במרוצת השנים, בתי המשפט בישראל הגדירו והבהירו את תחומי האחריות של מתווכי נדל"ן. בתי המשפט נוטים לתת פרשנות רחבה לחובות האתיות המוטלות על המתווכים מכוח חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996. הבנת ההלכות המרכזיות חשובה לא רק למתווכים עצמם, אלא גם ללקוחות המעוניינים לדעת מה הם אמורים לקבל ומתי נפגעו זכויותיהם. בכתבה זו נסקור את עיקרי הפסיקה בנושא ואת משמעותה המעשית לכל הנוגעים בדבר.
עו"ד ארז ספיר, ראש מחלקת מקרקעין ונדל"ן בחברת עורכי דין ונוטריון מור ושות', מציין: "זו אינה תשובה אחידה וכל מקרה נבחן לגופו. עם זאת, פסק דין מוסקוביץ נ' עיזבון המנוח ביר מ-1994 התווה מבחן עזר שבוחן פרמטרים כמו מידת הדמיון בין ההצעה המקורית של המתווך לבין העסקה הסופית, סמיכות הזמנים, עוצמת פעולות המתווך ועוד אינדיקציות. זה נותן קווים מנחים, אבל לא קובע הלכה נוקשה. עדיין יש מקום לשיקול דעת וגמישות משפטית".
יתרה מכך, גם כשהמתווך הוכיח שהיה "גורם יעיל", הוא לא יקבל דמי תיווך בלי חוזה תיווך כתוב, כנדרש בסעיף 9(א) לחוק. כאן הפסיקה עדיין לא אחידה - חלק מפסקי הדין דורשים עמידה מדויקת בדרישות הצורניות, ואחרים נוקטים גישה גמישה יותר כלפי המתווכים.
"פסק הדין העדכני שאנו מכירים: מזרחי נ' מרקוביץ משנת 2018 כנראה משקף את המצב כיום", אומר עו"ד ספיר "ככלל נדרש חוזה כתוב עם כל הפרטים שנדרשים בחוק, יחד עם זאת, אף חוזה חסר עשוי להתקבל ולחייב את הצדדים בתשלום שכר טרחתו של המתווך, אם המתווך מצליח להוכיח זכאותו בדרכים אחרות. ככלל - ללא הסכם תיווך בכתב, המתווך לא יהיה זכאי לדמי תיווך. זו נקודה חשובה גם ללקוחות - כדאי לוודא שנחתם חוזה תיווך במקרה של מחלוקת עתידית".
הפרת חובות אלו גוררת סנקציות משמעתיות מצד הוועדה המשמעתית של מתווכי המקרקעין, שעשויות להגיע עד כדי השעיה וביטול רישיון.
שאלה אותנו הדסה מירושלים: "האם זה אומר שהמתווך שטיפל בעסקת הנדל"ן שלי היה אמור לגלות לי על דירה שנמכרת על ידי בן דודו ולא עשה זאת? נראה שיש לי עילה לתביעה על הפרת החובות שלו?." התשובה לכך בהירה מאוד, משיב עו"ד ספיר, ככלל, מתווך מחויב לגלות ללקוח על כל עניין אישי שיש לו בנכס או בעסקה. אם המתווך לא גילה לך על קרבת המשפחה שלו למוכר הדירה, הדבר עשוי להוות הפרה של חובת הגילוי וניגוד עניינים. מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בתחום לגבי נסיבות המקרה הספציפיות ואפשרויות התביעה.
"מעבר לחובות הקבועות בחוק, יש גם ציפייה כללית שמתווך ינהג בהגינות ובתום לב כלפי הלקוח ויעדיף את האינטרסים של הלקוח על פני האינטרס האישי, שלא יפעל בניגוד אינטרסים לאינטרס של הלקוח", מוסיף עו"ד יגאל מור. "זו אחת הסיבות שחשוב כל כך שללקוחות תהיה מודעות לזכויותיהם ולדרישות החלות על המתווכים".
מתווכים המפרים סטנדרטים אלה חשופים לא רק לתביעות כספיות, אלא גם לעיצומים מקצועיים חמורים. ההשלכות המעשיות של הפסיקה מורגשות היטב "בשטח", ומחייבות את העוסקים במקצוע לנהוג בזהירות ובהקפדה יתרה על כללי האתיקה.
טיוטת התקנות, אשר מוסיפה לחוק פרק העוסק באתיקה מקצועית של מתווכים, קובעת הוראות ספציפיות וברורות יותר בשורה של סוגיות הנוגעות לאחריותם המקצועית. נראה כי התיקון עולה בקנה אחד עם המגמה הרווחת בפסיקה של הרחבת אחריות המתווכים, מתוך רצון לספק הגנה רחבה ככל הניתן ללקוחות הנזקקים לשירותיהם.
באותה מידה, גם לקוחות המתקשרים עם מתווך מן הראוי שיכירו את זכויותיהם ואת הנורמות המצופות מהגורם המקצועי איתו הם מתקשרים. כך יוכלו לעמוד על כך שההתקשרות מתנהלת בצורה הוגנת ותקינה, ולזהות מוקדם ככל האפשר מצבים של הפרת חובות או ניצול לרעה.
התיקון המוצע לחוק המתווכים במקרקעין צפוי להמשיך ולחזק מגמה זו, תוך הרחבה משמעותית של החובות האתיות והמקצועיות של מתווכי נדל"ן. יהיה מעניין לעקוב אחר השפעתו על הפרקטיקה בשטח ועל האופן שבו יפרשו אותו בתי המשפט.
מתווך ששם את האינטרסים של הלקוח במרכז ונוהג על פי כללי הרגולציה והפסיקה המחמירים, לא רק שיימנע מתביעות וקנסות, אלא גם ייהנה ממוניטין חיובי ומאמון רב יותר מצד ציבור הצרכנים. בסופו של דבר, הקפדה על אתיקה והגינות היא גם בגדר אינטרס של המקצוע כולו. במציאות משפטית וצרכנית משתנה, עשויים להיות אלה דווקא המתווכים שיפנימו ביתר שאת את החובות המוטלות עליהם, שימצאו את עצמם ברי-קיימא ורלוונטיים לאורך זמן.
**המחלקה למקרקעין תכנון ובניה במשרד עו״ד ונוטריון מור ושות׳ הינה מחלקה עתירת ניסיון בעסקאות נדל״ן ובהליכי תכנון ובניה. ליווי משפטי מקצועי הוא הערך שמוביל את המשרד בעסקאות מקרקעין ובהליכי תכנון ובניה, וזאת כדי להביא הן לתוצאה הרצויה והיעילה ביותר ללקוח.**
התרעות פיקוד העורף