עסקת מכירה של דירה היא לרוב העסקה המשמעותית ביותר בחייו של אדם וזאת לנוכח היקפה הכספי הגדול ומורכבותה המשפטית והכלכלית. במסגרת עסקה במקרקעין עשויים לחול מיסים שונים על שני הצדדים לעסקה – המוכר והקונה. בעוד מוכר הנכס עשוי לשלם מס שבח, הקונה משלם מס רכישה, כאשר שני הצדדים מחויבים לשלם את תשלומי המס לרשות המיסים באמצעות משרדי מיסוי מקרקעין.
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (להלן: "החוק") מתייחס להיבטי המס הנלווים לעסקה של מכירת זכויות במקרקעין כאשר סעיף 9(א) לחוק קובע כי במכירת זכות במקרקעין, רוכש הזכות יהיה מחויב לשלם מס רכישה. על כן, בעת ביצוע עסקת רכישת דירה, רוכש הנכס יצטרך לשלם מס רכישה לרשות המיסים, אלא אם הוא זכאי להקלה בתשלום מס הרכישה או לפטור.
יובהר כי בחוק קיימים מספר פטורים והקלות המתייחסים לתשלום מס רכישה עבור עיוורים, נכים, נכי צה"ל, ניצולי שואה ועוד. עוד נקבעו בחוק הנחות לאוכלוסיות זכאים דוגמת בני משפחות שכולות, עולים חדשים ועוד. לפיכך, לפני רכישת דירה וחתימה על הסכם מכר רצוי לפנות לעורך דין מקצועי ומנוסה בתחום מיסוי המקרקעין כדי שייבחן האם אתם עונים לתנאי הזכאות לפטורים או להנחות ביחס לתשלום מס הרכישה.
המחוקק בישראל ראה לנכון לפטור במקרים מסוימים את מוכר הנכס מתשלום מס שבח וזאת כאשר מדובר במכירת דירת המגורים המשפחתית. בין היתר נקבע בחוק פטור מתשלום מס שבח עבור מכירת דירת מגורים יחידה (ניתן לנצל פטור זה אחת ל-18 חודשים), פטור עבור דירת מגורים שהמוכר קיבל בירושה, עסקת העברה ללא תמורה לקרוב ועוד.
מוכר הנכס יהיה זכאי לפטור ממס שבח אם הדירה הנמכרת היא הדירה היחידה שבבעלותו, אם הוא היה בעל זכות בדירה במשך שנה וחצי לפחות, הוא לא מכר במשך שנה וחצי דירת מגורים אחרת תוך שימוש בפטור לדירת מגורים יחידה. נוסף על כך, תנאי לקבלת הפטור הוא כי מחיר המכירה של הדירה לא יעלה על 4,508,000 שקלים.
שאלת החבות במס שבח היא משמעותית שכן הוראות החוק בעניין זה עשויות להיות סבוכות ומורכבות. בהקשר זה יש לציין כי קביעת שומת המס בפועל מושפעת בין היתר משיעורי מס משתנים המושפעים בין היתר ממועד הרכישה, מחישובי מס ליניאריים ומניכויים מסוימים.
התרעות פיקוד העורף