למרות הדעה הרווחת, לא כל מכירת דירת מגורים יחידה פטורה מתשלום מס שבח. ישנם מקרים שבהם מכירת דירה יחידה תגרור חיוב במס שבח. למשל, כשמוכרים דירה לפני שחלפו 18 חודשים מיום רכישתה או 12 חודשים מיום קבלת הדירה כשמדובר בדירה מקבלן, וכן כאשר נמכרת דירה שהתקבלה במתנה (או שלפחות 50% מכספי רכישת הדירה התקבלו במתנה). במקרה כזה, גם כאשר הדירה נמכרת לאחר 18 חודשים מיום קבלת המתנה אך בתוך "תקופת הצינון" שאורכה בין שלוש לארבע שנים, יחול חיוב במס שבח.

לפניה ישירה אל עורך דין בנימין בריקמן, לחץ/י כאן

זכויות בנייה שניתן לממש יחויבו בתשלום מס שבח בעת מכירת דירה יחידה
מכירת בית מגורים תגרור חיוב במס שבח גם במקרה שבו נמכרת דירה או בית צמוד קרקע שיש לו זכויות בניה שניתן לממש. על זכויות הבנייה יחול חיוב במס שבח גם כשהדירה עצמה היא דירתו היחידה של המוכר ועומדת בתנאי חוק מיסוי מקרקעין, אך החיוב במס שבח לא יחול במקרה כזה על הדירה.
 
בסעיף 49 ז לחוק מיסוי מקרקעין נקבע כי כאשר נמכרת דירה שיש לה זכויות בניה שלא נוצלו ומחיר הדירה הושפע מזכויות הבניה (רשות המיסים תטען תמיד שמחיר הדירה נקבע גם בגלל ערכן של זכויות הבנייה הנוספות), הרווח שנותר ממכירת זכויות הבנייה יחויב במס. אמנם, בחוק נקבע פטור ממס במכירת זכויות בנייה שלא מומשו עד לתקרה שמתעדכנת מידי שנה.

"פיצול רעיוני" בין הבית הבנוי ובין זכויות הבנייה
ה"פיצול הרעיוני" שנוצר מכוח חוק מיסוי מקרקעין, מפצל כביכול את הבית הבנוי מזכויות הבנייה, כאשר גם אם מכירת הבית עצמו לא גוררת חיוב במס שבח, זכויות הבנייה שפוצלו ממנו כביכול חייבות במס. 

חשוב לדעת כי במקרה שבו לבית הנמכר יש זכויות בנייה שלא מומשו, לרוב יהיה גם חיוב בהיטל השבחה. היטל השבחה נקבע בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה הקובע שמימוש זכויות בנייה גורר חיוב בהיטל השבחה בשווי של 50% מהרווח שנוצר בעקבות ההקלה או הזכויות שישנן. חוק התכנון והבנייה קובע כי המימוש יכול שיהיה קבלת היתר בניה אך גם מכירת נכס הינה מימוש הזכויות ולכן מחייבת בתשלום היטל השבחה.

חיוב בהיטל השבחה במכירת בית מגורים, יתבצע גם כאשר המוכרים לא ביקשו כל הקלה או הגדלת זכויות בניה, אלא הרשות המקומית קבעה תוכנית בניין עיר המאפשרת זכויות בניה נוספות.

לעומת הפיצול הרעיוני שנוצר בחוק, פסיקת בית המשפט לאורך השנים דוגמת ע”א 2191/92 נסל נ’ מנהל מס שבח מקרקעין וע”א 651/87 מנהל מס שבח נתניה נ’ רושגולד, יצרה את "הפיצול הפיזי".

"פיצול פיזי" בין בית המגורים ובין יתר שטח החלקה
משמעות הפיצול הפיזי לצורך חיוב במס שבח הוא שבעת שנמכר בית מגורים הבנוי על שטח קטן יחסית משטח החלקה שעליו הוא בנוי, יבוצע פיצול פיזי לשטח החלקה כולה, כאשר הבית הבנוי יחשב כדירה יחידה, אך השטח ימוסה במס שבח. 

לדוגמה, בית בשטח 75 מ"ר הבנוי על חלקה בשטח של דונם אדמה, הבית עצמו יהיה פטור, אך שטח כה נרחב של כ-900 מ"ר, יחויב במס שבח.

אם כך, השאלה היא איך ניתן למנוע את הפיצול הפיזי ולהפחית או לבטל את החיוב במס שבח?

עורך הדין בנימין בריקמן (צילום: משרד עו''ד בנימין בריקמן)עורך הדין בנימין בריקמן (צילום: משרד עו''ד בנימין בריקמן)

תכנון מס חוקי ונכון עושים מראש
מכיוון שלהבדיל מסכום המכירה בו נקבעה תקרת פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה (כ-4,522,000 שקלים), אין הגבלה בחוק לגבי שטח דירה, כך שגם דירה גדולה מאוד לא תגרור חיוב במס שבח כל עוד היא עומדת בתנאי הפטור ממס במכירת דירה יחידה.

לכן, לפני מכירת בית מגורים שלא בנוי על כל החלקה, כדאי לבדוק מה הן העלויות הכרוכות בהרחבת הבית הקיים כך שיישאר שטח ריק קטן אשר לא ייחשב כמפוצל מהבית עצמו. לחילופין ניתן להקים מחסן וכו' על השטח הריק. ניתן לומר כי במקרה שבו עלויות הבנייה נמוכות ממס השבח שיחול על המוכרים בעת מכירת הבית כמו שהוא, כדאי לבנות ולהקטין את סכום מס השבח או למנוע את החיוב.

נוסף על כך, הרחבת הבית על חשבון השטח שאינו בנוי, תביא בדרך כלל לעליית שווי הבית הנמכר. כך ייתכן שההוצאה תעזור להפחית או לבטל את החיוב במס וגם תאפשר למכור את הבית במחיר גבוה יותר.

חיוב במס שבח בגין פיצול רעיוני או פיזי משפיע גם על רוכשי הבית
עד כה פירטנו לעניין המוכרים, אך חיוב במס שבח בגין פיצול פיסי או רעיוני, ישפיע לא רק על המוכרים, אלא גם על הקונים שרכשו את הבית.

בסופו של תהליך רכישת דירה, כדי לרשום את זכויות הקונים בטאבו, בין יתר מסמכי הרישום נדרש גם אישור על תשלום מס השבח.

כאשר בית צמוד קרקע נמכר ולצדדים לעסקה לא היה ידוע מראש שהמכירה תגרור חיוב במס, המוכרים מקבלים לידיהם את רוב הכספים לפני שנודע על חיוב במס שבח בעקבות פיצול פיסי או רעיוני. במצב כזה יהיה הרבה יותר קשה לחייב את המוכרים לשלם את המס כאשר הכסף כבר בידיהם (או שכבר לא נמצא אצלם), כך שאישור רשות המיסים עלול להתעכב ולמנוע מהקונים את האפשרות לרשום את הבית על שמם.

פתרון אפשרי - הפקדת כספים בנאמנות אצל עורך דין לצורך תשלום המס
לעומת זאת, כאשר ידוע מראש על החיוב במס, או שקיים חשש שהעסקה תגרור חיוב במס שבח, ניתן להשאיר כספים בנאמנות אצל עורך הדין לצורך תשלום המס, ובנוסף, על פי הוראות סעיף 15 לחוק מיסוי מקרקעין, הקונים ישלמו מקדמה על חשבון מס השבח כדי לקבל אישור לרישום הבית על שמם.

כדאי לדעת שפיצול פיסי ורעיוני הוא רק לצורך מס שבח, מס הרכישה לעומת זאת לא ישתנה גם כאשר נרכשת חלקת קרקע ששטחה גדול ועל חלק קטן מהחלקה בנוי בית מגורים. במקרה כזה המס יחושב לפי מדרגות החיוב במס רכישה החלות על הקונה (לפי דירה יחידה או נוספת).

עורך דין בנימין בריקמן עוסק בתחום המקרקעין והנדל"ן, ליווי וייצוג בעת רכישת ומכירת נכס, רכישת נכס מקבלן ונכסים מיד שנייה, ליווי קבלנים ופרויקטים, עריכת חלוקה ורישום בטאבו, עריכת חוזי שכירות ועוד. הכתבה באדיבות אתר עורכי הדין LawGuide.

*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.