היחסים בין גאורגיה למדינת ישראל נוסדו בשנת 1992 לאחר פירוקה של ברית המועצות. בשנים האחרונות התחממו היחסים והפכו לקשרי ידידות המבוססים על שיתוף פעולה ועזרה הדדית במגוון תחומים: כלכלה, חינוך, תרבות וצבא. נוכח כך, הפכה גאורגיה ליעד אטרקטיבי במיוחד, המושך ישראלים רבים למטרת תיירות ולהשקעות בענף הנדל"ן. למעשה, ישראל הפכה לאחת המדינות החשובות והמרכזיות (ביחס לגודלה) מבחינה תיירותית לגאורגיה.

השלטונות בגאורגיה מעודדים השקעות זרות במדינה וזאת באמצעות הפחתת מיסים באופן משמעותי, מתן הטבות וקיצור הליכים בירוקרטיים. סביבה עסקית זו המצוינת להשקעות, ניתנת לחיזוי על - פי "מדד קלות עשיית העסקים", שמודד פרמטרים של בירוקרטיה, רגולציות, זכויות קניין, הגנה על משקיעים ועוד. ממדד זה עולה שבגאורגיה, הממוקמת במקום ה - 6 בעולם, נוח, קל ובטוח לעשות עסקים..

חשיבות קבלת ליווי משפטי מקצועי בהליך הרכישה
כדי לבצע עסקת נדל"ן בצורה חוקית ומקצועית, חשוב לוודא כי אתם מקבלים ליווי משפטי מקצועי מידי עורך דין מוסמך הפעיל בגאורגיה ומתמחה בתחום הנדל"ן והחוזים המסחריים.
 
ביחס לעורך דין הטוען שהוא מלווה משפטית את העסקה בגאורגיה, חשוב לא להתבייש לשאול אותו מה הניסיון שלו בליווי משפטי בגאורגיה, ואם אותו עורך דין מלומד בכלל מוסמך לעריכת דין בגאורגיה וברשותו רישיון מתאים מטעם לשכת עורכי הדין בגאורגיה.
 
נוכח ההתעניינות הרבה מצד ישראלים להשקיע בגאורגיה, הרי שצמחו מתווכים ומשווקים שחלקם אינם מנוסים ובעלי בקיאות בתחום, שמנהלים את הליך הרכישה בצורה שאינה לגיטימית וחוקית. עובדה זו מחזקת את הצורך לבדוק היטב, עוד טרם ביצוע העסקה, כי הגורם המתווך מחזיק בכל האישורים, הרישיונות והתעודות המעידות כי מדובר באיש מקצוע אמין הפועל בהתאם לחוק ולתקנות הנדרשות בענף הנדל"ן.
 
ישנם משווקים בישראל, אשר מציגים לקונה המתעניין ברכישת נדל"ן בגאורגיה, חוזים בשפות: עברית, אנגלית או רוסית, שהתוכן שלהם נשמע מפתה. במקרים מסוימים התכנים של החוזים הללו אינם תואמים את התוכן של החוזה המחייב בשפה הגאורגית. על כן יש לוודא עם גורם הבקיא בשתי השפות שתוכן התרגום אכן זהה.

לפניה ישירה אל משרד עו"ד משה ספיר, לחץ/י כאן

השלבים והכללים הנכונים לביצוע עסקת נדל"ן בגאורגיה
איתור ובדיקה מקדימה של הנכס:

  • שלב זה חשוב שיתבצע על ידי איש מקצוע המכיר היטב את אזורי ההשקעה הטובים והאיכותיים ביותר שיניבו לכם תשואה נאה ויוכל לזהות הזדמנויות אטרקטיביות בשוק המקומי.
  • בחינת כדאיות ההשקעה באמצעות בדיקה מקדמית של הנכס, מבחינה משפטית ומבחינה גיאוגרפית.
  • בדיקה חוקית של הנכס - מצב רישומי ואיתור התחייבויות כלפי צד שלישי במידה וקיימת, הואיל ו-95% מהפרויקטים בגאורגיה נבנים במסגרת עסקאות קומבינציה, שבתחילת דרכם הכול עובד כשורה ועם הזמן, העניינים מתחילים לסטות מן המסלול הסביר/התקין.
  • בדיקה פיזית - מיקום, ליקויי בניה, פגמים וכו'. 
  • בדיקת ייעוד, תפעול ואחזקה של הנכס - כאשר מדובר ברכישה למטרת השקעה, ישנה חשיבות מכרעת לטיב ואיכות הבנייה, ייעוד המבנה שיותאם לנופש וניהולו ע"י חברה מלונאית מוסמכת, שהתקשרה בחוזה מתאים עם היזם ולא בע"פ כפי שקורה במרבית המקרים והמשווקים נוהגים להרשים את המתעניינים בכך ומבטיחים הבטחות שמאחוריהן לא עומד דבר וחצי דבר. 

בדיקת נאותות:
כדי לוודא שהנכס הנרכש אכן תואם את כל הסטנדרטים והציפיות המשפטיות והכלכליות יש צורך לבצע בדיקה זו, שמתבצעת על ידי עורך דין הבקיא בדין הגאורגי שיודע לוודא את אמיתות המסמכים הרלוונטיים לנכס הנמכר. 

בשונה מישראל, היזם הגאורגי ו/או מי מטעמו בין אם בישראל ובין אם בגאורגיה, נמנע מלספק למתעניין ו/או לקונה מסמכים רלוונטיים אודות הנכס כאשר מצופה מהקונה לסמוך על מילת כבוד באמצעות חיוכים ושבחים. כאן החובה להיזהר!

כן מקובל לומר למתעניין / לקונה ו/או למוכר: לא צריך עורך דין. חבל על הכסף לשלם לעורך דין. יש לחברה עורך דין שהוא אחד משלנו ויעשה בשבילך כל מה שצריך.
למתעניין / לקונה ו/או למוכר בכל סוג של עסקה צריך שיהיה עורך דין מטעמו ולא מטעם הצד שמולו אמורה להתבצע העסקה.

עורך הדין משה ספיר (צילום: משרד עו''ד משה ספיר)עורך הדין משה ספיר (צילום: משרד עו''ד משה ספיר)

בטוחות ברכישה מקבלן:
החוק הגאורגי אינו יוצר מנגנוני הבטחה להשקעה בנכסי נדל"ן, אולם הוא מאפשר עריכת הסכם מקדים במרשם המקרקעין הכולל 'רישום בעלות עתידית' (הערת אזהרה) בדומה לחוק הישראלי. 

רכישת הנכס:
עסקת הרכישה מתבצעת לאחר עריכת הסכם מכר הנחתם במשרדי רשם המקרקעין ו/או במשרד של נוטריון ציבורי בגאורגיה בלבד. כאן המקום לציין כי הנוטריון בגאורגיה, איננו אחראי על תוכן ההסכם. התפקיד של הנוטריון הוא לאמת את החתימות של הצדדים ותו לא.

הליווי המשפטי חשוב כדי לבדוק כי כל הפרטים המופיעים בהסכם הם מדויקים ונכונים. לאחר הבדיקה, ניתן להעביר בעלות במרשם המקרקעין המקומי.

לסיכום
הליווי המשפטי לפני ובעת ביצוע עסקת רכישה של נכס נדל"ן בגאורגיה הוא בעל חשיבות רבה, שכן כל התהליך מתנהל בשפה המקומית ועל פי הדין המקומי בלבד ולא כפי שמרבית המשווקים בישראל מציגים מצגי שווא למתעניינים, שכביכול העסקאות בגאורגיה נעשות בשפות שונות לצד השפה הגאורגית.

מכאן, שיש להיעזר בגורמים מקצועיים המכירים היטב את תחום הנדל"ן והמשפט בגאורגיה ואת השפה המקומית. הקפדה על הכללים הנכונים לביצוע העסקה בליווי של עורך דין מומחה ומנוסה, תבטיח לכם את השלמת העסקה בצורה נאותה ומוצלחת.

עורך דין משה ספיר (בגאורגיה) בעל ניסיון רב בליווי פרויקטים של נדל"ן בגאורגיה ובייצוג מוכרים ורוכשים בעסקאות נדל"ן בגאורגיה. הכתבה באדיבות אתר עורכי הדין לליווי פרויקטים בנדל"ן LawGuide.

ליצירת קשר- 
[email protected]
טל: 555-177-166 (995)+ 

לחץ להתייעצות עם עו"ד ישירות באמצעות וואטספ*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.