכשים את הפיצוי בתום 60 ימים אלו.

יש לציין שהקבלן אינו רשאי לפגוע בזכויות אלה. זאת מאחר שהחוק קובע כי "אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה...". המשמעות היא שהוראותיו הן קוגנטיות והקבלן אינו רשאי להתנות או לפגוע בזכויות אלה אפילו אם במסגרת הסכם ביניהם הוסכם אחרת. כלומר, הקבלן מחויב לשלם לרוכשים פיצוי כספי ורק אם הם הסכימו שהפיצוי יהיה בדמות של הענקת הטבה מסוימת (לדוגמה חניה או תוספת לדירה) רשאי הקבלן לפצותם בהטבה זו במקום פיצוי כספי, ובלבד שהשווי שלה לא יפחת מהפיצוי הכספי שעל הקבלן לשלם לרוכשים.

מתי הקבלן יהיה פטור מלשלם לרוכשת פיצוי? 
חוק המכר קובע, כי הקבלן והרוכשים יכולים להסכים ביניהם שהוראות החוק באשר לחובת הקבלן לפצות את הרוכשים בגין איחור במסירת הדירה "לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו". לאור הוראה זו במרבית הסכמי המכר קיימים סעיפים בהם מוגדרות אותן נסיבות באופן רחב ביותר, כדי שהקבלנים יהיו פטורים מתשלום פיצוי לרוכשים מקום בו אותן נסיבות התרחשו בפועל. 

יחד עם זאת, במסגרת פסקי הדין שניתנו בתחום זה נקבע כי יש להחיל על הוראות הפוטרות את הקבלן מלשלם לרוכשים פיצוי זה פרשנות מצומצמת, כדי להגן על זכויותיהם של רוכשי הדירות. עוד נקבע, כי הקבלן אינו רשאי לקבוע בהסכם הוראה רחבה מדי המאפשרת לו לדחות את מועד המסירה מבלי לקבוע מועד חדש, מאחר שהוראה זו עשויה להיות מנוגדת לחוק המכר ולהוות תניה המקפחת את זכויות הרוכשים. 

יש לציין, כי הפיצוי שאותו זכאים הרוכשים לקבל הוא פיצוי ללא הוכחת נזק קרי, הם אינם נדרשים להוכיח שנגרם להם נזק כתוצאה מאיחור במסירת הדירה. יחד עם זאת, רוכשים שרכשו דירה באמצעות מתווך וקיבלו אותה באיחור, עדיין יהיו מחויבים לשלם למתווך דמי תיווך בהנחה שהמתווך עמד בתנאים הנדרשים מכוח חוק המתווכים

האם משבר הקורונה מהווה נסיבות העשויות לפטור את הקבלן?
במהלך תקופת משבר הקורונה עד כה לא נכללו הגבלות בענף הבנייה מאחר והוא נחשב כחיוני. יחד עם זאת, במהלך תקופת הסגר העובדים לא יכלו לנוע ממקום למקום ולכן לא יכלו גם לעבוד. כמו כן, יש לזכור כי רבים מהעובדים בענף הבנייה אינם מתגוררים בשטחי ישראל, ולכן ייתכן והיו או יהיו ימים שבמהלכם לא התאפשר להם להיכנס לישראל. 

נוסף על כך אף ייתכן ויתרחשו מקרים שבהם יחולו עיכובים במסירת הדירה לרוכשים בעקבות עיכובים בקבלת חומרים לבנייה עקב בעיות שינוע לארץ או עיכובים הקשורים לאילוצי רשויות מקומיות או הליכי תכנון ובניה הפועלים בתקופה זו במתכונת מצומצמת. יחד עם זאת, חשוב לציין שהנטל להוכיח שהעיכוב במסירת הדירה נגרם בשל אותן נסיבות חריגות חלה על הקבלן, והוא אינו רשאי לדחות באופן שרירותי את מועד מסירת הדירה וללא פרופורציה למשך הזמן שבו התרחשו אותן נסיבות.

הקבלן מחויב להוכיח שהעיכוב במסירת הדירה נגרם עקב נסיבות שלא היו בשליטתו
לכן, ייתכן שעיכובים מסוימים וספציפיים שגרמו או שייגרמו לעיכוב במסירת הדירה יוכרו על-ידי בתי המשפט כנסיבות הפוטרות את הקבלנים מתשלום פיצוי לרוכשים, אך יהיה על הקבלנים להוכיח באמצעות ראיות קונקרטיות נסיבות אלה ואת הזמן המדויק שבמהלכו הן גרמו לעיכוב. במידה וטענות אלה יטענו באופן שרירותי ובאופן גורף, הקבלנים עשויים להיות מחויבים לשלם לרוכשים פיצויים.

כך למשל במסגרת פסק דין שניתן על-ידי בית משפט השלום בפתח תקווה נדונה תביעה של רוכשת כנגד חברה קבלנית. החברה טענה כי היא פטורה מלשלם לרוכשת פיצויים בגין איחור במסירת הדירה מאחר והאיחור נגרם בן היתר בשל מבצע "צוק איתן", שמנע את הגעת מרבית פועלי הבניין לאתר, לרבות נציגי מכבי אש לצורך קבלת טופס 4. 

אולם בית המשפט דחה במקרה זה את טענותיה של החברה וחייב אותה לשלם לרוכשת פיצויים, לאחר שקבע כי טענה זו נטענה על-ידי החברה הקבלנית בעלמא, ללא פירוט ותימוכין בראיות. עוד צוין כי על מנת להוכיח טענה זו, היה על החברה הקבלנית להמציא יומני עבודה או את רשימת הפועלים שכניסתם לישראל נמנעה כתוצאה מהמבצע, על מנת להוכיח היעדרות עובדים או לפרט הזמנות שהתעכבו. כמו כן נקבע כי החברה הייתה צריכה להוכיח ולפרט את האמצעים שבהם היא נקטה כדי להתגבר על העיכוב שנוצר במסירת הדירה.

עורך דין אהוד פאי, עוסק בתחום החוזים, ליטיגציה ונדל"ן. הכתבה באדיבות אתר עורכי הדין לתביעת קבלן LawGuide.

עורך הדין אהוד פאי (צילום: שגיא מורן)עורך הדין אהוד פאי (צילום: שגיא מורן)

*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.