יתרונותיה של עסקת קומבינציה
עסקאות קומבינציה נפוצות בישראל בשל היתרונות הכלכליים הנלווים אליהן בכל הקשור לתמורה ולהיבטי מיסוי, הן עבור בעל המגרש והן עבור היזם. לאחר ההתקשרות בעסקת קומבינציה בעל הקרקע אינו צריך לשאת בהוצאות הבנייה ותוך כך הוא מקבל לבעלותו יחידות דיור, משרדים או שטח מסחרי בהתאם לייעוד הקרקע, כאשר מספר היחידות תלוי במיקום הקרקע ובאפשרויות הבניה בה. ברוב המקרים התמורה שיקבל בעל הקרקע במסגרת עסקת קומבינציה תהיה גבוהה משמעותית מזו שהיה יכול לקבל במזומן עבור הקרקע. לרוב לעסקה גם יתרונות מבחינת היבטי המיסוי, לעומת עסקת מכירה של הקרקע.
מהצד השני, היזם נהנה אף הוא מיתרון כלכלי בהתקשרות בעסקת קומבינציה, מאחר שהוא אינו נדרש לרכוש את השטח במזומן ולפיכך יכול לחסוך בהוצאות שהיו נדרשות ממנו לצורך ביצוע העסקה. במקום העברת תשלום במזומן עבור השטח לבעל הקרקע, היזם למעשה "משלם" לו באמצעות אספקת שירותי בנייה. נוסף על כך, היזם נהנה מחיסכון במס רכישה מאחר שאינו מחויב לשלם מס רכישה עבור כל השטח אלא רק עבור חלק השטח שנרכש לטובת בניית יחידות הדיור המשויכות ליזם.
מדובר בעסקה מורכבת, בעלת אטרקטיביות כלכלית, אשר במסגרתה יש להתייחס להיבטים שונים המחייבים מומחיות משפטית, ידע וניסיון בתחומי המקרקעין, הנדל"ן והמיסוי.
לפניה ישירה אל משרד עורכי דין רינה שוסטר, לחץ/י כאן
שני סוגים עיקריים של עסקאות קומבינציה
ההבדל בין שני הסוגים העיקריים של עסקאות הקומבינציה טמון בעיקר ברמת הסיכון שהצדדים נוטלים על עצמם וברווח הפוטנציאלי הצפוי להם בסופן. הצדדים יכולים לבחור את סוג העסקה שמתאים להם בין אם מדובר ב"עסקת קומבינציה אחוזים" או "עסקת קומבינציה נטו" וזאת בהתאם לנסיבות ולנתוני העסקה.
עסקת קומבינציה נטו
במסגרת עסקת קומבינציה נטו, היזם מתחייב לשאת בתשלום המיסים המתלווים לעסקה. מצד אחד, מתווה זה הוא אטרקטיבי מאוד עבור בעל הקרקע, כיוון שהוא זוכה לוודאות בדבר התמורה שהוא צפוי לקבל ולמעשה פטור מתשלום המיסים החלים בד"כ על בעל הקרקע.
עם זאת חשוב לציין כי התמורה לבעל הקרקע על פי מודל זה היא נמוכה יותר בהשוואה לתמורה הפוטנציאלית שהיה יכול לקבל אם היה בוחר במודל השני - מודל הברוטו.
עסקת קומבינציה ברוטו
עסקת קומבינציה ברוטו, בעל הקרקע נושא במס החל על מוכר קרקע, כלומר מס שבח והיטל השבחה, וכן משלם את המע"מ על שרותי הבניה שהוא מקבל.
לעתים יש עסקאות משולבות בין שני המודלים.
אחוז הקומבינציה - נקבע במסגרת המו"מ בין היזם לבעל הקרקע, ומושפע מהעליות שנושא בהן כל צד, שווי הקרקע והייעודים שלה.
מהם חסרונותיה של עסקת קומבינציה?
בעוד עסקת קומבינציה עשויה להצמיח רווח כלכלי לבעל הקרקע וליזם, יש לשים לב כי היא עלולה להיות מלווה גם בחסרונות שיש לתת עליהם את הדעת לפני חתימה על הסכם הקומבינציה. עבור בעל הקרקע משך העסקה מהווה חיסרון משמעותי מכיוון שבשונה מעסקת מכר רגילה במקרקעין שאורכת זמן קצר יחסית ובסופה בעל הקרקע מקבל את התמורה, עסקת קומבינציה עלולה להימשך מספר שנים. בעל הקרקע בעסקת קומבינציה נדרש להמתין שהיזם יקבל היתרי בניה ויבנה את יחידות הדיור ולעתים קודם להליך זה הליך שינוי תב"ע. לפיכך, התמורה על פי הסכם הקומבינציה תתקבל בידי בעל הקרקע רק בסיום הבניה בעוד שעליו לממן הוצאות כבר בסמוך לאחר החתימה על ההסכם. נושא המימון אף הוא בא לידי ביטוי ברבים מהסכמי הקומבינציה כאשר היזם מעמיד הלוואה לבעל הקרקע למימון המסים החלים עליו.
עם זאת, ניתן לצמצם את הסיכונים הנשקפים לבעל הקרקע בעסקה באמצעות סיוע של עורך דין מקצועי ומנוסה בתחום עסקאות הקומבינציה, עו"ד כזה ידע לאתר את היזם המתאים לפרויקט, יבצע שמאות לקרקע לבחינת אחוז הקומבינציה באמצעות שמאי מתאים, ינחה את בעל הקרקע בכל הקשור למס השבח ובמידת הצורך שכירת יועץ מתאים בנושא, יסייע לבעל הקרקע בבחירת היזם והמו"מ לסיכום התנאים המסחריים של העסקה, ולאחר מכן ינסח הסכם קומבינציה מפורט בהתאם לסיכום בין הצדדים.
ייעוץ משפטי מקצועי לקראת חתימה על הסכם קומבינציה
מכיוון שעסקת קומבינציה נחשבת לעסקה מורכבת מבחינה משפטית אשר נלוות אליה גם השלכות משמעותיות, היא מחייבת ליווי וייצוג משפטי של עורך דין. לפיכך, עוד טרם בחירת היזם כדאי להיעזר בשירותיו של עורך דין מקצועי, מנוסה ובעל ידע מקיף בתחום המקרקעין בכלל ובתחום עסקאות הקומבינציה בפרט.
חשוב להקדים ולפנות לעורך הדין עוד טרם ההתקשרות בהסכם מאחר שלרוב קיימים פערי כוחות ומידע בין היזם המנוסה בתחום עסקאות הנדל"ן ובין בעל הקרקע שלרוב נעדר ניסיון מקצועי וידע קודם בעריכת עסקאות נדל"ן ומקרקעין. עורך הדין יעמוד לצידו של בעל הקרקע לפני ההתקשרות החוזית ובמהלכה, יסייע לו לשמור על זכויותיו תוך התייחסות לכלל הנושאים הקשורים לעסקת הקומבינציה כגון ערבויותיו של היזם, חיובי מס, עמידה בלוח זמנים קבוע, התמורה המוסכמת ועוד.
עורכת דין רינה שוסטר מתמחה בתחום המקרקעין והנדל"ן, בעסקאות קומבינציה, התחדשות עירונית, עסקאות מכר, פינוי בינוי ותמ"א 38. הכתבה באדיבות אתר עורכי הדין לעסקאות קומבינציה LawGuide.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.