מה נכון לכם יותר, פינוי בינוי, הריסה ובניה לפי תמ"א 38, חיזוק הבניין הקיים והרחבתו? תוספת של מרפסות בלבד או שמא רק תוספת ממדים.

כפי שכתב המחזאי הנודע ויליאם שייקספיר, לא כל מה שמתאים לאחר מתאים לנו, הדוגמה המומחשת ביותר הינה המחזה המפורסם בכל הזמנים רומיאו ויוליה שכתב. חרף שאהבה זו הסתיימה בטרגדיה, בסוף אי אפשר להמליץ לאדם מה לעשות מבלי להבין את הבסיס והצרכים האישיים שלו. בבנייה כמו בבנייה לא כל מה שנכון ליזם או לשכן טוב בהכרח לכם.

לפניה אל משרד עו"ד מורן גור ממשרד עו"ד רייסמן-גור ושות' לחץ/י כאן

בחינת החלופות עבור בעלי הזכויות באמצעות מומחה בתחום
לפני שבעלי הבתים מקבלים החלטה, רצוי לבחון את החלופות הנכונות לאותם בעלי זכויות, וזאת באמצעות מומחה בתחום שידע לזקק לכל אחד מבעלי הבית המשותף מהן כל האלטרנטיבות העומדות לו כאינדיבידואל וגם כחלק מבית משותף, לפני קבלת החלטה כה חשובה. אז להלן מורה דרך בתהליך מורכב זה.

כפי שכתבנו בכתבות ובמאמרים קודמים, כידוע, תמ"א 38 תסיים את חייה הסטטוטוריים וזאת בהגיעה לגיל 17 (ראשיתה משנת 2005).

לכל אספקט ולו הקטן ביותר יש השלכות על קבלת החלטתכם לאיזה מסלול לפנות. מעבר לזכויות הבניה, יש את רכיב המיסוי, היטלי ההשבחה, רמות הגימור, ואיכות התמורות כאשר השיקולים רבים ומגוונים.

הרחבת דירה מכוח תמ"א 38 
נקודת המוצא היא שהרחבת דירה קיימת בין מכוח תמ"א 38 או שמא מכוח תוכניות מתאר, היא האלטרנטיבה שתייצר שטח גדול ביותר ככל והגשתם בקשה להיתר עד לחודש אוקטובר 2022. כלומר, מי שמתכוון לפנות למסלול זה - ייטב שימהר. יש לאמור חריג והוא אם קיימת תכנית מקומית בסמכות מחוזית ואז ניתן יהיה לממש את תמ"א 38 באמצעותה גם אחרי מועד זה. אבל שימו לב, יהיו לכך השלכות במישור המיסוי המוניציפאלי העשויות להשפיע על הכדאיות הכלכלית של הפרויקט.

נוסף על כך, לעיתים קיימים אילוצים תכנוניים בתוספת למצב קיים והחלופה שעומדת מנגד היא הריסה והקמת המבנה מחדש. באפיק זה לוח הזמנים עשוי להתארך, אולם עשוי במקרים מסוימים להיות משתלם יותר.

השפעת מיקומו הגיאוגרפי של המבנה על כדאיות הפרויקט
מיקומו הגיאוגרפי של המבנה מהווה רכיב חשוב, יחס ההריסה לעומת ההקמה מחדש צריך לייצר מכפיל סביר (מכפיל משמעו כמה דירות חדשות מתקבלות ביחס לדירות הקיימות- היחס ביניהן הוא המכפיל), ככל ששווי הקרקע לאזור גבוה יותר, כך היחס הפוך וגם מכפיל נמוך יותר יוכל לייצר כדאיות.

הליך זה מתאים באזורים מתוחזקים במצב טוב שיש במצב התכנוני יכולת לממש בניה ללא מגבלות תכנון. היתרון - דירה חדשה מהיסוד וזמן קצר מהליך פינוי בינוי, אולם החיסרון - שהשטח הסופי המתקבל עשוי להיות נמוך מזה של תוספת למצב הקיים.

עורך הדין מורן גור (צילום: שירן דבוש)עורך הדין מורן גור (צילום: שירן דבוש)

פרויקט פינוי בינוי
החלופה השלישית היא פינוי בינוי. פרויקט זה מתאים במצבים שבהם קיימים מבנים ישנים מאד שאינם מנצלים כבר היום את הזכויות המוקנות להם, ומנגנון הפינוי והבינוי מבוצע בדרך כלל בפרויקטים רחבי שטח באופן יחסי. לדוגמה יזם מתקשר עם חמישה מבנים, מקדם תכנית מתאר שתייצר ודאות והיגיון תכנוני שתייצר בסיס תמורות שמאי לפי ניקוד. היתרון במקרה כזה הוא דירות גדולות יותר ביחס להליך של הריסה ובניה נקודתית, החיסרון - לוח זמנים שעשוי להתארך יותר.

יהיו מקרים שבהם היתר בניה לאישור המבנה הונפק לאחר 1980 ומשכך לעיתים יש לבחון אפשרויות של תוספת מרפסות שמש, או מרחבים מוגנים דירתיים (ממ"דים) או גם וגם. גם ברכיב זה קיימים פטנטים רבים המצריכים ליווי משפטי מקצועי כבר בתחילת ההליך.

לשם הדוגמה, במבנים שלא מימשו ממדים, או שמומשו ממדים ששטחם קטן ביחס לתקנות השטחים כיום(12 מ"ר ברוטו), ניתן להוסיף מרפסות בשטחים גדולים מהמקובל על ידי ניוד יתרת השטח בהקלה - היתרון בהליך זה, ייעול זמנים והשבחה מיידית של הנכס בהשקעה נמוכה יחסית - ושוב כל מקרה לגופו. 

לסיכום, אל תתנו לאף אחד לבחור עבורכם, הגדירו אתם את הרצונות שלכם לאחר שהוצגו לכם כל החלופות הישימות ביחס למבנה הספציפי. רק כך ניתן לצלוח את אתגר העיריות ומוסדות התכנון מחד ולפסוח מעל המשוכה הקניינית (המהווה תנאי לביצוע פרויקט) מאידך. 

בהיעדר הסכמות בין בעלי הזכויות טרם הנעת התהליך, צפויים קשיים ועיכובים מבית שניתן למנועם במסגרת התווית המסלול בצורה הנכונה ביותר שראשיתו כאמור, בהבנת כל החלופות העומדות לבעלי הזכויות לטוב ולרע לאחר שנלקחו כל השיקולים, ביניהם, היבטי מיסוי, רוב קנייני, ניתוח הבית המשותף, מסמכיו ומעמד בעלי הדירות, היבטי תכנון, מדיניות המשתנה חדשות לבקרים על ידי מוסדות התכנון והטריבונלים המשפטיים – כך וטרם קידום פרויקט כזה או אחר תהיה לכל אחד מבעלי הזכויות התמונה המלאה והראויה טרם מתן החלטה, וכפי שכתב לא אחת שייקספיר: "הדברים לכשעצמם אינם טובים או רעים. הכל תלוי באופן שעליהם אנו חושבים". בהצלחה. 

מורן גור, הוא עורך דין בעל משרד עורכי הדין רייסמן-גור, ליטיגטור ומומחה בתכנון ובניה, מקרקעין, התחדשות עירונית, היטלי השבחה, תחום המפקח על הבתים המשותפים, תכנון ובניה פלילי ואזרחי, וכל האספקטים הנוגעים לליווי מלא ויסודי מראשית התהליך ועד סופו. הכתבה באדיבות אתר עורכי הדין להתחדשות עירונית LawGuide.

*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.