שיא של שלוש שנים במשכנתאות: הקבלנים משנים את הכללים | לי סעדון

נתוני בנק ישראל לחודש יוני מצביעים על האצה בפעילות שוק המשכנתאות. בסיכום המחצית הראשונה של השנה הסתכם היקף המשכנתאות לדיור ב-57.1 מיליארד שקל, לעומת 50.1 מיליארד שקל בתקופה המקבילה ב-2025 – עלייה של 14%, עלייה של 48% לעומת 2024 ושל 56% לעומת 2023. מדובר בשיא של שלוש שנים.

בשיחה עם מעריב, מסביר אבי יוסופוב, סגן יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות, כי הזינוק בהיקף המשכנתאות, אינו מעיד בהכרח על התאוששות בשוק הנדל"ן. לדבריו, למרות שבחודש יוני ניטלו משכנתאות בהיקף של קרוב ל-11.5 מיליארד שקל - הנתון הגבוה ביותר בשלוש השנים האחרונות - מספר עסקאות הנדל"ן עדיין נמוך בכ-9% לעומת השנה שעברה.

לדבריו, הסיבה לפער היא ששוק המשכנתאות מגיב באיחור לעסקאות שכבר נחתמו בעבר. "חלק גדול מהמשכנתאות שנמשכות כיום שייכות לרוכשים שחתמו על העסקאות לפני חודשים ארוכים ולעיתים אפילו לפני שנה או שנתיים, בעיקר במסגרת 'מחיר למשתכן', 'מחיר מטרה' ורכישת דירות חדשות. רבים מהם שילמו בתחילת הדרך רק חלק ממחיר הדירה, וכעת, עם התקדמות הבנייה, מושכים את יתרת כספי המשכנתה".

בפועל, מלאי הדירות הלא מכורות נותר גבוה, והרוכשים ממשיכים להתמודד עם עלויות מימון גבוהות, גם לאחר ירידות הריבית האחרונות. במקביל, גם מחירי השכירות ממשיכים לטפס. על רקע זה, מבדיקת מעריב עולה כי גם מבצעי הקבלנים עוברים התאמה. לצד מסלולי 20/80 המוכרים, יותר ויותר יזמים מציעים סבסוד ריביות, השתתפות בהחזרים החודשיים והלוואות ללא ריבית, בניסיון להקל על עלויות המימון ולהתאים את העסקאות ליכולת ההחזר של הרוכשים, ובמיוחד למי שנאלצים בתקופת הביניים להתמודד במקביל עם תשלומי שכר דירה ונטילת משכנתה.

כך למשל, חברת צרפתי צבי ובניו מציעה לרוכשי דירות בפרויקט Y TOWN ברחוב ז'בוטינסקי במרכז ראשון לציון החזר חודשי של עד 7,000 שקל למשך כארבע שנים. משיחה עם משרד המכירות עולה כי אכלוס הפרויקט צפוי בעוד כארבע שנים. הפרויקט כולל דירות 3 ו-4 חדרים בלבד: דירת 3 חדרים בשטח של 76 מ"ר בתוספת מרפסת בשטח 11 מ"ר, במחיר החל מ-2.88 מיליון שקל, מזכה בהחזר חודשי של 6,000 שקל; ודירת 4 חדרים בשטח של 96 מ"ר בתוספת מרפסת בשטח 12 מ"ר, במחיר החל מ-3.36 מיליון שקל, מזכה בהחזר חודשי של 7,000 שקל. מהמשרד נמסר כי ניתן לבחור גם בהטבה חד-פעמית, במסגרתה יקוזז מלוא סכום ההטבה ממחיר הדירה. שווי ההטבה המצטברת עשוי להגיע לכ-336 אלף שקל, בכפוף לתנאי המבצע. בנוסף מוצע מסלול תשלום של 20% ממחיר הדירה בכל שנה.

המבצע של חברת גרופית כולל דירות מוכנות בפרויקט "גרופית יבנה צפון" בגדלים של 4 ו 5 חדרים וכן פנטהאוזים."אנחנו מוסרים להם את הדירה כעת אבל תמורת 30% מהמחיר בלבד כאשר במשך שנה וחצי הם נהנים ממגורים ללא תשלומים ויכולים להתפנות למכור את הדירה הנוכחית ורק אז להשלים את התשלום לדירה (70% ללא ריבית או הצמדה)  ו/או לקחת משכנתא" , נמסר מהחברה.

במקביל יצאה החברה בשיווק של המגדל החמישי בפרויקט והדירות נמכרות במחירי פריסייל ובתנאי 20-80 ללא הצמדה וללא ריבית. המחירים – דירת 5 חדרים בגודל 139 מ"ר בנוי פלוס 33 מ"ר מרפסת במחיר 2.865 מליון שקל, דירת 4 חדרים ב- 2.424 מליון שקל.

קבוצת רם אדרת מציעה למשפרי דיור הטבת מימון על דירות המוכנות לאכלוס. במסגרת המבצע, ניתן מימון של עד 70% ממחיר הדירה החדשה למשך שנתיים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזרים חודשיים. ההטבה תקפה בפרויקטים לאכלוס מיידי באריאל ובאשקלון. באריאל מוצעות דירות מיוחדות, בהן דירות מיני-גן ופנטהאוזים, במחירים החל מ-2.4 מיליון שקל, ובאשקלון מוצעות דירות 6 חדרים במחירים החל מ-2.47 מיליון שקל.

ירון בובליל, סמנכ"ל המכירות בקבוצת רם אדרת, מציין כי המודל מאפשר לרוכשים תקופת ביניים משמעותית שבה ניתן להיערך למכירת הדירה הקיימת ללא לחץ, ובמקביל ליהנות מהכנסה משכירות. "מדובר בהכנסה פוטנציאלית של עשרות אלפי שקלים, אשר עשויה לסייע במימון העסקה הכוללת", נמסר מהחברה.

בנוסף, קבוצת רם אדרת מציעה בפרויקט הרובע הבינלאומי בלוד הטבת מימון של עד חצי מיליון שקל לתקופה של 10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזרים חודשיים. מחירי דירות 3 חדרים בפרויקט מתחילים ב-2.22 מיליון שקל. "מדובר בהקלה תזרימית משמעותית למשך 10 שנים", נמסר מהחברה.

קבוצת רייק מציעה שלושה מסלולי משכנתה בריבית קבועה: 1.99% לתקופה של 15 שנה, 2.49% ל-20 שנה ו-2.99% ל-25 שנה. המבצע תקף בכלל פרויקטי החברה בתל אביב, רמת גן, לוד וירושלים. כך למשל, דירות 3 חדרים במגוון פרויקטים של החברה בצפון הישן של תל אביב מוצעות במחירים החל מ-4.95 מיליון שקל, דירות 3 חדרים בפרויקט "הילד" ברמת גן החל מ-3.09 מיליון שקל, ודירות 4 חדרים בלוד החל מ-2.15 מיליון שקל.

"הבידול של רייק מהמתחרים הוא שהם מציעים את המימון לגובה הזכאות של הרוכש ולא מגבילים את הסכום (בדכ המתחרים נותנים עד מיליון שח במימון)", נמסר מהחברה. כמו כן, לדברי רמי דבש, סמנכ"ל שיווק ומכירות בקבוצת רייק,  במשכנתה ממוצעת של 1.5–2 מיליון שקל, ההטבה עשויה להסתכם בחיסכון של כ־300–400 אלף שקל לאורך תקופת ההלוואה, ולעיתים אף יותר, בהתאם לגובה המשכנתה ולמשך תקופת ההחזר.

במילים אחרות, הזינוק בהיקף המשכנתאות משקף בעיקר עסקאות שנחתמו בעבר, בשילוב עם ירידת הריבית והתאמת מבצעי הקבלנים למציאות שבה יכולת ההחזר של הרוכשים הפכה לגורם המרכזי בהחלטת הקנייה. יוסופוב מוסיף כי מי שטרם משך את מלוא סכום ההלוואה, נהנה כיום גם מירידת הריביות. "רוכשים שנותרו להם פעימות נוספות של המשכנתה מושכים אותן היום בריביות נמוכות יותר מאלה שהיו לפני שנה-שנתיים. זה נכון גם למשפרי דיור ולעסקאות שנפרסו על פני תקופה ארוכה".

לדבריו, גם מבצעי הקבלנים עברו התאמה למציאות החדשה. "הקבלנים תמיד ניסו להקל על הכיס של הרוכש, אבל כיום רואים יותר מבצעים שמסבסדים את המשכנתה, מעניקים ריביות מוזלות או משתתפים בהחזרים החודשיים. מבחינתם, לעיתים משתלם יותר לסבסד את עלויות המימון של הלקוח מאשר להמשיך לשאת בעצמם בעלויות מימון יקרות".

"יחד עם זאת אנחנו עדיין רואים ירידה במכירות הקבלנים לעומת השנה שעברה", הוא מוסיף, "לדעתי הרבה מאוד רוכשים פשוט יושבים על הגדר. הם רואים שהריבית מתחילה לרדת, ובמקביל גם מדדי מחירי הדירות מתחילים להתמתן, ולכן הם ממתינים לראות אם התנאים ישתפרו עוד לפני שיקבלו החלטה".

למרות זאת, יוספוב מחזיק בתחזית אופטימית, "אנחנו עדיין נמצאים בתקופת מעבר, אבל ככל שהריבית תרד, יותר משקי בית יוכלו לעמוד בתנאי הסף לקבלת משכנתה. בשנים 2022–2024 הריבית זינקה בצורה חדה ופגעה ביכולת של משפחות רבות לקבל מימון. ככל שהריבית תרד, יותר אנשים יחזרו להיות רלוונטיים מבחינת הבנקים". לדבריו, גובה המשכנתה הממוצעת כיום עומדת על מעט יותר ממיליון שקל, "כלל האצבע הוא החזר של כ-500–550 שקל בחודש על כל 100 אלף שקל הלוואה. כלומר, במשכנתה של 1.2 מיליון שקל מדובר בכ-6,600 שקל בחודש".

"אבל צריך גם להסתכל על האלטרנטיבה" הוא מדגיש, "בערים רבות שכירות של דירת חמישה חדרים כבר עולה 7,000–8,000 שקל בחודש. לכן עבור לא מעט משפחות עדיף לשלם החזר משכנתה של כ-6,500 שקל ולבנות לעצמן נכס, מאשר לשלם סכום גבוה יותר על שכירות". לסיום הוא מציין, "מי שבשנה-שנתיים האחרונות בדק אפשרות למחזר את המשכנתה בזמן הנכון, חסך סכומים משמעותיים. יש לא מעט לווים שהצליחו לחסוך עשרות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה, ולעיתים גם כמה מאות שקלים בכל חודש".