משכנתא ומיסוי מקרקעין: הפרטים שחשוב להכיר לפני חתימה על הסכם מכר

נתוני המשכנתאות מהתקופה האחרונה יכולים להוות אינדיקציה לכך שמגמת הדשדוש שאפיינה את שוק הנדל"ן בישראל בשנתיים האחרונות היא מאחורינו.

בחינת סיכום הרבעון הראשון של שנת 2021 יכולה ללמד על עליה בשיעור של 15% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנה שעברה. אם מבצעים סיכום כללי נראה שסך המשכנתאות שנטל הציבור מסתכם ב-411 מיליארד שקלים כך שלמעשה ניתן לראות עליה של 9% בתוך תקופה של שנה.

כדי לגבש תמונה מלאה בין כל הנתונים המספריים, פנינו לעו"ד סמיר חורי, עורך דין שעוסק בייעוץ משפטי ובייצוג צדדים בעסקאות נדל"ן, ולמעשה מכיר את שוק הנדל"ן היטב גם בשל עיסוקו כיועץ נדל"ן וכמשקיע פרטי. עו"ד חורי מספר על שלל תכסיסים שאנשי המקצוע השונים מסתירים מהמוכרים ומהקונים.

עו"ד חורי מספר כי ישנם הבדלים משמעותיים בין עורך דין לדיני מקרקעין ובין עורך דין שעוסק בדיני מקרקעין אך במקביל מכיר את שוק הנדל"ן גם בכובעו כיועץ נדל"ן וכמשקיע פרטי. עו"ד חורי: "בתחילת דרכי המקצועית הבנתי מהר מאוד שכדי לבלוט בתחום המקרקעין אני לא יכול לפעול אך ורק כעורך דין שמטפל בהיבטים המשפטיים ובניירת, אלא שחשוב מאוד עבורי ללמוד את כל הפרמטרים והמלכודות שנמצאים בשטח שמחוץ למשרד.

על כן, כעורך דין שעוסק בתחום המקרקעין והנדל"ן על רבדיו השונים, צברתי במהלך השנים ניסיון רב שמסייע לי לחזות את העתיד לבוא, ולנהוג בזהירות הנחוצה מול סיבוכים שעלולים להופיע ולטרפד עסקאות".

ברוב המקרים, אנשי המקצוע בתחום המקרקעין והנדל"ן מכירים את המלכודות הללו, אך לא תמיד יספרו למוכרים ולקונים אודותיהם. לפיכך, לאחר שהתקבלה החלטה על מכירת או רכישת דירה רצוי לפנות בהקדם לעורך דין מקצועי ומיומן בתחום המקרקעין והנדל"ן ולהסתייע בשירותיו.

מכיוון שעסקאות נדל"ן נחשבות למורכבות וסבוכות, עיסוק משפטי בתחום זה מחייב בקיאות בדינים הרלבנטיים וניסיון מעשי בביצוע הפעולות הנלוות לעסקה. פעולות אלו כוללות בין היתר בדיקות בדבר מצבו הרישומי של הנכס, בדיקת רישום זכויות הבעלות בנכס, בדיקת עיקולים או חובות, בדיקות תכנוניות, בדיקות ביחס לתשלומי מס שבח ומס רכישה ועוד שלל סוגיות משפטיות נוספות.

חשוב לציין כי התפקיד של עורך דין שעוסק בתחום עסקאות הנדל"ן אינו מסתכם אך ורק בביצוע בדיקות משפטיות. עורך הדין מחויב להיות נאמן ללקוחו ולשמור על האינטרסים שלו. הדברים תקפים גם אם הנאמנות ללקוח מתנגשת עם אינטרס פיננסי של עורך הדין או של שאר בעלי המקצוע המעורבים בעסקה.

אחרי ביצוע כל הבדיקות המשפטיות, עריכת הסכם המכר וניהול המשא ומתן, הצדדים קובעים מועד לחתימה כאשר במועד זה הרוכש משלם למוכר מקדמה, השנים לוחצים ידיים ומאחלים מזל טוב אחד לשני.

כאשר בידיו ההסכם החתום, הרוכש פונה לבנק כדי לקדם את קבלת המשכנתא. הבנק מצידו יפנה את הרוכש לשמאי מקרקעין שפועל מטעם הבנק, כדי שיבצע הערכת שווי לנכס במטרה לקבוע את סכום המשכנתא, כך שהבנק יוכל להגן על עצמו אם הוא ייאלץ למכור את הנכס בקלות ובמהירות, במקרה שתשלומי המשכנתא לא ישולמו על ידי הרוכש".

הסיטואציה הזו גורמת לבעיה ממשית עבור רוכש הדירה שכן מצד אחד הוא אינו יכול לחזור בו מחתימת החוזה, אלא אם יבקש להפר את ההסכם תוך תשלום הפיצויים המוסכמים, כאשר במקרה כזה הוא אף עלול להיתבע על ידי מוכר הנכס. מצד שני, כדי לא לפספס את העסקה, הרוכש ייאלץ להשלים את הסכום החסר שבין מחיר התמורה שסוכם בהסכם המכר ובין הערכת השמאי, וזאת ממקור חיצוני שאינו הבנק או המשכנתא שהוצעה לו.

במצב זה רוכש הנכס עשוי למצוא את עצמו "נופל בין הכיסאות". מאחר שהוא לא ידע שהייתה לו אפשרות לפנות לשמאי עוד טרם החתימה על ההסכם ובכך לחסוך לעצמו עוגמת נפש והפסד כספי. זאת רק משום שאף אחד מסוללת אנשי המקצוע מסביב לא טרח לכוון ולהזהיר אותו בשל חשש מכישלון העסקה".

נשאלת השאלה מדוע עורכי הדין, יועץ המשכנתאות והמתווכים לא הזהירו את אותם קונים לפני כן?

עו"ד חורי מסביר: "מדובר בסוד הגלוי ביותר במקצוע, שכן לרוב לאנשי הנדל"ן, יועצי המשכנתאות, המתווכים ואף לחלק מעורכי הדין, אין אינטרס ליידע את לקוחותיהם בדבר האפשרות לבצע בדיקת שמאות מוקדמת. סביר שכל מי שעוסק בתחום הנדל"ן מודע למלכודת זו, אך למרות זאת רוב העוסקים בתחום הנדל"ן יעדיפו שלא לציין זאת בפני הלקוח והסיבה לכך "הגיונית".

"המלצתי עבור כל אדם שמעוניין לקנות נכס למגורים, כאיש מקצוע בתחום הנדל"ן היא ראשית לפנות לשמאי שעובד עם הבנק שממנו הוא מעוניין לקבל משכנתא, כדי שתיערך עבורו בדיקת שמאות מוקדמת. אומנם השמאות תעלה לרוכש 3,000 שקלים בקירוב, אך היא תבטיח לו ודאות ביחס למחיר המוסכם עבור רכישת הנכס וביחס לסכום המשכנתא שיוכל לקבל מהבנק".

עורך דין שבקיא בתחום מיסוי המקרקעין יודע איך לבחון אם המוכר זכאי לפטור מתשלום 'מס שבח' או לחישוב ליניארי מוטב בעקבות מאפייני העסקה.

בשל אי הוודאות סביב נושא זה, חשוב להבהיר כי תכנון מס הוא כלי לגיטימי שמעניק המחוקק לבעלי דירות כדי שיוכלו להפחית את גובה תשלום המס הנובע ממכירת הדירה. המחוקק מציע לא מעט כלים שעשויים להביא להקטנת התשלום הצפוי במס דוגמת העברה ללא תמורה, שמירה בנאמנות ועוד.

ביצוע תכנון מס נכון על ידי עורך דין מיומן ומקצועי עשוי לחסוך למוכר הדירה עד מאות אלפי שקלים במועד מכירת הדירה ולכן אין להקל בו ראש", עו"ד חורי מסכם את דבריו.

*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.