במציאות היומיומית של חיינו העמוסים, בה אנשים המעוניינים לרכוש דירה או נכס כלשהו, נפגשים לרוב, לראשונה, במעמד חתימת הסכם המכר בפועל, כשמרבית המשא ומתן מתנהל באמצעות המדיה האלקטרונית, קרי בהודעות מייל בין באי כוח הצדדים, הודעות בווטסאפ ועוד, קורה לעיתים שצד אחד מעונין לקשור את הצד השני לעסקה על ידי חתימה משותפת על מסמך עקרונות לעסקה, מעין מסמך כוונות המכונה במחוזותינו "זיכרון דברים", המפרט את עיקרי התנאים, כמסמך מקדים להסכם מפורט שיחתם בבוא היום עם הבשלת המשא ומתן לכדי הסכם מחייב.
לזיכרון דברים כאמור יכולה להיות משמעות מעשית ומחייבת במקרה שבו בסופו של יום לאחר ניהול מו"מ, אחד הצדדים נסוג מהעסקה, ולא מסכים לחתום על הסכם מפורט, והצד האחר נתלה במסמך החתום ומבקש לאכוף אותו על הצד השני כהסכם מחייב, הגם שלא נחתם הסכם מפורט.
בתא (מרכז) 18217-05-16 - שחר ברק יזמות נדלן בעמ נ' אמציה גזית, מיום 29/05/2018 נדחתה תביעתה של חברת יזמות נדל"ן לאכיפת הסכם לרכישת מקרקעין, בשל כך שבית המשפט קבע שלא נחתם הסכם מכר מחייב בין הצדדים.
במקרה זה חברת יזמות נדל"ן (להלן: "התובעת") ביקשה כי בית המשפט יורה על אכיפתו של הסכם מכר מקרקעין שנחתם לטענתה בינה לבין הנתבעים (להלן: "הנתבעים").
התובעת טענה כי מסמך הכוונות מהווה הסכם מכר מחייב בין הצדדים, אשר מכוחו ובעקבותיו אף שולמה על ידה לנתבעים, חלק מהתמורה. עוד נטען כי הנתבעים לא היו רשאים לחזור בהם מההסכם, ועשו כן, בחוסר תום לב ומשיקולים זרים, תוך הפרת התחייבויותיהם. התובעת הוסיפה וטענה כי הוסכם בין הצדדים, כי ימתינו עם הוצאת העסקה אל הפועל, עד לאחר רישום מלוא זכויות התובעת במקרקעין על שמה, והיה זה הטעם היחיד בשלו העסקה טרם הושלמה.
הנתבעים הוסיפו והדגישו כי נציגי התובעת ידעו היטב כי תשלום מלוא התמורה עד לתאריך מסוים שנקבע, כמו גם תשלום היטל ההשבחה על ידי התובעת, מהווים תנאי יסודי, בלעדיו אין, להתקשרות בין הצדדים.
עוד נפסק כי במקרה דנן, המסמך עצמו, התנהלות עורכי הדין לאחר אותו מועד, והתנהלות בעלי הדין עצמם לאחר החתימה על מסמך הכוונות, מלמדים באופן ברור כי הצדדים לא התכוונו לראות במסמך הכוונות משום הסכם מכר מחייב.
יוצא אפוא, כי על מנת לשוות למסמך כוונות טרומי שנערך בין הצדדים טרם חתימת הסכם מכר מפורט תוקף מחייב, יש להיכנס לפרטי העסקה ולפרט תנאים מהותיים, כגון זיהוי מדויק של הנכס, שמות מדויקים של הצדדים לעסקה, סכום תמורה, תנאי תשלום ואופן תשלום מדויקים ומועד מסירת חזקה בנכס. כמו כן, על הצדדים להראות כי אכן התייחסו לתנאיו כעקרונות מחייבים שאין לסגת מהם בעת ניסוח ההסכם הסופי.
כמו כן בחן בית המשפט את כלל הראיות בתיק והסיק מהן כי התנהלותו של מנהל התובעת בעיכוב החתימה, והתנגדותו לדרישת הנתבעים להפקיד בנאמנות את סכום החיוב המשוער בגין היטל השבחה, הם אלו אשר מנעו את חתימת ההסכם. המשמעות היא שכאשר ביסוד ההחלטה של צד להפסקת המו"מ ישנה עילה מוצדקת, בשל קיומם של פערים מהותיים משפטיים או מסחריים בין הצדדים ,אזי גם אם נחתם זיכרון דברים, בית המשפט לא יטה לאכוף אותו על הצד שסיים את המגעים, ויראה בהיעדר ההסכמות כאי הבשלה של המו"מ לכדי הסכם מכר מחייב.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
התרעות פיקוד העורף