לנוכח מחירי הנדל"ן המאמירים בישראל, רוכשי דירות פוטנציאליים רבים מחפשים פתרונות והזדמנויות שונות במטרה להוזיל את מחירה של דירה חדשה.  פתרון אחד מוכר ונפוץ הוא השתתפות בקבוצת רכישה שמאפשרת לחבריה להתקבץ יחדיו עבור אותה מטרה - הוזלת עלותה של הדירה המוגמרת.

מה המשמעות של קבוצת רכישה?
קבוצת רכישה היא למעשה אוסף של אנשים שמתאגדים יחדיו כדי להקים בניין מגורים במטרה להוזיל את העלויות ו/או לבחור את המשתתפים שצפויים להתגורר בבניין. קבוצת רכישה עשויה להיות תוצר של ארגון חיצוני של יזם פרטי או חברה מנהלת או לחילופין להתארגן באופן עצמאי על ידי חבריה  שעשויים להיות בני משפחה, מכרים או קבוצת אנשים אחרים בעלי אינטרס משותף דומה. 

לאחר התגבשות קבוצת רכישה, חבריה חותמים על הסכם מכר מול הבעלים של הקרקע אשר עליה צפוי להיבנות הבניין. על פי רוב ההסכם יכלול התייחסות להיבטים רבים הנוגעים לנכס וזאת מתוך מטרה להגן על האינטרסים של מוכר הקרקע מחד גיסא ושל קבוצת הרכישה מאידך גיסא.

יש לכם שאלה בנושא קבוצת רכישה? לחץ/י כאן

היבטים חשובים לבחינה טרם הצטרפות לקבוצת רכישה
פעמים רבות לפני הצטרפות לקבוצת רכישה, מתעוררת שאלה האם לחבור באקראי לקבוצת רכישה קיימת לפי מיקום הנכס או לחילופין להקים מאפס קבוצת אנשים שמעוניינים לנהל יחדיו את הפרויקט. בעת ההצטרפות לקבוצה חשוב לשים לב לגודלה של הקבוצה תוך בחינת מספר חבריה ביחס למספר יחידות הדיור הצפויות להיבנות במסגרת פרויקט הבניה שעומד על הפרק.

נוסף על כך, חשוב לבחון מיהו הגורם שמארגן את הקבוצה ומהן ההטבות שהוא מקבל מתוקף תפקידו בהשוואה לחברים אחרים בקבוצה. יתרה מזאת, רצוי לבחון את המוניטין והניסיון של מארגן הקבוצה ולבדוק האם קיימת דרישה להעברת הון עצמי מינימלי מחברי הקבוצה.

במסגרת ההתארגנות בקבוצת רכישה חשוב להקפיד כי בראש הקבוצה יעמוד גורם מנוסה כגון קבלן מורשה או גורם מנוסה אחר בתחום הבנייה. תוך כך רצוי לבחון כי למארגן יש בטחונות, כי הוא מסוגל להתחייב ביחס למחיר סופי לכל אחד מחברי הקבוצה תוך מסירת לוח זמנים מפורט ככל הניתן ביחס לשלבי הפרויקט.

בחינת זהות החברים בקבוצת הרכישה לפני ההצטרפות 
לצורך התקשרות בקבוצת רכישה חשוב לשים לב להרכב החברים בקבוצה ולבחון האם תרצו לחיות עימם בשכנות. כמו כן, חשוב מאוד להיעזר בשירותיו של עורך דין מקצועי ומנוסה בתחום קבוצות הרכישה שיגן על זכויותיכם ועל הכסף שלכם ויסייע לכם להתמודד עם הדרישות הביורוקרטיות במסגרת הפרויקט.

בעוד כל קבוצת רכישה זקוקה לעורך דין שייצג אותה מול בעלי הקרקע והרשויות, לכל אחד מחברי הקבוצה כדאי להסתייע גם בעורך דין המחויב אליו באופן פרטני. זאת במטרה לשמור על הזכויות וכדי להימנע ממצבים שבהם עורך הדין של הקבוצה מעניק עדיפות לאינטרסים של מארגניה על פני האינטרסים של יתר חבריה.

כאשר חברי הקבוצה בוחרים לפעול באופן עצמאי עליהם לאתר קרקע מתאימה לבנייה, למצוא קבלן בניין מנוסה בתחום קבוצות הרכישה ועורך דין שילווה את הפרויקט ומתמחה אף הוא בתחום קבוצות הרכישה. בשלב הבא חברי הקבוצה יחתמו על הסכם רכישה של הקרקע מול בעל הקרקע ועל הסכם שיתוף שייחתם בין כל חבר בקבוצה ובין יתר החברים בה. הסכמים אלו יערכו על ידי עורך דין שיעגן במסגרתם הוראות שתכליתן להבטיח התנהלות תקינה ובטוחה מול הקבלן המבצע, וזאת תוך קביעת ערבויות ובטחונות שיעמדו לטובת כלל חברי קבוצת הרכישה.

הסכם השיתוף שנחתם בין חברי הקבוצה ובין עצמם על פי רוב נועד להבטיח מחויבות של חברי הקבוצה לפרויקט, מטיל סנקציות על חברים שיפרו את ההסכם ובמקרים רבים אף מגדיר מנגנון ליישוב מחלוקות בין החברים.

יתרונות בהצטרפות לקבוצת רכישה
היתרון הבולט ביותר של הצטרפות לקבוצת רכישה טמון בחיסכון הכספי ביחס לעלותה של דירה. במסגרת קבוצת רכישה ניתן לרכוש דירה שעלותה נמוכה בכ-20% ממחירה של דירה דומה הנרכשת ישירות מקבלן. קבוצת הרכישה איננה מוגדרת כעסק, ולכן היא נחשבת לגוף פרטי הפטור מתשלום מע"מ עבור היטלי פיתוח ואגרות בנייה. מעבר לכך חברי הקבוצה אינם נדרשים לשלם עבור שירותי תיווך או יזמות מאחר שהם רוכשים את הקרקע באופן עצמאי ותוך כך חוסכים גם בעלויות שיווק וניהול של הפרויקט.

יתרון נוסף ברכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה הוא מתן אפשרות לרוכש דירה בפרויקט ליהנות מוודאות ומביטחון בכל הקשור להתנהלות מול הקבלן. זאת מאחר שהקרקע היא בבעלותם של חברי הקבוצה ואילו הקבלן מקבל תשלום בהתאם להתקדמות הפרויקט בפועל ובכפוף להסכם שנחתם עימו. במקרה של חוסר שביעות רצון מאופן תפקודו של הקבלן או במקרים שהוא נקלע לקשיים כלכליים, ניתן לפנות לקבלן חלופי מבלי להסתכן בכישלון הפרויקט. יתרה מזאת, חברים בקבוצת רכישה נהנים ממעורבות גדולה יותר בתכנון המבנה ובמפרט הדירה ולפיכך יכולים להתאים את הדירות לדרישותיהם הספציפיות בקלות יחסית.

חסרונות וסיכונים בהצטרפות לקבוצת רכישה
חשוב לציין כי רכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה מלווה לרוב בחוסר ודאות ביחס למועד אכלוס הדירה ולעלותה הסופית. כמו כן, השתתפות בקבוצת רכישה שמתארגנת באופן עצמאי מחייבת לעיתים עיסוק רב בביורוקרטיה, הליכי רישוי והיתרים שעלול להוביל לעיכובים בבנייה.

במסגרת הסיכונים הנלווים להשתתפות בקבוצת רכישה ניתן לציין מצבים שבהם קיים ניגוד אינטרסים בין עורך הדין המייצג את חברי הקבוצה ובין מארגן הקבוצה שנושא בעלות השירות המשפטי ולרוב מעוניין לקבל זכויות עודפות בפרויקט, על חשבון זכויות של יתר חברי הקבוצה. במקרים אחרים קבוצת הרכישה מתפרקת בשל מספר חברים בלתי מספיק לצורך התקשרות בהסכם רכישת קרקע. גם במקרים של רכישת קרקע ללא היתר בנייה ייתכנו עיכובים בביצוע וקשיים בחישוב עלותה של הדירה המוגמרת.

ייעוץ משפטי מקצועי יסייע לשמור על הזכויות ולצמצם את הסיכון להפסדים
לפני הצטרפות לקבוצת רכישה רצוי לפנות לעורך דין מקצועי ומנוסה בתחום אשר ילווה אתכם לאורך כל ההליך ובמהלך חתימת ההסכמים מול בעל הקרקע, שאר חברי הקבוצה והקבלן המבצע. ייצוג של עורך דין יסייע לשמור על הזכויות ולצמצם את הסיכון להתקשרות בעסקה שאינה כדאית ו/או כזו שחושפת את חברי הקבוצה לסיכון של הפסד כלכלי.  

הכתבה באדיבות אתר עורכי הדין לקבוצות רכישה LawGuide.

*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.