בשנים האחרונות הפכה המגמה של התחדשות עירונית לחלק בלתי נפרד מעולם הנדל"ן הישראלי. פרויקטים של תמ"א 38, הריסה ובנייה וחיזוק מבנים, לצד פרויקטים של פינוי ובינוי צצים כמעט בכל ישוב ועיר. החשש מרעידות אדמה, לצד ההבנה כי יש צורך במיגון דירות ומבנים מפני טילים, הובילו להאצה בתחום. לצד זאת, לאחר שפג תוקפה של תמ"א 38, פרט למקומות מסוימים, אישרה המדינה תוכנית חלופית שצפויה לשמש את הרשויות השונות בכל השדה של התחדשות עירונית. האם מדובר בתוכנית כדאית? מה יתרונותיה ומה חסרונותיה? על כך במדריך הבא.
תמ"א 38 פקעה ביום 1.10.23 למעט בערים שהגישו לאישור הוועדה המחוזית תוכנית בניינית, אשר טרם אושרה, ושם התמ"א ממשיכה לחול עד יום 18.5.26 או עד לאישור התוכנית הבניינית על פי המוקדם מביניהם. תכנית בניינית נועדה להחליף את תמ"א 38 ברמה העירונית. לפי משרד הבינוי והשיכון, מדובר בתוכנית המותאמת לצרכים הייחודיים של כל ישוב בהיבטי כלכלה, חברה תכנון ותשתית. תוכנית בניינית היא תוכנית מכח סעיף 23 לחוק התמ"א (חוק חיזוק מבנים), המותאמת למצב הקיים בעיר.
מדובר בתכנית נפחית מבחינת זכויות ולא יותרו בה הקלות מה שמגביר את הוודאות התכנונית ואמור להביא לקיצור משך הזמן בהליכי התכנון. התוכנית צריכה לכלול מסחר ברחובות ראשייים, לשטחי ציבור והנחיות לבינוי ועיצוב. למעשה, התוכנית מחלקת את העיר לאזורים, לפי קטגוריות שונות וקובעת לכל בניין בתחום התכנית, בכל אזור, את מנגנון התכנון המתאים לו – בחלק מהמקרים מדובר על הריסה ובנייה מחדש של הבניין ובחלק מהמקרים חיזוק ועיבוי במקביל קובעת התוכנית גם אזורים המיועדים לפינוי בינוי ולהעצמה ניכרת, למשל ליד תחנות מטרו עתידיות לפי תמ"א 70 וכן קביעת קומה לשימוש ציבורי ותוספת חזית מסחרית.
בשלב הזה מקודמות כבר 19 תוכניות ב-18 רשויות מקומיות שונות בהם אשדוד, אשקלון, יבנה, קרית ביאליק, רמלה, באר שבע, בית שמש, בני ברק, כפר סבא, נהריה, לוד ועוד. התכנית הבניינית עצמה היא תכנית מפורטת בסמכות ועדה מחוזית, לאחר מכן ובדומה לתמ"א ניתן יהא להוציא היתרים מכוחה. התוכנית חלה על כל העיר או על חלקים משמעותיים בה.
תכנית בניינית חלה על מבנים אשר שנת הוצאת ההיתר היא לפני 1.1.1980 ללא כל בדיקה ואילו ביחס למבנים אשר שנת הוצאת ההיתר היא עד 31.12.1984 תחול התוכנית בכפוף לבדיקת אי עמידה בתקן 413, ויש אף תוכניות המרחיבות תחולה גם על בניינים שנבנו לאחר 31.12.1984 מקום בו התוכנית כוללת בניינים שהתוכנית חלה עליהם או שמדובר בבניה בקיר משותף. התוכניות דורשות פרסום ולצד זאת הזכויות הן בשיקול דעת, כלומר אין מקום לחייב בהיטל השבחה ממועד אישור התוכנית.
חלופת שקד מאפשרת "ניוד זכויות" למגרש אחר. במקרים אלו בהריסה עד 300% (או יותר בכפוף לצו) ינוידו למגרש אחר וכאשר הצורך הוא בחיזוק ניתן להגדיל עד 100%. לצד הרחבת הזכויות לבנייה, יופרשו אחוזים מהשטח לטובת כלל הציבור. מבנים כמו גני ילדים, בתי כנסת, מרכזים קהילתיים ועוד.
לפי נוסח התוכנית, בפרויקטים של הריסה ובנייה יופרשו עד 10% מהשטח הכולל לאחר הגדלתו לטובת גן ילדים, בית תפילה, מרפאה, מרכז קהילתי או שימוש שיקבע השר בתקנות. בפרויקטים של הריסה ובנייה כאשר יש איחוד 3 מגרשים ומעלה, יופרשו עד 10% מהשטח הכולל לאחר הגדלתו לטובת גן ילדים, בית תפילה, מרפאה, מרכז קהילתי או שימוש שיקבע השר בתקנות. במבנים שבהם יתבצע חיזוק – עד 7% מהשטח הכולל לאחר הגדלתו – לגן ילדים.
תמ"א 38 לא התייחסה לעיצוב העירוני הכוללני של העיר ולא עסקה במטלות ציבוריות. נקודה אחרונה זו היא היתרון הגדול לעיר והחיסרון הגדול לדיירי הבניין. יש חשש כבד שלאור המטלות הציבוריות אשר נדרשות במסגרת תכנית בניינית וחלופת שקד יביאו לפגיעה בהתחדשות העירונית בכללותה.
התרעות פיקוד העורף