עסקאות מקרקעין רבות מתחילות במסגרת "זיכרון דברים" - חוזה ראשוני המהווה תחליף לחוזה מסודר, שנועד לתעד את ההסכמות הראשוניות בנוגע לעסקה, אך ללא פירוט מלא של כל תנאיה. נכון, מדובר בעניין מקובל, שמטרתו להבטיח את הרצינות של הצדדים לעסקה אבל מסתבר שיש בו גם בעייתיות רבה.
רק השבוע, למשל, ניתן פסק דין של בעל דירה בפתח תקווה שערך זיכרון דברים עם אדם אחר למכירת דירתו בסכום של 1.5 מיליון שקל. לאחר מכן הוא התכחש לזיכרון הדברים. בית המשפט הורה לו למכור את הדירה. עו"ד איתי אנשל, מומחה למקרקעין, עושה סדר ומסביר מה המשמעות של זיכרון דברים מהבחינה המשפטית ומה חשוב לכלול בו על מנת שלא יהפוך לחרב פיפיות.
לדברי עו"ד אנשל, צריך לראות מה הופך את זיכרון הדברים לחוזה מחייב. בחלק מהמסמכים הללו יש תיאור של הנכס, פירוט של זהות הצדדים וכן מהי התמורה המבוקשת. "מי שחתם עליו", הוא אומר, "חתם על הסכם וחוזה לכל דבר ועניין".
"למעשה", מוסיף עו"ד אנשל, "צריך לראות כוונה ברורה של הצדדים להתקשר בהסכם. בית המשפט בודק מבחנים שונים ובוחן האם הכוונה אומרת גמירת דעת של הצדדים? בסופו של דבר בית המשפט מתרשם האם הצדדים אכן התכוונו לקיים את העסקה ומכאן הכרעתו".
עוד מציין עו"ד אנשל כי כיום ההלכה היא שלדברים יש נוהג. אף שאפשר להשלים לפי חוק המכר, אי אפשר להתעלם מההסכם אם חתמתם עליו. "במקרה של פסק הדין שהזכרנו קודם", מוסיף עו"ד אנשל, "הקונה הקליט את המוכר ולכן הדברים היו ברורים. אם לא הולכים למקום הזה אלא לראייה הרחבה אז השאלה מה הדברים שדורשים השלמה: האם צוינו מועדי תשלום של התמורה? זה תלוי מקרה ועל בית המשפט לרדת לשורשה של ההבנה של הצדדים האם התכוונו באופן בלתי מסויייג להתקשר בהסכם".
לדברי עו"ד איתי אנשל, פסק דין שיצא לאחרונה מפתחו של בית המשפט העליון קובע שגם אם בהסכם נרשם שמדובר בהסכם ביניים והוא מועבר לעוה"ד של הצדדים להשלמה, אז תלוי מה הועבר לעוה"ד. "אם מהות העסקה השתכללה והתקבעה בזיכרון הדברים ועל עוה"ד של הצדדים רק להוסיף פרטים כמו מועדי תשלום או סנקציות אז בהחלט רואים בכך הסכם תקף".
התרעות פיקוד העורף