ארנונה כללית היא מס המשולם לרשויות המקומיות, עבור נכסים המצויים בשטח שיפוטן, על ידי המחזיקים בנכסים, בהתאם לשימוש הנעשה בהם. רישום זהות המחזיקים מתועדת אצל הרשות המקומית והכלל הוא שבעת שינוי במצב הבעלות או ההחזקה בנכס, החובה ליידע את הרשות המקומית חלה על התושב (הנישום). לפי הודעה זו, הרישום נעשה על ידי הרשות המקומית בספריה ולאחר מכן, אותו תושב (מחזיק או בעלים) לא יחוב יותר בתשלומי ארנונה בגין נכס זה.

בהתאם ללשונו של סעיף 8(א) לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), תשנ"ג-1992, הארנונה הכללית תשולם בידי מחזיקו של כל נכס, בהתאם למאפייניו, כגון: שטחו, סוג הנכס, שימושו ומיקומו. כלומר, הארנונה משולמת על ידי בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס שבגינו היא משולמת.

לפניה ישירה אל עורך דין רועי דותן, לחץ/י כאן

מחזיק שחדל להחזיק בנכס מחויב להודיע על כך לרשות בכתב
כדי להביא לשינוי רישום זהות המחזיק או הבעלים, כדי שישתנה החיוב בארנונה, מוטלת על המחזיק היוצא חובה ליידע את הרשות המקומית. עד למסירת הודעה כזו, תמשיך הרשות לחייבו והחל ממועד מסירת הודעה זו, לא יהיה חייב עוד בתשלום ארנונה בגין אותו נכס. חובה זו מעוגנת בסעיפים 325-326 לפקודת העיריות [נוסח חדש].

הרשות המקומית מתקשה להתחקות אחר זהות מחזיק או בעלים של נכס
אחת התכליות של הוראות ההסדר הקבוע בסעיפים 325-326 לפקודת העיריות [נוסח חדש], כפי שהסביר זאת בית המשפט העליון, היא ההכרה של בתי המשפט בקושי לחייב את הרשויות המקומיות להתחקות בעצמה אחר הזהות של המחזיק (או הבעלים) של כל נכס בתחום שיפוטה של אותה רשות. משכך, ראה בית המשפט לנכון, לפרש את כוונת המחוקק, המתבטאת בסעיף 325 לפקודת העיריות [נוסח חדש], ככזו שנועדה להקל את הנטל המוטל על הרשות המקומית ולהעביר את האחריות לדיווח על שינוי בהחזקה או בבעלות בנכס למחזיק (או הבעלים) היוצא.

עד לשנת 2008 היו רואים את החובה למסור הודעת חדילה לרשות, כחובה אבסולוטית שחלה על התושב. כל אימת שלא מסר התושב את הודעת החדילה, נתפס כ"מחזיק קונסטרוקטיבי" (דהיינו, גם אם לא החזיק בפועל) והמשיך להיות מחויב בתשלום הארנונה עבור אותו נכס. בפסק הדין ב-בר"ם 867/06 מנהלת הארנונה בעיריית חיפה נ' דור אנרגיה (1988) בע"מ [פורסם בנבו, 17.4.2008] (להלן: "הלכת דור אנרגיה") החלה התפיסה באשר לחובה אבסולוטית זו להיסדק.

ביטול הליכים לגביית חוב ארנונה עקב חריגה מחובת ההגינות של הרשות המקומית
באותו מקרה התקבלה טענת העירייה בנסיבות אותו מקרה, אך לפי דעת שופטי הרוב, נקבע כי במקרים חריגים, שבהם ידעה העירייה על שינוי בבעלות או בהחזקת הנכס והתעלמה מידיעה זו, עשויה הרשות להיות מנועה מגביית חוב הארנונה, כאשר הנימוק לכך הוא חריגת העירייה מחובת ההגינות המוטלת עליה.

בחלוף כ-6 שנים, קיבלו קביעותיו של בית המשפט בבר"ם 867/06 ביטוי פרקטי והפכו להלכה פסוקה. היה זה ב- בר"ם 8462/11 מנהל הארנונה בעיריית הרצליה נ' מירב פלקון [פורסם בנבו, 12.8.2014] (להלן: "הלכת פלקון"), שם אכן התקיימו נסיבות קיצוניות, כגון: בקשה שהוגשה לעיריית הרצליה למתן פטור מארנונה בתקופת שיפוצים של הנכס, מודד שהעירייה שלחה בעצמה כדי למדוד את שטחו של הנכס, בקשה שאישרה מחלקת רישוי העסקים בעירייה, שהשוכר הגיש (מי שנטען שהחזיק בפועל), בקשה שנענתה ע"י העירייה בחיוב ועוד. 

כמו כן, אף התנהל הליך שיפוטי בעבר בין העירייה ובין השוכרת, מה שהסיר כל ספק בדבר ידיעת העירייה על קיומה של שוכרת שתפסה את החזקה בנכס, דהיינו, חדילת החזקתו של תושב בנכס. בנסיבות אלו, הותיר בית המשפט על כנו, את פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים (השופטת מיכל אגמון-גונן) וקבע כי באותן נסיבות, העירייה אינה רשאית לנקוט הליכי גבייה מנהליים לגבות את החוב, נשוא אותו הליך.

עורך הדין רועי דותן (צילום: צילום עצמי)עורך הדין רועי דותן (צילום: צילום עצמי)

ביטול הליכי גביית ארנונה למרות אי מסירת הודעת חדילה בכתב לעירייה
פסק דינה של השופטת ד"ר מיכל אגמון-גונן הוא פסק דין פורץ דרך, באופן יחסי. לא די בכך שפסק דין זה יישם לראשונה את הלכת דור אנרגיה, אלא שתוצאתו האופרטיבית של פסק הדין היא ביטול הליכי גביית ארנונה, הלכה למעשה, חרף אי-מסירת הודעת החדילה בכתב לעירייה. פסק דין זה נחשב לפסק דין חדשני, בכך שהוא גם מיישם את הלכת דור אנרגיה באופן שבו נגזרת החובה שהוטלה על העירייה, לקום ולבצע בדיקה אקטיבית בנכס בנסיבות המקרה, מחובת ההגינות החלה על הרשות המקומית כגוף שלטוני ונאמן ציבור.

בתי המשפט לעניינים מנהליים אינם היחידים שנדרשו ליישום ההלכות שנקבעו בהלכת דור אנרגיה ובהלכת פלקון. כך למשל, בתביעות כספיות לחיוב תושבים בחובות ארנונה, שהוגשו ע"י הרשויות המקומיות לבתי משפט השלום, התגוננו החייבים באמצעות טענה ד'עסקינן. כך, למשל, בפסק דינו של בית המשפט השלום בירושלים ב-תא"ק (י-ם) 14384-06-16 עיריית ירושלים נ' חיה חפצדי [פורסם בנבו, 10.7.2020], סקר השופט אוהד גורדון בהרחבה את ההלכה בעניין בפסקאות 18-24 ובחן ביסודיות את עובדותיו ונסיבותיו של המקרה, כדי לקבוע אם חלה חובת הבדיקה על עיריית ירושלים, לבצע בדיקה בנכס נשוא אותה תובענה, כדי לברר את זהות המחזיק בנכס.

ביטול חיובי ארנונה שמור למקרים חריגים וייחודיים
בהלכת דור אנרגיה ובהלכת פלקון, הוסיפו בתי המשפט חקיקה יצירת הפסיקה, שלמעשה חורגת מלשון ההסדר הקבוע בסעיפים 325-326 לפקודת העיריות [נוסח חדש] ומאפשרת בנסיבות שבהן הרשות המקומית ידעה על שינוי בהחזקת נכס והתעלמה מידיעה זו, לבטל הליכי גביה שננקטים לגביית חוב ארנונה שנוצר בדרך זו. יחד עם זאת, יש לשים לב שאפשרות זו שמורה למקרים ייחודיים וחריגים יחסית, אשר תחול רק בהתאם לנסיבותיו של כל מקרה. בדומה, ככל שנעמיק בפסיקה, ניתן יהיה להבחין בחוסר אחידות מסוימת, שבעטיה יש להמשיך ולעקוב, למקרה שהמחוקק יסדיר זאת בחקיקה או שבית המשפט העליון יכריע זאת בפסק דין עדכני.

עורך דין רועי דותן בעל ניסיון רב בתחום המיסוי המוניציפאלי, הארנונה והגבייה המנהלית כמו גם בניהול הליכים מול רשויות מקומיות, מוסדות תכנון ועוד. הכתבה באדיבות אתר עורכי הדין לארנונה LawGuide. 

*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.