במסגרת סעיף 2 לחוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 נקבע כי מוכר דירה מחויב לצרף לחוזה המכר מפרט ולמסור לקונה הנכס העתק חתום ממנו. נוסף על כך, גם בצו מכר דירות (טופס של מפרט) נקבע בסעיף 1 כי המוכר חייב לצרף לחוזה המכר מפרט ולמסור לידיו של רוכש הנכס העתק חתום.
שתי הוראות החוק הללו למעשה מחייבות את מוכר הדירה לצרף מפרט טכני לחוזה המכר ולמסור אותו לרוכש נכס מקרקעין אשר חוק המכר (דירות) חל עליו.
יש לך שאלה בנושא? היכנס עכשיו לפורום ליקויי בנייה, בדק בית ותביעות קבלנים
מה תכליתו של המפרט הטכני המצורף להסכם המכר של הדירה?
בעוד הסכם המכר שעליו חותמים מוכר הדירה והקונה מסדיר את היבטיה המשפטיים של העסקה, את מועדי התשלום ואת התחייבויות הצדדים, המפרט הטכני נועד להסדיר ולפרט את העניינים הטכניים של העסקה. בין היתר, במפרט יצוינו מידות של אלמנטים שונים בדירה, החומרים המשמשים לבנייתה, סוגים ומידות פרופילים של אלומיניום, כלים סניטריים ומרצפות כמו גם אלמנטים אחרים שצמודים לדירה כמו מחסן וחנייה. נוסף על כך, במפרט מפורטות כל ההוראות האדריכליות וההנדסיות של הדירה כולל מספר החדרים שבה ושטחה הכולל. יתרה מזאת, המפרט אף מתייחס לשטחים המשותפים בבית המשותף.
מכיוון שכל הנושאים הטכניים הקשורים לדירה מרוכזים ומפורטים במפרט הטכני, הוא בעל חשיבות רבה במסגרת עסקת מכר הדירה. בפסיקה נקבע כי המפרט מהווה חלק בלתי נפרד מחוזה המכר ותוכנו נועד להגדיר את התחייבויותיו הספציפיות של המוכר כלפי הקונה ביחס לנתוניה ורכיביה של הדירה.
אי התאמה בין הדירה ובין המפרט הטכני היא הפרת הסכם מצד הקבלן
מאחר שרוכש הדירה מסתמך על המפרט בקניית הדירה, במקרה של אי התאמה בין הדירה או בין הרכוש המשותף ובין המפרט, הרי שמדובר בהפרת הסכם מצידו של המוכר. סעיף 4(א) לחוק המכר (דירות) קובע כי קיימת חזקה שמוכר הדירה לא קיים את חיוביו כלפי הקונה במקרים הבאים:
- הדירה או כל חלק בה שונים מהמתואר במפרט, בתקן או בתקנות הבנייה.
- התגלתה בדירה אי התאמה במהלך תקופת הבדק המפורטת לפי סוגים שונים של אי התאמות בתוספת לחוק המכר (דירות).
- התגלתה אי התאמה בדירה במהלך תקופת האחריות שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים. תקופת האחריות היא תקופה של שלוש שנים שמתחילה עם סיום תקופת הבדק.
- אם התגלתה בדירה אי התאמה יסודית הנוגעת לחלקי הבניין הקשורים ליציבותו ולבטיחותו בתקופה של 20 שנה ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה.
- מוכר הדירה לא מסר לקונה הוראות תחזוקה ושימוש ביחס לנכס.
איך ניתן לגלות אי התאמה למפרט?
לנוכח העובדה כי רוב רוכשי הדירות אינם בעלי ידע מקצועי בתחום הבנייה וההנדסה, כדי לאתר אי התאמות בנכס רצוי להסתייע בשירותיהם של עורך דין ומהנדס בניין אשר יערכו בדיקה יסודית וישוו בין הרשום במפרט ובין מצב הדירה בפועל. במסגרת הבדיקה הנכס ייבחן בצורה מקיפה והקונה יקבל חוות דעת בנוגע למקרי אי התאמה שקיימים בו וזאת ביחס למה שנקבע במפרט.
במסגרת הבדיקה עורך הדין יגבש את אי ההתאמות למול התקנים והחוקים הרלוונטים וזאת בהסתמך על חוות הדעת המקיפה של המהנדס, אשר יערוך רשימת ליקויים וחריגות מהמפרט ויעריך את עלות ביצוע התיקונים. במקרה שבו חלק ממקרי אי ההתאמה אינם ניתנים לתיקון, יש להיעזר בשמאי מקרקעין אשר יעריך את ירידת הערך של הנכס בעקבותיהם.
לאחר גילוי ליקויים ואי התאמות בדירה, רוכש הנכס מחויב לפנות למוכר ולאפשר לו לתקנם בעצמו כדי שיוכל למנוע את התרחבותם והתפשטותם.
נקיטת הליך משפטי נגד המוכר בעקבות אי התאמה למפרט הדירה
במקרים שבהם למרות פנייתו של רוכש הנכס למוכר, האחרון נמנע מביצוע תיקונים כנדרש בהתאם למפרט או לא מבצעם כראוי, רצוי לפנות לקבלת ייעוץ משפטי לצורך בחינת אפשרות לנקוט נגדו בהליך משפטי. חשוב לציין כי בהליך משפטי נגד מוכר הדירה, הקונה מחויב להוכיח את גובה הנזק. ברוב המקרים כדי להוכיח את טענותיו נגד המוכר בבית המשפט, רוכש הנכס ייעזר בחוות דעת של איש מקצוע מוסמך בתחום הבנייה.
במסגרת תביעה נגד הקבלן ניתן לתבוע פיצויים בין היתר על הפרת הסכם המכר, על עלות ביצוע התיקונים, על ירידת הערך שנגרמה לנכס בעקבות אי ההתאמות שנמצאו בו ועל עוגמת נפש שנגרמה לרוכש הדירה בעקבות קיומן של אי התאמות בנכס.
עורך דין שמואל גייער עוסק בליקויי בנייה, ייצוג רוכשי דירות, חוזי מקרקעין, ליווי פרויקטים בתחום הנדל"ן, רישום בטאבו, עסקאות קומבינציה, מיסוי מקרקעין, קבוצות רכישה, פירוק שיתוף ועוד. עו"ד גייער מנהל פורום ליקויי בנייה, בדק בית ותביעות קבלנים. הכתבה באדיבות אתר עורכי הדין לליקויי בנייה LawGuide.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.