איפה עומד שוק הנדל"ן אחרי השנה האחרונה?

בפתיחת שנת 2023 התברר לכולנו נתון מרשים: מחירי הדירות עלו בשנת 2022 בשיעור מצטבר של קרוב ל-20%. מדובר כמובן בעליה דרמטית בכל קנה מידה, אולם, היא לא מאוד מפתיעה בהתחשב במצב הבסיסי של שוק הנדל"ן הישראלי. 

כאשר בוחנים את מחירי הנדל"ן בישראל, רואים בבירור מגמת עלייה הדרגתית שנמשכת מזה 15 שנה. עליית המחירים העקבית נובעת ממספר גורמים, אך הגורם המרכזי והדומיננטי ביותר, הוא הירידה המתמדת ביחס שבין היצע הנכסים למגורים, לבין הביקוש הרב שנגזר מהגידול המהיר של האוכלוסייה.

 קצב התחלות הבנייה גם כיום, לא מעודד, כך שלא צפויה "הדבקת פערים" בין רמת הביקוש לרמת ההיצע. למעשה, הפערים רק מתרחבים ומסתמן מחסור של מאות אלפי דירות.

האם מחירי הנדל"ן באמת יורדים?

ראשית, חשוב לדעת שעליית מחירי הנדל"ן שחווינו לאורך השנים, איננה מקשה אחת. הנתון לפיו מחירי הדירות עלו בשנה בכמעט 20%, מייצג את הממוצע. כאשר בוחנים את אזורי הארץ בנפרד ניתן לראות כי ישנם אזורים שבהם מחירי הדירות הוסיפו 40% ומנגד ישנם אזורים שבהם חלה אפילו ירידת מחירים בשיעורים קטנים של 2% - 3%. 

ישראל אמנם מדינה קטנה למדי אך חלקיה שונים זה מזה וכל אחד מהם "מתנהג" אחרת מבחינה נדל"נית. אזורים פריפריאליים שבהם הביקושים נמוכים יותר, חוו השנה עליות מחירים מתונות יותר. אזורי ביקוש במרכז, בהם כמעט שאין התחלות בנייה ואין עתודות קרקע, חוו עליות מחירים משמעותיות.

במקרים רבים ניתן לזהות מגמות שונות באותה העיר, כאשר שכונה מסוימת התייקרה באופן דרמטי ביחס לשכונות אחרות הסמוכות לה.

בשורה התחתונה, כשם שמחירי הנדל"ן זינקו בצורה דיפרנציאלית, כך גם התמתנות המחירים המורגשת, הינה דיפרנציאלית. חשוב להביא זאת בחשבון כאשר בוחנים כדאיות של עסקה או בונים תחזית לערכו של נכס או אזור גיאוגרפי מסוים.

מה צפוי בשוק הנדל"ן בעתיד הקרוב?

על פי רוב המודלים לניבוי, העלאת הריבית תבלום את עליית המחירים באופן זמני. עליות המחירים בשילוב עליית הריבית, יצרו קושי ממשי של רוכשים לממן את העסקאות. 

באזורי הביקוש, ככל הנראה לא תחול ירידת מחירים משמעותית, לנוכח המחסור החריף בדירות. נוסף על מחסור זה, קבלנים נוטים להישאר הגדר עד שירגישו יציבות בשוק, דבר שמקטין עוד יותר את קצב התחלות הבניה.

לעומת זאת, בפריפריה, אנו צופים ירידה במחירי הדיור, כיוון שבאזורים אלו קיים היצע רב יותר ומחירים נמוכים יותר, שלא מחייבים נטילת משכנתאות גבוהות.

ההערכה שלנו היא שבשנת 2023 נחווה עליות מתונות בביקוש לאזורים שנחשבים "המעגלים השניים והשלישיים" לשני המטרופולינים המרכזיים: מטרופולין תל אביב ומטרופולין חיפה.

מעגלים אלו מציעים עדיין נכסים עם נגישות תחבורתית ואיכות חיים גבוהה, לצד מחירים נמוכים יחסית, שעתידים לעלות בשיעורים דרמטיים כאשר הריבית במשק תרד. זאת מכיוון שהביקושים לנדל"ן באזורים אלו, הם קשיחים. רוכשי דירה ראשונה, משפרי דיור ומשקיעים שיושבים על הגדר בעקבות הריבית הגבוהה יחסית, יחזרו למשחק בכל הכוח כשהריבית תרד.

אותם ביקושים כבושים, הם שאחראים כעת ל"התמתנות מלאכותית" במחירי הנדל"ן, אך כדרכם של ביקושים כבושים, סופם להתפרץ, כפי שקרה למשל אחרי הגל הראשון של הקורונה. התוצאה תהיה המשך עלייה תלולה של המחירים, בערים ובשכונות באותם מטרופולינים.

מהי הדרך לנצל את המצב של היום, כדי להשיג יתרון בהשקעה?

ראשית חשוב לקחת בחשבון שרק חלק קטן מהאזורים צפוי להתייקר בעתיד הקרוב באופן דרמטי. חשוב לדעת לזהות את האזורים הללו על בסיס קריטריונים של שינויי תחבורה, דמוגרפיה ובינוי. שנית, כדאי לדעת שבאותם אזורים, ישנם אף נכסים ספציפיים שעתידים להתייקר יותר מאחרים, בשל מאפיינים מיוחדים ביחס לסביבה.

בנוסף, כעת יותר מבעבר, חשוב לבחון את ההשקעה בהיבט התזרימי. עלויות המשכנתא כיום הן גבוהות יותר ולהשקעת נדל"ן יש עלויות נוספות. יש לסכום את כלל הוצאות ההשקעה מול ההכנסות ולבדוק מהו היחס החודשי בין הכנסות להוצאות. יש משקיעים שנוסף על עליית ערך הנכס שלהם, מעוניינים גם לשפר את ההכנסה החודשית (השקעה עם תזרים חיובי). מטרה זו ניתנת להשגה באמצעות השקעת נדל”ן, גם כיום, אך לשם כך דרוש תכנון כלכלי קפדני של ההשקעה.

רוב המשקיעים ה"נאיביים" חוששים מכך ונזהרים מהמצב, שכן אם הוצאות ההשקעה יעלו על ההכנסות ממנה, ייווצר גירעון חודשי (תזרים שלילי). לא כל משק בית יכול לשאת בכך מבלי לפגוע ברמת החיים.

לכן, משקיעים מתחילים מפנים את השוק, כולל נכסים עם פוטנציאל ברור שבעבר נחטפו מהמדף. כתוצאה מכך מוכרים רבים מוכנים להתגמש במחיר, יותר משנהוג היה בשנים האחרונות. הריבית היום אמנם גבוהה, אך חשוב לזכור שמשכנתא היא מוצר שניתן להחלפה בכל נקודת זמן בעתיד (בתהליך של מחזור משכנתא). כך, בתכנון נכון, ניתן לנצל את מצב הקיים לרכישת נכסים עם פוטנציאל השבחה בטוח ובמחיר גמיש. משקיעים מתוחכמים, מבינים שזוהי שעת כושר ושוב משיגים יתרון על פני המשקיע הישראלי הממוצע.

הכותב הוא מנכ"ל טרכטרמן השקעות נדל"ן