על פי רוב עסקת מכר נכס מקרקעין היא בגדר הצעד המשפטי והכלכלי המשמעותי ביותר בחייו של אדם מבחינת היקפה הכלכלי ומורכבותה המשפטית. בשונה מרכישת מיטלטלין, רכישת נכס מקרקעין מחייבת ביצוע שלל בדיקות משפטיות מורכבות ולכן מחייבת ליווי משפטי צמוד עוד בשלב המשא ומתן בין הצדדים ועד להשלמתה ורישומה של העסקה.

כדי לצמצם סיכונים אפשריים בעסקת מכר במקרקעין, רצוי כי שני הצדדים לעסקה יבצעו מספר בדיקות מקדמיות לפני התקשרות בעסקה וחתימה על הסכם מכר מחייב. היערכות מתאימה באמצעות פניה לעורך דין מנוסה ומקצועי שעוסק בתחום עסקאות המכר במקרקעין תוכל לחסוך לשני הצדדים זמן, כסף ועוגמת נפש.

לפניה ישירה אל משרד עו"ד שמעון האן, לחץ/י כאן

בדיקות ובירורים חיוניים שמוכר הנכס צריך לבצע
לפני התקשרות בעסקת מכר במקרקעין מוכר הנכס צריך לבדוק את שווי הנכס בהתאם למחירי השוק. כדי לקבל הערכת שווי מבוססת ואמינה ניתן להסתייע בשירותיו של שמאי מקרקעין מוסמך או של מתווך שבקיא בתחום הנדל"ן באזור שבו ממוקם הנכס. 

נוסף על כך, מוכר הנכס צריך לבדוק את מצב רישום הזכויות של הנכס בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת לפי העניין ותוך כך לוודא את תקינות המרשם ולבחון האם קיימים שעבודים, הערות אזהרה ומשכנתאות על הנכס. בהיבט התכנוני - הנדסי מומלץ לבחון קיומן של חריגות בניה בנכס או של בניה שנעשתה ללא היתר. יש לציין כי במקרים מסוימים חריגות בניה בנכס או בניה בלתי חוקית עלולות להוביל לרישום פלילי נגד בעל הנכס. לפיכך, חשוב להסדיר עניינים אלו מבעוד מועד ולהימנע מאי נעימות ומקשיים במכירת הנכס.

בעסקת מקרקעין רכיב המס הוא משמעותי ועשויה להיות לו חשיבות ממשית בקביעת כדאיות העסקה. לפיכך, חשוב מאוד להימנע מהפתעות לא נעימות ולבחון האם המוכר צפוי לשלם מס שבח במועד המכירה ותוך כך לברר גם את גובהו. מעבר לכך רצוי לבדוק האם יש הרשות המקומית מטילה על המוכר היטל השבחה בעת מכירת הנכס ותוך כך גם לברר את גובהו. במסגרת בירור זה ניתן לבדוק גם האם מוכר הנכס יידרש לשלם לרשות המקומית היטלים נוספים שונים דוגמת היטל פיתוח כבישים.

בדיקות שחשוב לבצע לפני רכישת נכס מקרקעין
אדם שמעוניין לרכוש נכס מקרקעין צריך לבדוק מספר רב של סוגיות משפטיות, תכנוניות וכלכליות מורכבות המחייבות מומחיות והבנה בתחומים הרלבנטיים. לפיכך, ההמלצה היא להיעזר בשירותיו של עורך דין שעוסק בתחום עסקאות המכר במקרקעין כדי שיערוך את הבדיקות הנחוצות מול הגורמים הרלבנטיים בצורה מסודרת ומרוכזת ולאחר מכן יעביר לידי הלקוח – רוכש הנכס את כל המידע הדרוש לו לצורך גיבוש החלטה מושכלת ביחס להתקשרות בעסקה.

בעת ניהול משא ומתן לרכישת נכס מקרקעין יש צורך לבצע בדיקות בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל (בקרקעות שבהן הבעלות רשומה על שם רשות מקרקעי ישראל) או בחברה המשכנת (כאשר זכויות הבעלות טרם נרשמו בטאבו), כדי לבחון את מצבו הרישומי והתכנוני של הנכס. תוך כך יש לוודא כי מוכר הנכס אכן רשום כבעליו, ולבחון קיומן של הערות אזהרה לטובת צדדים שלישיים, שעבודים ומשכנתאות. 

במקרה שנכס המקרקעין הוא דירה בבית משותף, רצוי לבחון את מסמכי הבית המשותף ואת ספרי ועד הבית כדי לעמוד על סוגיית הסדרת הזכויות והיחסים שבין בעלי הדירות. יתרה מזאת, לפני רכישת נכס כדאי להגיע לאזור שבו הוא ממוקם בשעות שונות ולבחון האם קיימים במקום מטרדים מסוגים שונים שעלולים לפגוע בהנאת הרוכש מהנכס. 

עורך הדין שמעון האן (צילום: משרד עו''ד שמעון האן)עורך הדין שמעון האן (צילום: משרד עו''ד שמעון האן)

עריכת בדיקות מול הוועדה המקומית לתכנון ובניה ברשות המקומית
נוסף על כך, לפני רכישת נכס חשוב לבצע בדיקות מול הוועדה המקומית לתכנון ובניה וזאת לאחר שהרוכש קיבל ייפוי כוח לכך ממוכר הנכס. במסגרת הבדיקות הללו ניתן לבחון בין היתר את מצבו התכנוני העדכני של הנכס, את התוכניות של הנכס, את אחוזי הבניה והאם קיימים חובות של בעלי הנכס כלפי הרשות המקומית. בהיבט התכנוני חשוב לבחון את היתר הבניה שניתן לנכס ואת ההתאמה של מצב הנכס בפועל למצבו התכנוני. תוך כך יש לעמוד על קיומם של ליקויי בניה ועל חוקיותן של חריגות בניה ותוספות בניה. 

בכל הקשור להיבטי המיסוי של העסקה, יש לבחון מראש את גובה חיובי מס הרכישה הצפויים לרוכש הנכס בעת הרכישה כדי לשקללם בעלות הכוללת של העסקה, לצורך קבלת החלטה מושכלת ביחס לכדאיותה.

ליווי של עורך דין מקצועי הוא חיוני כבר בשלבים הראשוניים של העסקה
בכל עסקה של רכישת או מכירת דירה ההמלצה לצדדים המעורבים בעסקה היא להיעזר בשירותיו של עורך דין מקצועי העוסק בתחום עסקאות המכר במקרקעין. מאחר שהבדיקות המקדמיות הן מורכבות ודורשות מומחיות, הבנה, ידע והתמקצעות בתחומים הספציפיים כגון דיני מיסים, דיני מקרקעין, דיני תכנון ובניה ועוד, חשוב לפנות לעורך דין מומחה למקרקעין כבר בשלבים ההתחלתיים של העסקה. ליווי של עורך דין כאמור עשוי לחסוך לצדדים התדיינות משפטית יקרה וממושכת על רקע סכסוכים הנובעים מהסתרת פרטים ומידע לפני החתימה על הסכם המכר.

יש לציין כי חתימה על זיכרון דברים מחייב לפני היוועצות עם עורך דין אשר ביצע את כל הבדיקות המקדמיות הנחוצות, עלול לגרום לצדדים לעסקה להוצאות כספיות כבדות, לבזבוז זמן ולעוגמת נפש. לא אחת ניתן לשמוע באמצעי התקשורת על תרמיות בהיקפים של מיליוני שקלים בתחום הנדל"ן, אשר בחלק גדול מן המקרים היו יכולות להימנע לו עורך דין מקצועי היה מבצע את הבדיקות הנדרשות במועדן תוך העברת הממצאים המחשידים לידי רוכש הנכס. 

עורך הדין שמעון האן הינו בעלים של משרד עורכי דין שמתמחה במקרקעין, בעסקאות מכר במקרקעין ובייצוג וליווי של רוכשים ומוכרים של נכסי מקרקעין. הכתבה באדיבות אתר עורכי הדין למכירת דירה LawGuide.

*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.