מה נכון לכם יותר, פינוי בינוי, הריסה ובניה לפי תמ"א 38, חיזוק הבניין הקיים והרחבתו? תוספת של מרפסות בלבד או שמא רק תוספת ממדים.
כפי שכתב המחזאי הנודע ויליאם שייקספיר, לא כל מה שמתאים לאחר מתאים לנו, הדוגמה המומחשת ביותר הינה המחזה המפורסם בכל הזמנים רומיאו ויוליה שכתב. חרף שאהבה זו הסתיימה בטרגדיה, בסוף אי אפשר להמליץ לאדם מה לעשות מבלי להבין את הבסיס והצרכים האישיים שלו. בבנייה כמו בבנייה לא כל מה שנכון ליזם או לשכן טוב בהכרח לכם.
כפי שכתבנו בכתבות ובמאמרים קודמים, כידוע, תמ"א 38 תסיים את חייה הסטטוטוריים וזאת בהגיעה לגיל 17 (ראשיתה משנת 2005).
לכל אספקט ולו הקטן ביותר יש השלכות על קבלת החלטתכם לאיזה מסלול לפנות. מעבר לזכויות הבניה, יש את רכיב המיסוי, היטלי ההשבחה, רמות הגימור, ואיכות התמורות כאשר השיקולים רבים ומגוונים.
נוסף על כך, לעיתים קיימים אילוצים תכנוניים בתוספת למצב קיים והחלופה שעומדת מנגד היא הריסה והקמת המבנה מחדש. באפיק זה לוח הזמנים עשוי להתארך, אולם עשוי במקרים מסוימים להיות משתלם יותר.
הליך זה מתאים באזורים מתוחזקים במצב טוב שיש במצב התכנוני יכולת לממש בניה ללא מגבלות תכנון. היתרון - דירה חדשה מהיסוד וזמן קצר מהליך פינוי בינוי, אולם החיסרון - שהשטח הסופי המתקבל עשוי להיות נמוך מזה של תוספת למצב הקיים.
יהיו מקרים שבהם היתר בניה לאישור המבנה הונפק לאחר 1980 ומשכך לעיתים יש לבחון אפשרויות של תוספת מרפסות שמש, או מרחבים מוגנים דירתיים (ממ"דים) או גם וגם. גם ברכיב זה קיימים פטנטים רבים המצריכים ליווי משפטי מקצועי כבר בתחילת ההליך.
לשם הדוגמה, במבנים שלא מימשו ממדים, או שמומשו ממדים ששטחם קטן ביחס לתקנות השטחים כיום(12 מ"ר ברוטו), ניתן להוסיף מרפסות בשטחים גדולים מהמקובל על ידי ניוד יתרת השטח בהקלה - היתרון בהליך זה, ייעול זמנים והשבחה מיידית של הנכס בהשקעה נמוכה יחסית - ושוב כל מקרה לגופו.
לסיכום, אל תתנו לאף אחד לבחור עבורכם, הגדירו אתם את הרצונות שלכם לאחר שהוצגו לכם כל החלופות הישימות ביחס למבנה הספציפי. רק כך ניתן לצלוח את אתגר העיריות ומוסדות התכנון מחד ולפסוח מעל המשוכה הקניינית (המהווה תנאי לביצוע פרויקט) מאידך.
בהיעדר הסכמות בין בעלי הזכויות טרם הנעת התהליך, צפויים קשיים ועיכובים מבית שניתן למנועם במסגרת התווית המסלול בצורה הנכונה ביותר שראשיתו כאמור, בהבנת כל החלופות העומדות לבעלי הזכויות לטוב ולרע לאחר שנלקחו כל השיקולים, ביניהם, היבטי מיסוי, רוב קנייני, ניתוח הבית המשותף, מסמכיו ומעמד בעלי הדירות, היבטי תכנון, מדיניות המשתנה חדשות לבקרים על ידי מוסדות התכנון והטריבונלים המשפטיים – כך וטרם קידום פרויקט כזה או אחר תהיה לכל אחד מבעלי הזכויות התמונה המלאה והראויה טרם מתן החלטה, וכפי שכתב לא אחת שייקספיר: "הדברים לכשעצמם אינם טובים או רעים. הכל תלוי באופן שעליהם אנו חושבים". בהצלחה.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
התרעות פיקוד העורף