ב' זה בית, ח' זה חלם: עשור למחאת האוהלים

באמצע נובמבר האחרון, לפני כחצי שנה, ראיינתי בטור הזה את ניר מסיקה, לשעבר סמנכ"ל מטה הדיור הלאומי במשרד האוצר, על עתידו של שוק הנדל"ן. אלו היו ימים של משבר הקורונה, שנראית עתה כזיכרון רחוק במיוחד (זה טבעם של משברים גדולים בכלכלה, הם נשכחים כמעט לחלוטין ברגע שהם חולפים).

לשמחתנו, תרחישי הקיצון והנבואות האפוקליפטיות בנוגע לכלכלה הישראלית (תזכורת: "קריסה", "ונצואלה", "פשיטת רגל" - אלו היו רק חלק מן הנבואות) לא התממשו והכלכלה צלחה את המשבר בנזק מינורי יחסית, כאשר המשק כעת עף קדימה בזכות מבצע החיסונים המוצלח.

הנושא הכלכלי אומנם עלה לשיח הציבורי בבחירות האחרונות, אבל תוצאות הבחירות מחזירות שוב את אי־הוודאות, לא רק לעולם הפוליטי, אלא כמובן גם לעולם הכלכלי, ששוק הנדל"ן הוא מרכיב מאוד דומיננטי בו. אי־ודאות? לא בדיוק. יש החלטות שיצאו לדרך במהלך השנה האחרונה שעלולות־עשויות להיות להן השפעה משמעותית על שוק הנדל"ן, ובשביל להבין מה בדיוק הוחלט וכיצד זה ישפיע על שוק הנדל"ן חזרנו השבוע אל מסיקה.

ראשית, רקע בקליפת אגוז על ההחלטה המשמעותית שהתקבלה בחודשים האחרונים: תוכנית "דיור במחיר מופחת" של משרד השיכון אושרה בתחילת דצמבר 2020 והחליפה את "מחיר למשתכן". על פי דוח בנק ישראל שפורסם השבוע, שווקו במכרזי "דיור במחיר מופחת" כ־4.2 אלף יחידות דיור, כאשר חלק מהמכרזים נסגרו בדצמבר 2020 ואחרים ייסגרו בהמשך.

מההשוואה שערך בנק ישראל בין שתי התוכניות עולים חמישה ממצאים בולטים: הראשון, תנאי הזכאות בתוכנית "דיור במחיר מופחת" דומים מאוד לאלה של "מחיר למשתכן" וזכאי התוכנית הישנה יוכלו לגשת להגרלות של התוכנית החדשה; השני, במחיר למשתכן הייתה התחייבות להנחה של לפחות 200 אלף שקל לדירה, ואילו בתוכנית החדשה אין התחייבות להנחה מינימלית; השלישי, במסגרת מכרזי "מחיר למשתכן", שווקו פרויקטים בכל הארץ בשיטת שיווק אחידה: מחיר הקרקע נקבע מראש על ידי רמ"י (מחיר הקרקע מסובסד), והקבלנים התחרו על המחיר (המכירה) למ"ר כאשר מגיש ההצעה הנמוכה זכה במכרז.

תוכנית "דיור במחיר מופחת" מחלקת את הארץ לשלושה אזורים, שבכל אחד מהם שיטת השיווק שונה. באזורי יוקרה לא יינתנו הנחות על הקרקע, והקרקעות ישווקו במכרז פומבי לכל המרבה במחיר. באזורי הביקוש מכרזי "מחיר מופחת" הם דו־שלביים: במכרז נקבעים מחיר מינימום ומחיר מקסימום למ"ר, בשלב הראשון היזמים מגישים הצעות למחיר למ"ר, ובשלב השני היזמים שהגישו את ההצעה הנמוכה ביותר (לפי המכרזים שיצאו לדרך מדובר במחירי מינימום) מציעים תשלום נוסף עבור הקרקע, מעבר למחירה המופחת שרמ"י הציעה במכרז. באזורי הפריפריה מחיר הקרקע ומחיר למ"ר אמורים להיקבע על ידי המדינה, והיזמים יתחרו על גובה התשלום בין הוצאות הפיתוח.

הממצא הרביעי הוא שמחירי הקרקע ב"מחיר למשתכן" נגזרו משומות שערך השמאי הממשלתי בשנת 2015, ולא עודכנו מאז, מה שהביא לעתים להנחות משמעותיות. בתוכנית החדשה ההנחות על הקרקע נגזרות משומה מעודכנת, ולכן לא צפויה הנחות בסדר גודל דומה לזכאים. הממצא החמישי: במסגרת התוכנית החדשה תמהיל הדירות משתנה, כך שמחצית מהן יימכרו במחירי שוק.

"אם הממשלה החדשה, שכולי תקווה שתקום במהרה, לא תשכיל לשנות את ההחלטה הזו, התרחיש למחאת דיור חדשה דור 2.0 בהחלט לא נראה כרעיון מופרך. תוצאות המכרזים האחרונים שבוצעו בשיטת כל המרבה במחיר הראו בצורה שאינה משתמעת לשתי פנים שאשר יגורנו בא לנו".

"כמו כן, הטענות שהממשלה הקודמת פגעה בהכנסות המדינה בשל מדיניות הדיור שלה פשוט לא עומדות במבחן המציאות. כדאי לבדוק טוב טוב בספרים ולגלות שהכנסות המדינה ממסי נדל"ן בשנים 2016־2019 היו בשיא של כל הזמנים. לגבי הכנסות רשות מקרקעי ישראל - כנ"ל. ארבע השנים הללו היו תור הזהב של רשות מקרקעי ישראל".

"בממשלה הנוכחית המטוטלת נעה בחדות לצד השני, ונדמה שכל הפעילות הממשלתית בענף נזנחה והופקרה. אני מנהל שיחות עם גורמים רבים בענף הן מהמגזר הפרטי והן מהמגזר הציבורי. התחושה של כולם משותפת שאין בעל בית. שאין גורם אחד, כתובת אחת שמטפלת בענף".

"בסופו של דבר מדובר באותם עובדים, רובם המוחלט הרי לא התחלף. מה שהשתנה זאת הסינרגיה, מה שהתחלף זה הרצון האמיתי לשלב ידיים ולפעול כולם לטובת מטרה נעלה אחת וכמובן גם רוח המפקד שניצחה על התזמורת הזו. ועל השינוי הזה כולם משלמים בסופו של דבר את המחיר. וחבל".

"אני לא איש פוליטי, והביקורת שלי פה היא באמת חוצה מפלגות. אני חושב שלקטר של המשק, שנמצא במשבר בחודשים האחרונים, מגיע יחס ראוי יותר ואני מקווה שאכן הוא יזכה לכך בממשלה הבאה".

תפס אמריקה

"הטור הזה היה פרו מדינת ישראל. הכל התחיל כאשר קראתי לפני מספר חודשים את ספרו של אובמה שבו הוא האשים בניסיון מכוון להכשיל את ביקורו של ביידן, אז סגן הנשיא, בירושלים בשנת 2010. במקרה באותו הזמן עבדתי בלשכת יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בירושלים וכך יכולתי לספר את הסיפור האמיתי מנקודת המבט שלי על התוכנית להרחבת שכונת רמות".

"את הטור כתבתי אחרי זכייתו של ביידן במרוץ לנשיאות ארצות הברית, ואחרי שטרחתי לקרוא גם את המהדורה באנגלית כדי לוודא שמשהו לא 'התפספס' בעת התרגום. בסופו של דבר הכל היה צירוף מקרים, צירוף מקרים אומלל, לא היה שום ניסיון מכוון של ממשלת ישראל או של העומד בראשה להכשיל את הביקור המדובר".

"חשוב לציין שקיבלתי תגובות חיוביות מאוד לטור, הן מגורמים בכירים מישראל והן מגורמים בכירים בממשל האמריקאי, לרבות ממחלקת המדינה האמריקאית. צריך לזכור, היחסים עם ארצות הברית הם אחד הנכסים האסטרטגיים החשובים ביותר של מדינת ישראל, ואם בזכות הטור הצלחתי לתרום ולו פרומיל לשיפור יחסי ישראל־ארצות הברית, מבחינתי עשיתי את שלי".

"כדאי גם שהממשלה הבאה תקדם את כל סוגיית התשתיות שבסופו של דבר קשורה קשר בל ינותק לדיור כגון תשתיות תחבורה, לרבות פתרונות להסעת המונים, תשתיות מים וביוב, מוסדות ציבור ועוד. כל השקעה בתשתיות תהווה מכפיל כוח משמעותי לכלכלה הישראלית ותסייע בהזנקת המשק קדימה. גם נגיד בנק ישראל פרופ' אמיר ירון ציין זאת בדוח השנתי של הבנק, שפורסם לפני מספר ימים לסיכום שנת 2020".

"בסופו של דבר הזכות לקורת גג היא זכות בסיסית, וחשוב שמקבלי ההחלטות בממשלה הבאה יפעלו בכל הכלים העומדים לרשותם כדי לממש את הזכות הזו עבור האזרחים".