רישום בית משותף: איך הוא משפיע על רוכשי דירות חדשות ומשומשות?

רישומו של בית משותף ורישום זכויות הבעלות על שם רוכשיהן, מהווים חלק מהתחייבויותיו של היזם ומהוות חלק חשוב בעסקת הרכישה.

לעיתים התחייבות היזם לפעול לרישום הבניין כבית משותף ולרישום הדירה על שם רוכשיה כפי שזו באה לידי ביטוי בהסכם המכר, אינה תואמת את הוראות חוק המכר (דירות), תשל"ג- 1973.

בסעיף 6ב (2) לחוק נקבע כי חובתו של היזם היא לפעול לרישום הבית המשותף בתוך שנה ממועד רישום איחוד וחלוקה של המקרקעין שעליהם מצוי הבניין או ממועד העמדת הדירה לחזקת הקונה, לפי המאוחר מביניהם. נוסף על כך, סעיף 6(1) קובע כי היזם צריך לפעול לביצוע כל הפעולות והחיובים המוטלים עליו בקשר לרישום איחוד וחלוקה של הקרקע עליו נמצא הבניין, במועד המוקדם ביותר האפשרי.

למרות הוראותיו הברורות של חוק המכר, במרבית המקרים רישום הבית המשותף איננו נעשה בהתאם למועדים הנקובים בחוק, ואף לא במועדים הנקובים בהסכמי המכר, ולעיתים לא נעשה אף על פי שחלפו שנים ממועד מסירת החזקה בדירות לרוכשיהן.

הסיבה הראשונה היא כי השלמת עסקה במקרקעין כרוכה ברישומה. על כן, כל עוד היזם לא פועל לרישום הדירה על שמו של הרוכש, כל שיש בידי אותו רוכש היא זכות חוזית בדירה. העובדה כי היזם פעל לרישומה של הערת אזהרה לטובת הרוכש, אין בה כדי להבטיח את זכויותיהם הקנייניות של בעלי הדירה.

הסיבה השנייה היא כי אי רישום בעלות בדירה יכולה לגרום לבעיות במקרה שבו בעל הדירה מעוניין למכור את דירתו. אי רישום הבעלות על שמו של בעל הדירה עשויה להרתיע רוכשים פוטנציאלים אשר יחששו מרכישת דירה שהבעלות עליה לא נרשמה בלשכת רישום המקרקעין. בית המשפט התייחס לכך בפסק הדין בעניין ע"א 532/83 יהודה סיני השקעות בע"מ נ' פישל וקבע כי:

לא זו בלבד, אי רישום הבעלות בדירה עשוי להקשות על רוכשים פוטנציאלים בקבלת משכנתא.

הסיבה שלישית קשורה למישור היחסים של רוכשי הדירה מול הבנק במקרה שבו נטלו משכנתא לצורך רכישת הדירה. במקרה כזה, אי רישום הבניין כבית משותף, ובכלל זה אי רישום הבעלות בדירה על שם הרוכשים, עשויה להביא לכך שרוכשי הדירה ייחשבו כמפרים את הסכם ההלוואה שנחתם בינם ובין הבנק. זאת מאחר שההסכם לרוב כולל התחייבות של הרוכשים להשלים את הרישום בתוך פרק הזמן שנקוב בהסכם ההלוואה.

אם לא די בכל האמור לעיל, אזי שאי רישום הבניין כבית משותף והעברת הבעלות בדירה על שם רוכשי הדירה, משליך על ערך הדירה, ועשוי להביא לירידת ערכה.

בתי המשפט הכירו בקיומו של נזק בגין אי מילוי התחייבויות יזמים להשלים את רישום הבית כבית משותף ואף פסקו פיצויים לטובת רוכשי הדירות, בשל הפרת היזם את התחייבותו לרשום את הבניין כבית משותף.

יתרה מזאת, בתי המשפט הכירו בנזק הנגרם כתוצאה מאי רישום הבניין כבית משותף לא רק כלפי בעלי הדירות אשר רכשו את הדירות ישירות מהיזם, אלא גם כלפי רוכשי דירות יד שניה (כלומר רוכש דירה מרוכש אשר טרם נרשם כבעלים של הדירה).

כך פסק בית המשפט בעניין ת"א 42781-01-12 לזרוב ואח' נ' נאות הנדסה ויזום בע"מ:

בפסק דין זה בית המשפט חייב את היזם בתשלום פיצויים הן לרוכשי הדירות שרכשו אותן ממנו והן לרוכשי דירות יד שניה. זאת מאחר שהיזם לא פעל לרישום הבית המשותף במשך תקופה של 19 שנים.

לסיכום, רישום בית משותף הוא הליך בירוקרטי ארוך ולא פשוט, אך חשוב ביותר. על כן, אם רכשתם דירה בדקו כי היזם השלים את רישום הבניין כבית משותף, וכי הדירה שרכשתם נרשמה על שמכם בלשכת רישום המקרקעין. אם יתגלה לכם כי הבניין טרם נרשם כבית משותף (גם אם חלפו עשרות שנים) וכי הדירה שלכם לא נרשמה על שמכם, פנו לעורך דין המתמחה ברישום בתים משותפים כדי שיסייע לכם.

* לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.