חוק הגנת הדייר (להלן: "החוק") מגדיר כי דייר מוגן הוא שוכר המוגן מפני העלאת דמי השכירות על הנכס ומפני פינוי ממנו למשך כל ימי חייו. חשוב להדגיש כי זכות הדיירות המוגנת מכוח החוק חלה הן על בתי עסק והן על נכסי מגורים, אינה נחשבת לזכות קניינית ולכן אינה נרשמת בטאבו. הזכות המוקנית לדייר המוגן היא להתגורר בנכס או לעשות בו שימוש עסקי תמורת תשלום דמי שכירות לבעלים לפי החוק.
מי נחשב לדייר מוגן לפי חוק הגנת הדייר?
לפי הוראות החוק דייר מוגן יכול להיות אחד מהבאים:
- אדם שגר בנכס לפני תאריך 20.08.1968, לא שילם דמי מפתח ובחוזה השכירות שנחתם עימו לא צוין כי החוק לא חל עליו. אם צוין בהסכם השכירות כי החוק אינו חל על הדייר, הרי שמדובר בהסכם שכירות רגיל ולכן הדייר לא ייחשב לדייר מוגן על כל המשתמע מכך.
- אדם ששילם דמי מפתח לבעל הנכס ומחזיק בפועל בעסק או בדירה.
- אדם שקיבל את הזכות מכוח סעיפים בחוק, כגון קרובי משפחה מדרגה ראשונה של דייר מוגן שהתגוררו עימו בדירה לפני פטירתו ובכפוף לתנאים שבחוק.
- אדם שנכנס לנכס אחרי תאריך 20.08.1968 ובהסכם השכירות שנחתם עימו צוין כי הוא יקבל מעמד של דייר מוגן.
המונח "דמי מפתח" מתייחס לסכום חד פעמי שמשלם הדייר לבעל הנכס בעת כניסתו לנכס עבור רכישת זכות הדיירות המוגנת.
יש לכם שאלה בנושא דייר מוגן ודמי מפתח? לחץ/י כאן
מהן הזכויות של דייר מוגן בנכס?
בין זכויותיו של הדייר המוגן ניתן לציין את הזכות להישאר בנכס במשך כל ימי חייו ולשלם דמי שכירות מופחתים המעוגנים בחוק. על פי רוב ביחס לדירות מגורים, שכר הדירה יהיה דמי השכירות היסודיים הנמוכים באופן משמעותי מהמקובל בשוק, ונקבעים לפי גודל הדירה בהתאם לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות יסודיים ודמי שכירות בדירות) כאשר הסכום מתעדכן לפי עליית המדד פעם בשנה.
כאשר דייר מוגן מעביר את זכותו לאחר הוא יהא זכאי לקבל חלק מדמי המפתח שישולמו על ידי הדייר החדש. יש לציין כי בעל הנכס נהנה מעדיפות ביחס לאפשרות לרכוש את זכות הדיירות המוגנת, אך במקרה שהוא אינו מעוניין בכך, הדייר המוגן יתחלק עם בעל הנכס בדמי המפתח שיתקבלו מהדייר החדש עבור הזכות.
נוסף על כך, זכותו של בעל הנכס לפנות את הדייר המוגן מהנכס מוגבלת רק למקרים שבהם מתקיימות עילות הפינוי המצוינות בחוק. החוק מגדיר גם מצבים שבהם זכות הדיירות המוגנת של הדייר המוגן יכולה לעבור לקרוביו במקרים של פרידה, גירושין או פטירה ובכפוף לתנאים המפורטים בחוק.
העברת זכות הדיירות המוגנת
חשוב לציין כי זכות הדיירות המוגנת אינה עוברת באופן אוטומטי לבת הזוג של הדייר המוגן או לילדיו במקרה שהוא נפטר והעברתה כפופה לעמידה בתנאים המפורטים בחוק. כאשר הדייר המוגן נפטר, זכותו בנכס תעבור לבת זוגו בכפוף לכך שהשניים היו בני זוג במשך תקופה של שישה חודשים לכל הפחות לפני פטירת הדייר והתגוררו בנכס יחדיו במשך תקופה זו.
כאשר לדייר המוגן אין בת זוג, הזכות לדיירות מוגנת תעבור לילדיו בתנאי שהתגוררו עימו בדירה במשך תקופה של חצי שנה לפחות לפני פטירתו ולא הייתה להם דירת מגורים אחרת. במקרה שלדייר המוגן שנפטר אין ילדים הזכות תעבור לקרוביו בכפוף לעמידתם בתנאים המחייבים ביחס לילדיו כאמור.
אם הדייר המוגן עזב את הדירה וניתק את קשר עם בני משפחתו (שכוללת את בת זוגו, ילדיו והוריו) אשר התגוררו עימו במשך חצי שנה לפחות בנכס ואין להם דירה אחרת להתגורר בה, הם יהיו זכאים לקבל את זכות הדיירות המוגנת שלו לידיהם.
במקרה שהדייר המוגן נפרד מאשתו או התגרש ממנה ניתן לחלק את זכות הדיירות המוגנת במסגרת הסכם הגירושין בין הצדדים בכפוף לכך שבני הזוג התגוררו בדירה במשך תקופה של שישה חודשים לפני הגירושין.
באילו מקרים ניתן לפנות דייר מוגן מהנכס?
החוק מגדיר מספר עילות שבכפוף לקיומן ניתן לפנות דייר מוגן מהנכס. בין העילות ניתן לציין אי תשלום של דמי שכירות או הפרה של תנאי מפורש אחר אשר מופיע בהסכם השכירות ומקנה לבעל הנכס אפשרות לפנות את הדייר המוגן מהנכס.
בעל הנכס רשאי לפנות ממנו דייר מוגן שגרם לנכס נזק בזדון, ביצע בו שינויים או השתמש בו למטרה בלתי חוקית. יתרה מזאת, בעל הנכס יוכל לפנות גם דייר מוגן שהטריד את שכניו או השכיר את הנכס לצד שלישי והפיק מכך רווח בלתי הוגן.
כאשר הנכס דרוש לבעלים, הוא יחויב לדאוג לדייר המוגן לדיור חלופי או לפצותו בסך של 100% מדמי המפתח ששולמו עבור זכות הדיירות המוגנת. כך גם במקרים שבהם בעל הנכס הוא גוף ציבורי או המדינה.
סעד מן הצדק לדייר מוגן
חשוב לציין כי גם במקרים שבהם קיימת עילת פינוי מכוח החוק, לפי סעיף 132(א) בית המשפט רשאי להעניק לדייר המוגן "סעד מן הצדק" ולסרב לתת צו פינוי אם שוכנע כי בנסיבות המקרה לא יהיה צודק לפנותו מהנכס. במסגרת הדיון בית המשפט ייבחן את התוצאה שצפויה לנבוע מפינוי הדייר המוגן אל מול חומרת ההפרה שביצע.
בכל מקרה שבעל נכס מבקש לפנות דייר מוגן בשל קיומה של אחת העילות שצוינו לעיל רצוי לפנות לעורך דין מקצועי שעוסק בתחום הדיור המוגן ודמי המפתח לצורך קבלת ייצוג משפטי שיסייע לדייר המוגן לשמור על זכויותיו ולהימנע מפינוי.
הכתבה באדיבות אתר עורכי הדין לדיירות מוגנת LawGuide.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.