בהתאם להוראותיו של חוק הגנת הדייר (להלן: "החוק"), דייר מוגן הוא שוכר של נכס אשר נהנה מהגנה מפני פינוי מהנכס ומדמי שכירות קבועים וזאת למשך כל ימי חייו. זכות הדיירות המוגנת אינה נחשבת לזכות קניינית ולפיכך היא אינה נרשמת בטאבו, בשונה מזכות הבעלות. דייר מוגן רשאי להשתמש בנכס לצורכי מגורים או לשימוש עסקי (בהתאם לחוזה) וזאת תמורת תשלום דמי מפתח ודמי שכירות לבעל הנכס.

דייר מוגן לפי חוק הגנת הדייר
חוק הגנת הדייר קובע כי דייר מוגן יכול להיות אחד מאלה:

  • אדם שקיבל חזקה בנכס אחרי תאריך 20.08.1968 ובהסכם השכירות של הנכס צוין שהוא יקבל מעמד של דייר מוגן.
  • אדם ששילם לבעל הנכס דמי מפתח ומחזיק בפועל בדירה או בעסק.
  • אדם שקיבל את זכות הדיירות המוגנת בהתאם לחוק, דוגמת קרוב משפחה מדרגה ראשונה של דייר מוגן אשר גר עימו בנכס לפני פטירתו, וזאת בכפוף לעמידה בתנאים המפורטים בחוק. 

"דמי מפתח" הם סכום חד פעמי שהדייר משלם לבעל הנכס עבור רכישת זכות הדיירות המוגנת בעת קבלת החזקה בנכס. 

לפניה ישירה אל עקרבי ושות' עורכי דין, לחץ/י כאן

זכויותיו של דייר מוגן בנכס
דייר מוגן נהנה משלל זכויות מכוח החוק שביניהן הזכות להישאר בנכס במשך כל ימי חייו תוך תשלום דמי שכירות מופחתים. בכל הנוגע לדירות מגורים, בסיס שכר הדירה יהיה דמי השכירות ההיסטוריים הנמוכים משמעותית מהמקובל בשוק השכירות, יש לציין כי סכומי השכירות מתעדכנים על בסיס שנתי בדומה לעליית המדד.

בעת העברת זכות הדיירות המוגנת לאחר, הדייר המוגן שמעביר את הזכות יהיה זכאי לחלק מדמי המפתח המשולמים על ידי הדייר המוגן החדש. יובהר כי בעל הנכס נהנה מעדיפות בכל הקשור לרכישת זכות הדיירות המוגנת מהדייר המוגן, אך כאשר הוא אינו חפץ לרכוש את הזכות, הדייר המוגן שמעביר את זכות הדיירות המוגנת יתחלק עם בעל הנכס בדמי המפתח שישלם הדייר המוגן החדש עבור הזכות.

בעל הנכס רשאי לפנות דייר מוגן מהנכס רק אם מתקיימות עילות הפינוי המפורטות בחוק. נוסף על כך, החוק קובע כי בכפוף לתנאים המפורטים בו, במצבים מסוימים דוגמת גירושין, פטירה או פרידה זכות הדיירות המוגנת של הדייר המוגן יכולה לעבור לקרובי משפחתו.

העברת זכות הדיירות המוגנת לאדם אחר
זכות הדיירות המוגנת אינה עוברת אוטומטית לילדיו או לזוגתו של הדייר המוגן עם פטירתו, מאחר שהעברת הזכות כפופה להתקיימות התנאים המפורטים בחוק ולא כפופה לחוק הירושה. בעת שדייר מוגן נפטר, זכות הדיירות המוגנת בנכס תעבור לבת זוגו רק אם השניים היו בני זוג במשך שישה חודשים לפחות לפני פטירת הדייר המוגן והתגוררו בנכס יחד במהלך תקופה זו. 

אם לדייר מוגן אין בת זוג, זכותו בנכס תעבור לילדיו אם הם התגוררו עימו בנכס במשך חצי שנה לכל הפחות לפני פטירתו, ולא הייתה להם דירת מגורים אחרת. אם לדייר מוגן שנפטר אין ילדים, זכותו תעבור לקרוביו בכפוף לעמידתם בתנאים הרלבנטיים ביחס לילדיו כאמור.

במקרה שדייר מוגן עזב את הנכס וניתק את הקשר עם בני משפחתו שהתגוררו עימו בנכס במשך חצי שנה לפחות, זכות הדיירות המוגנת של הדייר המוגן תעבור אליהם. למעט לעניין בת זוג מעבר הזכות במקרה כאמור לבני משפחה מותנית בהעדר דירה אחרת למגוריהם של אותם בני משפחה.

אם הדייר המוגן התגרש מאשתו או נפרד ממנה, במסגרת הסכם הגירושין שנערך בין הצדדים הם יוכלו לחלק את זכות הדיירות המוגנת בנכס. זאת, בכפוף לכך שבני הזוג גרו בנכס במשך חצי שנה לפחות לפני הגירושין.

עורך הדין שי עקרבי (צילום: חופית ראוכברגר)עורך הדין שי עקרבי (צילום: חופית ראוכברגר)

פינוי של דייר מוגן מהנכס
רשלנות רפואית בטיפול בזיהומים אצל ילדים: איך אפשר לקבל פיצויים?

בחוק נקבעו מספר עילות שעם התקיימן ניתן לפנות דייר מוגן מהנכס. בחוק נקבע בין היתר כי במקרים של אי תשלום דמי שכירות או הפרת תנאי מפורש אחר שמופיע בהסכם השכירות, בעל הנכס רשאי לדרוש לפנות מהנכס את הדייר המוגן.

יתרה מזאת, בעל נכס רשאי לפנות דייר מוגן שגרם נזק בזדון לנכס, השתמש בו למטרה בלתי חוקית או ביצע בו שינויים על דעת עצמו ובניגוד לחוזה השכירות. כמו כן, בעל נכס רשאי לפנות דייר מוגן שנוהג להטריד את שכניו וכן דייר מוגן שהשכיר את הנכס לצד שלישי תוך הפקת רווח בלתי הוגן.

אם בעל הנכס צריך את הנכס המושכר לעצמו, הוא מחויב לספק לדייר המוגן דיור חלופי או לשלם לו פיצוי כפי שיקבע בית המשפט. הדברים נכונים, בשינויים מסוימים, גם כאשר המדינה או גוף ציבורי אחר הם בעלי הנכס.

סעד מן הצדק לדייר מוגן
סעיף 132(א) לחוק קובע כי גם במקרים שבהם קיימת עילת פינוי מכוח החוק, בית המשפט רשאי לתת לדייר המוגן "סעד מן הצדק" תוך הימנעות ממתן צו פינוי מהנכס. סעד מן הצדק יינתן במקרים שבהם בית המשפט שוכנע כי בנסיבות המקרה לא יהיה צודק לפנות את הדייר המוגן מהנכס. לצורך קבלת החלטה בסוגיה, בית המשפט יבחן את חומרת ההפרה שביצע הדייר מול התוצאה הצפויה עקב פינויו מהנכס.

עורך דין שי עקרבי עוסק בנושא חוק הגנת הדייר ובדיני מקרקעין. הכתבה באדיבות אתר עורכי הדין לענייני דיירות מוגנת LawGuide.

*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.