בעלי דירות בפרויקטים שעוברים תמ"א 38 נוטים להאמין כי הערבויות האוטונומיות, שניתנות להם על ידי היזם, מעניקות להם רשת ביטחון מלאה - כזו שתבטיח את זכויותיהם בכל מקרה, גם אם היזם ייקלע לקשיים כלכליים.
בפועל, המציאות המשפטית מורכבת בהרבה: לא כל כתב ערבות נועד להבטיח את כל סוגי הנזקים ובמקרים רבים מדובר ב"ערבות ביצוע" בלבד, שמטרתה להבטיח את השלמת העבודות בפרויקט ולא לפצות על ליקויים נלווים (בדק, פיצויים או נזקים כתוצאה מהתארכות משך העבודות).
ההבחנה הזו, שלעיתים נראית טכנית בלבד, מקבלת משמעות דרמטית כאשר היזם נכנס להליכי חדלות פירעון ואין לבעלי הדירות מקור אחר לפירעון מלבד הערבויות שנמסרו להם.
ערבות ביצוע ניתנת בדרך כלל על ידי גורם מימוני חיצוני (לרב הבנק המלווה), לבקשת היזם, לטובת בעלי הדירות הקיימים. מטרתה להבטיח שהעבודות בפרויקט יושלמו בהתאם להסכם התמ"א.
אם היזם מפסיק את העבודות באמצע, ניתן לממש את הערבות כדי לממן קבלן חלופי שיסיים את הבנייה. עם זאת, ברגע שהבנייה הושלמה והתקבל טופס 4, תפקידה של הערבות מסתיים.
בשלב זה, הערבות אמורה להתחלף ב"ערבות בדק", שנועדה להבטיח את תיקון הליקויים שיתגלו בתקופת הבדק שלאחר המסירה. בפועל, בעלי דירות רבים אינם מבחינים בין שני סוגי הערבויות.
הם סבורים כי כל עוד הערבות קיימת, ניתן להשתמש בה גם כדי לכסות נזקים שהתגלו לאחר סיום הבנייה, ובמיוחד כאשר ההסכם עם היזם קובע התחייבות כזו באופן מפורש. אלא שהדין והפסיקה קובעים אחרת.
בפרשת "סביוני ויצמן" נדונה טענת בעלי דירות שלפיה הם זכאים לכספי הערבות שחולטו, בעקבות נזקים שונים שנגרמו להם במהלך הפרויקט. אלא שבית המשפט המחוזי קבע כי הערבות נועדה להבטיח את המשך הבנייה בלבד והיא לא מיועדת לשיפוי בגין נזקים נלווים.
כאשר היזם קורס ואין מקור אחר לפירעון, הדיירים מוצאים עצמם לעיתים מול שוקת שבורה, הערבויות שבידיהם אינן מכסות את הנזקים שהם חווים בפועל. מנגד, גם ליזמים יש אינטרס ברור להגדיר במדויק את מטרת הערבויות.
כיצד ניתן להימנע ממחלוקות בעתיד? ראשית, בחינת נוסח הערבות מראש: לפני חתימה על הסכם התמ"א, יש לוודא שנוסח הערבות תואם את כוונת הצדדים.
אם הדיירים מבקשים הגנה גם על נזקים נלווים במסגרת הערבויות (כגון התארכות משך ביצוע ומסירה), יש לוודא שנוסח הערבות כולל במפורש התייחסות לכך.
שנית, הפרדה בין ערבות ביצוע לערבות בדק: חשוב להבחין בין הערבות שמבטיחה את השלמת העבודות לבין הערבות שמבטיחה את תיקוני הליקויים לאחר המסירה.
ערבויות בפרויקטים של תמ"א 38 הן כלי חשוב להגנה על בעלי הדירות, אך הן אינן פתרון קסם. לא כל ערבות מכסה כל נזק, ולא כל ערבות ניתנת למימוש בכל מצב.
פרשת סביוני ויצמן והמחלוקת בפרויקט ארלוזורוב 67־69 ממחישים היטב את החשיבות של קריאה מדוקדקת של נוסח הערבות והבנת מטרתה, וכן מבהירים אילו השלכות כלכליות עשויות לחול על בעלי הדירות במקרים אלו.
כאשר היזם נקלע לחדלות פירעון, ההבדל בין "ערבות ביצוע" ל"ערבות אוטונומית" עשוי להיות ההבדל בין קבלת פיצוי לבין אובדן מוחלט של הזכויות הכלכליות. יש לבחון מול היזם האם הערבות מגינה במצבים שונים, ובמידת הצורך להיוועץ בעורך דין עוד לפני החתימה על ההסכם.
התרעות פיקוד העורף