קשה להתעלם בשבועות האחרונות מיוזמות וצעדים כאלו ואחרים לסבסוד המשכנתא. מצד אחד, הרצון לסייע לבעלי משכנתאות מובן: מחירי הדיור גבוהים במיוחד וסביבת הריבית הגבוהה עוד לפני המלחמה הקפיצה לרבים את ההחזרים החודשיים באופן משמעותי, סביבת הריבית הנמוכה לה הורגלנו במשך שנים, השתנתה ורובנו הפנמנו זאת עם הזמן והתרגלנו למצב החדש. אולם מצד שני, הענקת סבסוד למשכנתא רק יחריף את הבעיה.
מסלולי ההטבות במשכנתא פשוטים בבסיסם. על פי רוב, הם מעניקים לזוגות צעירים וקבוצות אוכלוסייה שזכאיות להן מסלול עם ריבית קבועה (צמודה) מופחתת בכ-0.5% מהריבית הממוצעת על משכנתא. מדובר באופן עקרוני בהטבה הנכללת כחלק מהמשכנתא שנגזרת ממספר פרמטרים קבועים כגון מספר חודשי שירות צבאי/לאומי, מספר ילדים, מספר אחים ואחיות ושנות נישואיןן ועוד. הטבה זו מוזילה את המשכנתא בכמה עשרות אלפי שקלים, וזאת מבלי לחרוג מדרישה של 25% הון עצמי לפחות.
על פניו זה נשמע כמו דיל משתלם, אולם זה רק חלק מהתמונה. יישום של צעד כזה רק יגביר את מה שבאמת מניע את ענף הנדל"ן הישראלי: ביקוש. הענקת הטבה שכזו יגביר את הביקוש לרכישת דירות וכל כלכלן מתחיל כבר יודע שברגע שהביקוש עולה, המחירים עולים. בתרחיש כזה, לא רק שההטבה לא באמת משמעותית, היא הופכת את ההגעה לדירה למורכבת יותר, ממושכת יותר ובעיקר יקרה יותר לכולנו.
במקום לטפל בחוליה החלשה בשרשרת הנדל"ן שהיא כידוע ההיצע, המדינה שוב בוחרת בשימוש בפלסטר זמני. אין ספק שאכן בטווח הקצר, הטבה זו אולי תקל על הנטל אבל לא באמת תפתור את בעיית מחירי הנדל"ן. הפתרון האמיתי יגיע רק כאשר נבנה יותר, נקטין חסמים בירוקרטיים ונשחרר קרקעות להגדלת ההיצע.
וזה לא נגמר כאן. מעבר לעובדה שיישום הטבה כזו כלל לא מתייחס לקבוצות באוכלוסייה שמתקשות להגיע להון עצמי מינימלי לרכישת דירה, הרי שגם ההפחתה עצמה בריבית מאבדת מערכה. ריבית בנק ישראל, בהסתכלות לטווח של השנים הקרובות, צפויה לרדת. אמנם לא ברור בדיוק מתי תחול הורדת הריבית הקרובה והמיוחלת, וככל הנראה קצב ההפחתה שלה יהיה איטי. יחד עם זאת, וכפי שנוכחנו לדעת לא פעם, כוחות השוק חזקים אפילו יותר מכוחות המלחמה. בהתאם, קרוב לוודאי שרמות הריבית ב-2026-2027 יהיו נמוכות. בתרחיש זה, הענקת הטבה במסלול של ריבית קבועה, כשהריבית עצמה במשק במגמת ירידה, רחוקה מלהיות משמעותית. שווי ההטבה בפועל יפחת ביחס לשוק, וכשמסתכלים על מחירי הדירות שכאמור לא צפויים לרדת, הרי שהיא צפויה להיות זניחה.
הענקת הטבות וייזום צעדים שלכאורה מיטיבים עם הציבור רחוקות מלהיות דבר חדש בישראל. לאורך השנים היינו עדים לצעדים שונים – ולא אפקטיביים – שלרוב לא רק העניקו את ההקלה המצופה, אלא רק החמירו את המצב.
ההיסטוריה מוכיחה זאת היטב. ביטול עמלת פתיחת תיק בעת נטילת משכנתא הייתה פתוחה למו"מ מול הבנק והוגבלה ל-360 שקלים. בעקבותיה העלו הבנקים את הריבית ב-0.1%-0.2% בממוצע. בדומה, הדרישה מהבנקים לרתק הון עצמי כדי לגדר סיכון גולגלה גם היא לבסוף על הצרכנים. אם בנק זקוק ליותר הון עצמי אותו הוא לא יכול "למכור" או להלוות הרי שהריבית לציבור תעלה. דוגמה אחרת היא גם בהארכת תוקפו של אישור עקרוני המחייבת את הבנק לשריין ללקוח ריבית סופית לתקופה ארוכה יותר. למעשה, הבנק לוקח סיכון על אותו "שיריון" של תנאים ומכאן הדרך לעליית ריבית סלולה.
רק לאחרונה היינו עדים לצעד נוסף ברוח אותן "הטבות". רבים מאתנו קיבלו לאחרונה במפתיע מספר מועט של מניות או העברה "פתאומית" של 100 או 500 שקלים לחשבון שלנו, מטעם הבנק עצמו. הדבר אולי הוצג לנו כצעד שיווקי של הבנק שקשוב ללקוחותיו אולם גם כאן התמונה מורכבת יותר: לנוכח רווחי שיא של הבנקים בשנתיים האחרונות – כתוצאה מעליית הריבית ולא בהכרח מניהול כה איכותי – חייב אותם בנק ישראל להשיב חלק מהכסף לציבור. הסכום הכולל של ההטבה הזו נאמד בכ-3 מיליארד שקל , בטווח הקצר כולנו נרוויח אבל בטווח הארוך, כולנו נשלם את החשבון של הנגיסה בריווחי הבנקים.
בנק ישראל וגם שאר הרגולטורים במדינה יודעים היטב ומראש שבבנקים אין ארוחות חינם. הם גם יכולים לחזות בדיוק מופתי את אופן התגובה של הבנקים להטבות ואף להעריך כי התוצאה שלהן תהיה במקרה הטוב חסרת משמעות. למרות זאת, אנחנו ממשיכים לראות את אותם צעדים, אותם מנגנונים רפים ואת שימור המצב הבעייתי. למרבה הצער, זה רק ממחיש את הצורך בגיבוש פתרון מערכתי, ארוך טווח וממשי בשוק הדיור והפיננסים. אלא שלפחות לעת עתה, לאף אחד אין אינטרס לממש אותו.
התרעות פיקוד העורף