בתחילת 2010 אושר התיקון השני לתמ"א 38 אשר עיקרו חיזוק מבנים בשל רעידות אדמה, תיקון הקרוי תמ"א 38/2.

משמעות תמ"א 38/2 הינה הריסת מבנה הבניין ובניית מבנה חדש לחלוטין כאשר הבניין החדש הינו בעל תוספות המטיבות עם דיירי הבניין כגון: ממ"ד, חניה, לובי ומתקנים נוספים על פי תוכנית התב"ע (תוכנית בניין עירונית).

חשוב לציין כי היזם מחויב לקבלת היתר מן הרשויות לתכנון ובניה לתוספת מספר קומות למבנה החדש שכן ללא זאת לא ניתן לפעול, זאת על פי תוכנית הבניין העירונית במקום המגורים.
 
מבחינת הדיירים אין אישור חריגה מקווי הבניה באשר לתוספת הקומות המאושרות בהתאם לוועדה לתכנון ובניה באזור הרשות המוניציפלית אליה שייך הבניין.
 
מכאן עולה השאלה העיקרית כיצד נעשה זאת נכון ונבון? כיצד נבחר יזם אשר יקדם את התוכנית ככתבה וכלשונה? מהו הרוב הדרוש לפרויקט? מהם הדגשים החשובים בעסקה כגון זו?

לפניה ישירה אל משרד עורכי דין דרורית מלינרסקי, לחץ/י כאן

בחירת היזם
בחירת היזם חייבת להיעשות באמצעות בחינת מספר הצעות ובחינתם על ידי כלל דיירי הבניין. על היזם להציג תוכנית מפורטת אשר עיקרה ההצעות הקונקרטיות לכל דייר ודייר, זמן הביצוע, מגורים חליפיים בזמן הפרויקט וערבויות אשר מהוות את לב ליבה של עסקת התמ"א.

חשוב לדעת כי ההסכמה הדרושה לביצוע הפרויקט החל מחודש יוני 2012 הינה רוב בעלי הדירות אשר בבעלותם 4/5 מבעלי הדירות אשר להם 4/5 מהזכויות ברכוש המשותף.

למפקח על הבתים המשותפים ישנה סמכות לשקול את הנסיבות המיוחדות של בעל הדירה ומתן הזדמנות לכל דייר לטעון את טענותיו.

מיקום הבניין והרחוב
שווי הבניין נקבע על ידי מיקומו - האם הינו מצוי ברחוב ראשי או צדדי כאשר שוויו עולה באם הרחוב צדדי. חשוב לדעת כי הימצאות הבניין במדרון מקנה ליזם את האופציה לתוספת אחוזי בניה קרי בפועל תוספת דירות.

קומות
קיימת חשיבות רבה לבדוק מהו מספר הקומות שניתן לקבל במסגרת הפרויקט בהתאם לתוכניות בניין ערים שכן לכל רשות ישנן דרישות מבניות ומגבלות תכנוניות אשר נקבעות על ידי הוועדה לתכנון ובניה ברשות המקומית.

עורכת הדין דרורית מלינרסקי  (צילום: משרד עו''ד דרורית מלינרסקי)עורכת הדין דרורית מלינרסקי (צילום: משרד עו''ד דרורית מלינרסקי)

ערבויות לביצוע הפרויקט
לב ליבה של עסקת התמ"א הינן הערבויות שעל היזם ליתן וחייבות להיות מעוגנות בחוזה עם הדיירים.

בשל מורכבות הפרויקט יש לוודא קבלת ערבויות ובכללן ערבות חוק המכר דירות בגובה שווי הדירות החדשות ובכללן ערך הקרקע. ערבות זו הינה הכרחית על מנת לוודא השלמת הפרויקט במלואו ושימור זכויות הדיירים במלואם לכשיושלם.

ערבות נוספת הינה ערבות מיסוי אשר משמעה הבטחת תשלום מיסי הפרויקט כגון מס שבח מקרקעין בהסתמך על החוק.

עו"ד דרורית מלינרסקי העוסקת בתחום התמ"א מציינת כי חשוב לקבוע בחוזה מועדים קבועים וברורים לביצוע הפרויקט וכן להוצאת ההיתרים הדרושים. זאת על מנת לאפשר הוצאת הפרויקט לפועל ללא עיכוב וכן יש להעניק משנה חשיבות לקבלת פיצוי בשל עיכוב בפרויקט על מנת למנוע דחיות אשר בגינן נגרמים נזקים ממוניים ועוגמת נפש לדיירים.

פרויקט התמ"א הינו אופרציה מורכבת ואשר על כן גורסת עו"ד מלינרסקי כי הדבר צריך להיעשות בהסכמת כלל הדיירים ובשקיפות מוחלטת.

עורכת דין דרורית מלינרסקי, מנהלת פורום חוזה שכירות - יחסי שוכר משכיר באתר עורכי הדין LawGuide, עוסקת בתחום המקרקעין, בנזקי נזילות בבתים משותפים, סכסוכי שכנים, ייעוץ לבעלי בתים משותפים, תמ"א 38, פינוי בינוי, פירוק שיתוף ועוד. הכתבה באדיבות אתר עורכי הדין LawGuide.

*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.