נגיף הקורונה השוטף את העולם ואת ישראל, אינו פוסח גם על שוק הנדל"ן ואף לא על פרויקטים של התחדשות עירונית המצויים בעיצומם של הליכי התכנון והביצוע.
במהלך הימים האחרונים משגרים יזמים לבעלי הדירות הודעות בכתב המודיעות על צפי לעיכוב בקידום והשלמת הפרויקט.
היזמים מקדימים תרופה למכה, מקום בו בעת הזו איש אינו יודע להעריך מה יהא משכה של המגפה, מה יהיה היקף הנזק שתגרום לכלל המשק (וכלל העולם), כיצד תשפיע על הפרויקט ועד כמה תעכב את השלמתו.
הסכמי תמ"א 38 כוללים לוחות זמנים לקידום התכנון וקבלת היתר בניה וכן לביצוע והשלמת עבודות הבניה. כאשר בעלי הדירות מתקשרים עם יזם בהסכם לביצוע פרויקט חיזוק (תמ"א 38/1) או הריסה (תמ"א 38/2 או פינוי בינוי), הצדדים מגדירים במסגרת ההסכם מועדים ברורים לקיום התחייבויות היזם ומסירת הדירות החדשות (בפרויקט הריסה ובניה) או ההרחבות והרכוש המשותף (בפרויקט תמ"א 38/1) לידי בעלי הדירות.
סוגיה זו מוסדרת גם בחוק (חוק המכר (דירות)), בו נקבע כי הצדדים לחוזה רשאים להסכים כי היזם לא יישא בפיצוי בגין איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטתו ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.
חוק המכר (דירות), אגב, איננו חל באופן אוטומטי על פרויקטים של התחדשות עירונית, אולם אנו כמייצגים של בעלי דירות דואגים להחיל אותו בכל פרויקט במסגרת הסכם ההתקשרות שבין בעלי הדירות והיזם.
הירתמות המחוקק בעניין זה נועדה להגן על רוכשי הדירות מתוך הבנה שמעמדו של הרוכש מבחינת כוח המיקוח, התמרון וניסוח החוזה אינו זהה, בחלק ניכר של המקרים, לזה של בונה הדירה. משמע, מדובר במערכת יחסים שבה נעדר לעתים קרובות מדי בסיס של שוויון בין הצדדים הכורתים את החוזה.
בתי המשפט עסקו רבות בסוגיית האיחור במסירה. בפסיקה נקבע כי החובה למסירת החזקה בדירה היא חובתו העיקרית של כל מוכר (בענייננו- יזם) כלפי כל קונה (בענייננו- בעל דירה). כמו כן נקבע כי מועד מסירתה של הדירה, לאחר שזו כשרה וערוכה למגורים, הוא אחד הנתונים הקריטיים ביותר מבחינתו של רוכש הדירה. איחור בקבלת הדירה עלול להותיר את הרוכש ללא פתרון דיור, לגרום לו לנזקים כלכליים ולהותירו במצוקה בשל חוסר הוודאות ביחס למועד המסירה.
נקבע עוד, כי המוכר (היזם) נדרש להוכיח את היעדר יכולתו לנקוט באמצעים סבירים, כדי למנוע את עצם התרחשות הנסיבות המעכבות, ואת השפעתן על מועד מסירת הדירות בפועל.
שליטת הקבלן על הנסיבות המעכבות משמעותה, יכולתו לנקוט באמצעים סבירים כדי למנוע את עצם התרחשות הנסיבה המעכבת ולכן יהיה עליו להראות כי אלמלא אותו עיכוב, המסירה הייתה מתבצעת במועד.
האם באמת ראוי לפטור את היזמים מתשלום פיצוי כספי בגין איחור או עיכוב בסיום הפרויקט רק בשל העובדה שהמגפה אירעה בזמן חיי הפרויקט?
השאלות הללו אינן פשוטות. נראה שהמגפה תוכר כ"כוח עליון" אך לא תפטור את היזמים מהצורך להוכיח כי עשו כל שניתן כדי למנוע את העיכוב במסירת הדירות.
* לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
התרעות פיקוד העורף