ישנם לקוחות שמגיעים למשרדי בשלב שבו חוב דמי השכירות של השוכר הצטבר לסכום של עשרות אלפי ש"ח ויש כאלה שמגיעים מיד לאחר שהשוכר לא שילם את חודש השכירות הראשון.
האחרונים, הם בעלי הנכסים שלא המתינו ל"אור האדום" אלא כבר קודם לכן, הם הבינו שיש להם עסק עם שוכר בעייתי. כמו בכל בעיה, איתור הבעיה וטיפול מוקדם בה, יאפשרו לפתור אותו מהר יותר ועם נזק קטן יותר.
לאחר שנים רבות של ניסיון בתחום, פיתחתי מספר דרכים לטפל במקרים של פינוי שוכר, החל מהשלב הטרום משפטי והפעלת מכבש לחצים על השוכר וכלה בהגשת תביעת פינוי מושכר והוצאת השוכר באמצעות הליכי ההוצאה לפועל.
בדרך כלל, בעלי הנכסים שהתעוררו מוקדם יותר, לאחר שהבינו שיש להם בעיה עם שוכר שלא משלם והחליטו לטפל בה בהליך משפטי, לא רק שיוצאים עם ידם על העליונה, אלא לרוב הם מצליחים למזער את הנזק הכספי שנגרם להם ואף לצאת מתביעת פינוי המושכר עם מרבית כספם.
ברוב המקרים, לאי תשלום דמי שכירות נלוות הפרות נוספות, כמו אי העברת החשבונות השוטפים החלים על המושכר על שם השוכר כמו גם תשלום לוועד הבית. לכן, יש חשיבות עצומה למועד קבלת ההחלטה לפעול כנגד השוכר בהליך לפינוי מושכר.
למשל, שוכר שעד לשלב זה ביצע את כל הוראות הסכם השכירות; הפקיד המחאות עבור דמי השכירות החודשיים; העביר על שמו את התשלומים ברשויות ושילם אותם במועד כמו גם את מיסי וועד הבית ובשלב בו הוא נקלע לבעיה כלכלית הוא זה שמקדים ופונה למשכיר ומבקש אורכה לתשלום דמי השכירות – ככל הנראה מצוי בבעיה זמנית בלבד ומומלץ למשכיר לאפשר לו פרק זמן קצר לבצע את התשלום. לחיזוק הרושם, ניתן לבחון באם השוכר הוא שימשיך ויפנה למשכיר בשל החוב או שהמשכיר יאלץ לפנות לשוכר ו"להזכיר" לו לשלם את החוב.
לעומת זאת, שוכר שלא הקפיד על ביצוע הוראות ההסכם, לא העביר המחאות לתשלום דמי השכירות, איחר בתשלומי דמי השכירות, שוכר אשר לא טרח להעביר את התשלומים השוטפים שחלים על השוכר על שמו והמשכיר נאלץ ל"רדוף" אחריו לצורך כך, ככל הנראה יתקשה לשלם את יתרת תשלומי דמי השכירות ובמצב של המשכיר ימצא את עצמו בתחילתה של בעיה שמצריכה טיפול משפטי לפינוי המושכר.
ככל שלאחר קבלת פסק הדין, יהיה צורך בנקיטת הליכי הוצאה לפועל לפינוי המושכר, הרי שגם כאן, למשכיר קיימת אפשרות לביצוע הליך בזק שישלים את ההליך בבית משפט ויביא לפינוי המושכר בפועל.
ביצוע נכון של שני השלבים הללו, קרי, תביעה לפינוי מושכר והליך הוצאה לפועל לפינוי מושכר, יסתיים לרוב בטווח זמנים של עד כשלושה וחצי חודשים, זמן שיא במונחים משפטיים שיש בו לספק למשכיר כלי משפטי משמעותי על מנת להיאבק בשוכר הבעייתי.
כמובן שלאחר פינוי המושכר בפועל, עומדות למשכיר אפשרויות מגוונות לפעול לגביית נזקיו הכספיים מהשוכר, אם בהליכי הוצל"פ ואם בתביעות כספיות.
הכותב, עו"ד אלי מור, בעלים של משרד עורכי דין העוסק במקרקעין ובליטיגציה מסחרית.
התרעות פיקוד העורף