למרות הדעה הרווחת, לא כל מכירת דירת מגורים יחידה פטורה מתשלום מס שבח. ישנם מקרים שבהם מכירת דירה יחידה תגרור חיוב במס שבח. למשל, כשמוכרים דירה לפני שחלפו 18 חודשים מיום רכישתה או 12 חודשים מיום קבלת הדירה כשמדובר בדירה מקבלן, וכן כאשר נמכרת דירה שהתקבלה במתנה (או שלפחות 50% מכספי רכישת הדירה התקבלו במתנה). במקרה כזה, גם כאשר הדירה נמכרת לאחר 18 חודשים מיום קבלת המתנה אך בתוך "תקופת הצינון" שאורכה בין שלוש לארבע שנים, יחול חיוב במס שבח.
חשוב לדעת כי במקרה שבו לבית הנמכר יש זכויות בנייה שלא מומשו, לרוב יהיה גם חיוב בהיטל השבחה. היטל השבחה נקבע בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה הקובע שמימוש זכויות בנייה גורר חיוב בהיטל השבחה בשווי של 50% מהרווח שנוצר בעקבות ההקלה או הזכויות שישנן. חוק התכנון והבנייה קובע כי המימוש יכול שיהיה קבלת היתר בניה אך גם מכירת נכס הינה מימוש הזכויות ולכן מחייבת בתשלום היטל השבחה.
חיוב בהיטל השבחה במכירת בית מגורים, יתבצע גם כאשר המוכרים לא ביקשו כל הקלה או הגדלת זכויות בניה, אלא הרשות המקומית קבעה תוכנית בניין עיר המאפשרת זכויות בניה נוספות.
לדוגמה, בית בשטח 75 מ"ר הבנוי על חלקה בשטח של דונם אדמה, הבית עצמו יהיה פטור, אך שטח כה נרחב של כ-900 מ"ר, יחויב במס שבח.
אם כך, השאלה היא איך ניתן למנוע את הפיצול הפיזי ולהפחית או לבטל את החיוב במס שבח?
לכן, לפני מכירת בית מגורים שלא בנוי על כל החלקה, כדאי לבדוק מה הן העלויות הכרוכות בהרחבת הבית הקיים כך שיישאר שטח ריק קטן אשר לא ייחשב כמפוצל מהבית עצמו. לחילופין ניתן להקים מחסן וכו' על השטח הריק. ניתן לומר כי במקרה שבו עלויות הבנייה נמוכות ממס השבח שיחול על המוכרים בעת מכירת הבית כמו שהוא, כדאי לבנות ולהקטין את סכום מס השבח או למנוע את החיוב.
נוסף על כך, הרחבת הבית על חשבון השטח שאינו בנוי, תביא בדרך כלל לעליית שווי הבית הנמכר. כך ייתכן שההוצאה תעזור להפחית או לבטל את החיוב במס וגם תאפשר למכור את הבית במחיר גבוה יותר.
בסופו של תהליך רכישת דירה, כדי לרשום את זכויות הקונים בטאבו, בין יתר מסמכי הרישום נדרש גם אישור על תשלום מס השבח.
כאשר בית צמוד קרקע נמכר ולצדדים לעסקה לא היה ידוע מראש שהמכירה תגרור חיוב במס, המוכרים מקבלים לידיהם את רוב הכספים לפני שנודע על חיוב במס שבח בעקבות פיצול פיסי או רעיוני. במצב כזה יהיה הרבה יותר קשה לחייב את המוכרים לשלם את המס כאשר הכסף כבר בידיהם (או שכבר לא נמצא אצלם), כך שאישור רשות המיסים עלול להתעכב ולמנוע מהקונים את האפשרות לרשום את הבית על שמם.
כדאי לדעת שפיצול פיסי ורעיוני הוא רק לצורך מס שבח, מס הרכישה לעומת זאת לא ישתנה גם כאשר נרכשת חלקת קרקע ששטחה גדול ועל חלק קטן מהחלקה בנוי בית מגורים. במקרה כזה המס יחושב לפי מדרגות החיוב במס רכישה החלות על הקונה (לפי דירה יחידה או נוספת).
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
התרעות פיקוד העורף