כאשר רשות מקרקעי ישראל מקצה קרקע מניבה לבנייה בין באמצעות מכרז ובין בכל דרך אחרת, היזם מתחייב לסיים את הבניה על הקרקע במועדים כפי שנקבעו בחוזה החכירה, אלא שעצם הזכייה במכרז יוצרת אצל ציבור היזמים פיקציה בדמות "שקט תעשייתי" שכן בעת ההתקשרות אינם מודעים להשלכות הכלכליות הכרוכות באי עמידה במועדי השלמת הבניה.
בעבר לא הייתה כל סנקציה בגין הפרת המועדים, הרשות נהגה ליתן ליזמים ארכות נוספות בהתאם לקצב התקדמות הפרויקט ללא כל תשלום.
כך למשל, הצדדים קובעים בהסכם, בלשון מפורשת, מהו גובה הפיצוי המוסכם שיהא על הצד המפר לשלם. בכך הצדדים יכולים לשקול את כלל הסיכונים עוד טרם השלמת העסקה.
בשונה מכך, הרשות כמי שמהווה "מוכר" של קרקעות המדינה, קק"ל ורשות הפיתוח, מצופה שתקבל על עצמה חובת גילוי מוגברת אף יותר מזו החלה על המוכר המצוי. אולם, כאשר הרשות מתקשרת בעסקאות להקצאת קרקע, היזם מצוי בחוסר ודאות מוחלט בכל הנוגע להשלכות הצפויות לו במקרה של אי עמידה במועדי הבניה, זאת, נוכח הסמכות המוקנית לרשות לפעול לשינויי המדיניות מעת לעת על פי שיקול דעתה.
התנהלותה זו, יוצרת עיוות דין שכן במקרים רבים חוזה החכירה נכרת עוד קודם החלטת הרשות בדבר שינוי המדיניות. בכך, היזם חשוף לסיכונים חדשים אשר לא היה באפשרותו לשקול בראשיתה של ההתקשרות, ויש בהם לגרום לפגיעה משמעותית בכדאיות הכלכלית של הפרויקט.
אך לצד רציונל זה, כלל ידוע במשפט הישראלי כי חוזים יש לכבד על פי אומד דעת הצדדים ולשון החוזה, כאשר במקרה של הפרת הוראת חוזה החכירה הרשות רשאית לפעול באחת משתי דרכים, האחת, להורות באופן חד צדדי על ביטול החוזה והשנייה, ליתן הסכמתה להארכת המועדים "בתנאים שיקבעו על ידה".
כאמור בעת חתימתו של יזם הנדל"ן על חוזה החכירה, אין כל ביטוי בלשון החוזה ביחס לאותם "תנאים" ובכוחה של הרשות לעשות כל שינוי בחוזי החכירה בדמות של שינויי מדיניות ועדכון החלטות מועצה, המטילות סנקציות ותנאים דרקוניים שכלל לא עוגנו באופן מפורש במסגרת החוזה.
ברור אם כן, כי ברירתו היחידה של היזם הינה לשאת בתשלום "דמי ארכה" המסתכמים במאות ולעיתים במיליוני שקלים בכדי ליהנות מחסדיה של הרשות ולקבל זמן נוסף להשלמת הפרויקט, שמא הרשות תדרוש את ביטולו של חוזה החכירה ואת השבת הקרקע לידיה.
כך לדוגמא, במקרים שבהם קרקע מסוימת מהווה חלק יחסי מהשלם תחת חוזה חכירה אחד, הרי שניתן יהיה לראות בכך עמידה במועדי השלמת הבניה, כמו כן, השלמת "שלד וגג" ייחשב על פי מבחני הרשות – השלמת בניה.
לעיתים כאשר דרישת התשלום מסתכמת בסכומי עתק, באופן הפוגע בכדאיות הכלכלית של הפרויקט, נאלץ היזם לפנות לבית המשפט לצורך התערבותו בסוגיה, יצוין כי עד כה בתי המשפט לא נטו להתערב בהחלטת המועצה של הרשות, אולם עצם התערבותו של בית המשפט אפשרה למשרדנו לסיים מחלוקת מורכבת דיה בזמן קצר ולהגיע להסכם פשרה הוגן ומטיב עם היזם, שאף קיבל תוקף של פסק דין מחייב.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
התרעות פיקוד העורף