המעורבים בביצוע העסקה. על פי רוב, ההסכם כולל התייחסות לכל ההיבטים המשפטיים הנלווים הרלבנטיים לצורך השלמת העסקה, והוא נערך לאחר סיום המשא ומתן בין הצדדים.

הסכם מכר דירה - מה כלול במסגרת החוזה?

הסכם מכר של דירה נערך לצורך רכישת או מכירת דירה והוראותיו מותאמות לאופי העסקה שמתגבשת בין הצדדים ולתנאים שהוסכמו בין הצדדים במהלך המשא ומתן שניהלו ביניהם. לרוב, במסגרת הסכם מכר של דירה ניתן למצוא את תיאור הנכס, הצהרות הקונה והמוכר, התמורה, מיסים והוצאות אשר נלווים לעסקה, מועדי ושלבי העברת התשלום עבור הנכס, העברת זכויות, ייפוי כוח, מועד מסירת החזקה בנכס, תרופות בשל הפרת ההסכם, קביעת פיצוי מוסכם במקרים של הפרת חוזה ועוד.

לפניה ישירה אל משרד עו"ד ונוטריון גרשון מאק, לחץ/י כאן

חתימה על זיכרון דברים מחייב לפני ביצוע העסקה 
במקרים רבים הצדדים לעסקת מכר דירה עורכים זיכרון דברים לפני החתימה על חוזה המכר. חשוב להבהיר כי מדובר בצעד בעייתי מאוד מבחינה משפטית שכן מדובר בהסכם המחייב את הצדדים לכל דבר ועניין ולכן חתימה עליו ללא קבלת ייעוץ משפטי מתאים עלולה להטיל על הצדדים לעסקה תשלומים שונים וזאת מבלי שנערכה בחינה של תיק הבניין ומבלי שנבדקו היתרי הבניה של הנכס מול המצב בשטח לאיתור חריגות בניה בנכס. לפיכך, ההמלצה לשני הצדדים לעסקה היא להימנע ככל האפשר מחתימה על זיכרון דברים לפני שקיבלו ייעוץ משפטי מעורך דין מקצועי ומנוסה שעוסק בתחום הסכמי מכר במקרקעין.

קביעת מחיר הנכס, מיסוי מקרקעין ומועד מסירת החזקה
לצורך קביעת המחיר הראוי שישולם עבור הדירה, הצדדים לעסקה יכולים לפנות לשמאי מקרקעין מוסמך שיסייע להם בהערכת המחיר של הנכס. בנוסף, ימליץ לכם עורך הדין לברר מראש מהם המיסים החלים על העסקה. רק כך יוכלו הצדדים להיות בטוחים כי העסקה שהם עומדים לבצע, מתאימה לצרכיהם.

בכל הקשור למועד מסירת החזקה בנכס ופריסת התשלומים עבור הנכס, הרי שמדובר בשני נושאים שהצדדים לעסקה צריכים לסכם ביניהם ולהגיע לעורך הדין כאשר נושאים אלו כבר קבועים ומוסכמים. בהמשך, עורך הדין יעגן בהסכם המכר את ההסכמות של הצדדים ביחס למועד העברת החזקה בנכס ולפריסת התשלומים, ייבחן את תוקפן המשפטי של ההסכמות ויוסיף פרטים בהתאם לצורך ולנסיבות.

כאשר הקונה מממן את הרכישה באמצעות משכנתא על עורך הדין לוודא כי לוח התשלומים שנקבע בהסכם תואם לכך. מאידך, כאשר קיימת משכנתא על הנכס, יוודא עורך הדין כי הבנק מתחייב לסלק את המשכנתא באמצעות "מכתב כוונות" בר תוקף.

רכישת דירה מקבלן
רבים טועים לחשוב כי אין צורך לבדוק חוזה קבלני וכי עורך הדין מטעם הקבלן מייצג גם אותו. מדובר בטעות נפוצה שכן חוזה קבלני דורש בדיקה מעמיקה ככל חוזה. מניסיוננו, חלק מהחוזים הקבלניים אינם מנוסחים בהכרח לטובת הקונה. יש לזכור כי עורך הדין מטעם הקבלן מייצג בראש ובראשונה את הקבלן וזאת למרות שלעיתים הקונה נדרש לשלם חלק מסוים משכרו במסגרת ההסכם.

עורך הדין אביעד מאק (צילום: אבי נועם)עורך הדין אביעד מאק (צילום: אבי נועם)

עריכת בדיקות משפטיות לפני התקשרות בעסקת מכר דירה
במסגרת הבדיקות שיבצע עורך הדין של רוכש הדירה לפני ביצוע עסקת רכישת דירה, הוא ייבחן מהו שיעור המס החל על המוכר או על הקונה. במקרה של קונה, מדובר במס רכישה ובמקרה של מוכר, מדובר במס שבח ובהיטל השבחה. בדיקת הנתונים וביצוע תכנון מס נכון הנעשה באמצעות עורך דין הבקיא בחוקי המס, עשויים להוביל לחסכון כספי משמעותי.

בנוסף, יבדוק עורך הדין האם מוכר הנכס רשום כבעל הזכויות בדירה בטאבו, כדי למנוע מצבים שבהם תתעכב העברת הזכויות בנכס על שם רוכשי הדירה. בהקשר זה חשוב לציין, כי כל עוד הדירה אינה רשומה על שם הרוכשים בטאבו, הרי שמסמכי הרכישה שבידי הרוכש אינם מהווים תעודה רשמית המעידה על כך שהדירה שנרכשה היא אכן בבעלות הרוכש. נוסף על כך, בהיעדר רישום בטאבו לעיתים ניתן לבצע פעולות של מכירה, עיקול או העברה לצד שלישי ללא ידיעת הבעלים. 

כמו כן, לפני החתימה על הסכם המכר חשוב לבחון את תקנון הבית המשותף, אשר עלול להטיל מגבלות שונות על הזכויות בדירה, למשל הצמדת גג הבניין לדייר אחר שמתגורר בבניין, הגבלת זכויות בנייה קיימות או עתידיות ביחס לדירה והצמדת הגינה שנראית כמשותפת לאחת מדירות הקרקע בבניין.

לפני חתימה על הסכם המכר, עורך הדין של הרוכש יבדוק את תיק הבניין ברשות המקומית כדי לוודא שאין בבניין חריגות בניה או בניה שנעשתה ללא היתר. במסגרת הבדיקות עורך הדין יבחן גם את ייעוד הנכס בהיתר הבנייה ואת התאמת הנכס לשימוש למטרת מגורים. 

ליווי משפטי של עורך דין מקצועי ומנוסה תסייע בשמירה על זכויות רוכשי הדירה
לסיכום, ניתן לומר כי בעת ביצוע עסקת רכישת דירה מומלץ לפנות לעורך דין מקצועי ומנוסה בתחום עסקאות המכר ודיני המקרקעין. עורך הדין המלווה את העסקה יבצע את כל הבדיקות המשפטיות הנדרשות ויוודא כי זכויות הרוכש לא יקופחו וכספו לא ירד לטמיון. בהמשך, עורך הדין יערוך הסכם מכר המותאם לנכס לפי ההסכמות שהתקבלו בין הצדדים לעסקה ויטפל בכל הקשור בהעברת הזכויות בנכס ורישומן בטאבו.

משרד עו"ד ונוטריון גרשון מאק עוסק בעריכת חוזי מכר דירות, דיני משפחה ודיני נזיקין. הכתבה באדיבות אתר עורכי הדין לקניית דירה LawGuide.

*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.