זכות זו קבועה בחוק המקרקעין, לפיו כל שותף רשאי לדרוש בכל עת את פירוק השיתוף במקרקעין. המטרה העומדת מאחורי הזכות הזו היא לאפשר פיתוח המקרקעין בישראל, שהינו משאב מוגבל, בצורה יעילה שאינה נחסמת בגלל מחלוקות. אם קיימת הסכמה לפירוק השיתוף ולאופן הפירוק גם מצד יתר השותפים במקרקעין, התהליך צפוי להיות מהיר וקצר.

ומה כאשר אחד השותפים מתנגד לפירוק השיתוף?
העניין מסתבך כאשר אחד (או יותר) מהשותפים מתנגד לבצע הליך פירוק שיתוף במקרקעין. מצבים כאלו מתרחשים מדי יום, לדוגמא - כאשר בני זוג שיחסיהם עלו על שרטון לא מסכימים לפירוק השיתוף במקרקעין. בעוד אחד מבני הזוג מתעקש למכור את הנכס המשותף, בן הזוג השני דורש  להמשיך להיוותר בעלים בחלקו בנכס מסיבותיו הוא, יתכן גם מתוך נקמנות ושיקולים אישיים אחרים.

דוגמה נוספת - שני אחים מקבלים דירה בירושה כאשר כל אחד מהם הופך לבעלים של חצי מהנכס. בעוד אחד האחים מעוניין לשמור על חלקו בנכס כהשקעה ומתנגד למכירתו, האח השני דווקא מעוניין למכור את חלקו בנכס באופן מידי מכיוון שהוא זקוק לכסף בדחיפות.

לפניה ישירה אל עורך דין ונוטריון ישראל אליאב, לחץ/י כאן

התנגדות לביצוע פירוק שיתוף במקרקעין
במצב שבו יש לפחות שותף אחד שמתנגד לפירוק, מתעורר צורך להגיש תביעה בעניין לבית המשפט. לאיזה בית משפט? כאשר הזכויות במקרקעין רשומות בטאבו, מבקש הפירוק יגיש את תביעתו לבית משפט השלום שמצוי באזור שבו המקרקעין מצויים. ואולם, אם הזכויות במקרקעין אינן רשומות בטאבו (אלא רשומות ברשות מקרקעי ישראל או בחברה הקבלנית), אזי התביעה לפירוק שיתוף תוגש לבית משפט השלום או לבית המשפט המחוזי לפי שווי הנכס. אם שווי הנכס אינו עולה על שניים וחצי מיליון ש"ח, אזי פירוק השיתוף יבוצע בבית המשפט השלום ואילו אם השווי עולה על 2.5 מיליון ₪ או יותר, אז תביעת פירוק השיתוף בנכס תידון בבית המשפט המחוזי. אם השותפים הם בני משפחה שאחד מהם דורש פירוק השיתוף במקרקעין, אז התביעה תתברר בבית המשפט לענייני משפחה ללא תלות בשווי המקרקעין או במקום שבו הם רשומים.

עורך הדין ישראל אליאב (צילום: משרד עו''ד ישראל אליאב)עורך הדין ישראל אליאב (צילום: משרד עו''ד ישראל אליאב)

חלוקת הנכס בעין או מכירתו וחלוקת רווחי המכירה בין השותפים
פירוק השיתוף בפועל ניתן לביצוע בשתי דרכים עיקריות. האחת היא חלוקה בעין, שתבוצע כאשר הוראות חוקי התכנון והבנייה ואופיו של הנכס מאפשרים לפצלו, לפרק את השותפות ולהחיל חלוקה פיזית חדשה בין השותפים.

הדרך השנייה האפשרית לפירוק השיתוף תבוצע כאשר המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה פיזית או כאשר חלוקתם תגרום הפסד ניכר לשותפים או לחלק מהם. במצב כזה בית המשפט צפוי להורות על מכירת הנכס לצד שלישי באמצעות העמדתו למכירה בשיטה הדומה למכרז, שתתבצע על ידי כונס נכסים שיהא אחראי לתהליך המכירה ולחלוקת התמורה ממכירת הנכס (לאחר תשלום מיסים וכד') באופן יחסי בין השותפים. עם זאת, בית המשפט יכול להורות על ביצוע המכירה באופן אחר שנראה לו צודק ויעיל יותר.

אין הגבלה ביחס למועד שבו ניתן לבקש את פירוק השיתוף
זכות הבעלות בנכס היא מתמשכת ולכן אין התיישנות או הגבלת זמנים ביחס למועד שבו ניתן לבקש את פירוק השיתוף בנכס. עם זאת, בית המשפט אינו מחויב לדון בכל בקשת פירוק שמגיעה לפתחו. אם הוגשה בקשת פירוק שיתוף בחוסר תום לב, רק כדי להפעיל לחץ על שותפים או כדי להפיק רווח בלתי הוגן, אזי אם יוכיחו זאת השותפים המתנגדים לפירוק השיתוף ובית המשפט ישתכנע כי  הגשת הבקשה מהווה שימוש לרעה בזכות, אזי בית המשפט עשוי שלא לדון בבקשת הפירוק.

ואם קיים הסכם שמגביל ביצוע פירוק שיתוף במקרקעין?
אם נחתם בין שותפים במקרקעין הסכם שיתוף אשר מגביל את האפשרות לבצע פירוק של השיתוף, בית המשפט יוכל להורות על פירוק השיתוף רק אחרי שלוש שנים ממועד החתימה על ההסכם בכפוף לכך שפירוק השיתוף הוא מוצדק. עם זאת, אם אחד השותפים הקים במקרקעין המשותפים מבנה כלשהו מבלי שקיבל את הסכמת יתר השותפים, אז רשאי כל אחד מהשותפים האחרים לדרוש את פירוק השיתוף גם אם ההסכם אוסר זאת. פירוק שיתוף בדירת מגורים של בני זוג שיש להם ילדים קטינים לא יבוצע אלא לאחר שבני הזוג יציגו מקום מגורים ראוי לקטינים ביחד עם בן הזוג שהם יישארו בחזקתו.

אם נקלעתם לסכסוך שקשור לפירוק שיתוף במקרקעין, פניה לעורך דין מקצועי ומיומן בתחום דיני המקרקעין בכלל ובייצוג שותפים בהליכי פירוק שיתוף במקרקעין בפרט, עשויה לקדם אתכם משמעותית בתהליך ולחסוך לכם זמן, כסף ועוגמת נפש הנלווית לסכסוכים בסוגיה כזו.

עורך דין ישראל אליאב מוסמך גם כנוטריון ומגשר, הוא בעל ניסיון רב בתחום המקרקעין כולל עריכת הסכמי שיתוף וייצוג בהליכי פירוק שיתוף במקרקעין, בעסקאות מכר של דירות ונכסים אחרים, ועוד. הכתבה באדיבות אתר עורכי הדין LawGuide.

*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.