רכישת דירה חדשה בפרויקט תמ"א 38

רכישת דירה בישראל הפכה בעשור האחרון לחלום שהאפשרות להגשימו נראית כמעט בלתי אפשרית בשל המחירים המופקעים. לא אחת מנסים מומחים בתחום למצוא את הסיבה למחירים, כשהתשובה במרבית המקרים היא המחסור בהיצע לעומת הביקוש המתמיד לדירות, הנובע בין היתר מכך שמרבית עתודות הקרקע במרכז הסתיימו.

בניגוד לרכישת דירה מיזם בפרויקט חדש (שאינו מהווה פרויקט תמ"א 38 או פינוי - בינוי), רכישת הדירה בפרויקט תמ"א 38 קשורה בקשר הדוק ובלתי נפרד לעסקת התמ"א 38 המתבצעת בבניין. על כן, בניגוד לפרויקטים אחרים, על הרוכשים להקדיש תשומת לב מיוחדת לא רק לבחינת הסכם הרכישה אלא גם לבדיקת הסכם התמ"א על נספחיו השונים ובכלל זה מצב הפרויקט.

אך טרם בחינת המסמכים הקשורים לפרויקט ולרכישת הדירה על הרוכש לערוך בדיקה ביחס ליזם ובכלל זה לבדוק בין היתר את הסוגיות הבאות:

כמו כן, על הרוכש לוודא את רישומה של יחידה רישומית חדשה, אותה יוכל היזם לשעבד למוסד המלווה. לחלופין במקרה של ביצוע פרויקט מהון עצמי, ניתן יהיה לרשום על יחידה רישומית זו הערת אזהרה לטובת הרוכש והבנק שלו (ככל וייטול משכנתא).

במקרה של ביצוע פרויקט באמצעות ליווי פיננסי, היזם יהיה רשאי לגבות את התמורה בגין הדירה לפי ההסכמות שתושגנה בין הצדדים. לעומת זאת, במקרה של פרויקט המבוצע מהון עצמי היזם יהיה כפוף ללוח התשלומים המצוי בתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה), תשל"ה- 1975. במקרה זה היזם לא יהיה רשאי לגבות תשלומים גבוהים מאלו הנקובים בתקנות.

נוסף לאמור לעיל, על הרוכש לבדוק מול היזם מהי הבטוחה שיקבל מאת היזם עם ביצוע תשלומי התמורה עבור הדירה.

לאור כל האמור לעיל, חשוב כי רוכש המעוניין ברכישת דירה חדשה בפרויקט תמ"א 38 ישכור את שירותיו של עו"ד שאיננו עוסק אך ורק בתחום הנדל"ן אלא מתמחה גם בתחום של תמ"א 38.