1.בחודשים הבאים אתם מתבקשים לעשות היכרות עם מס חדש: מס אינפלציה, כלומר - עליית מחירים. המס הזה כבר היכה בצורה חלקית, הוא ימתין משהו לקראת חג הפסח, אבל נראה שלאחריו הוא יכה שוב. עליות מחירי האנרגיה ועליית מחירי הסחורות החקלאיות לא ישאירו הרבה ברירות לתעשיית מגוונות אלא להעלות מחירים. כמובן שתמיד יהיו טרמפיסטים שיעלו על הגל, אבל ככלל, חג הפסח הוא סוג של בלם. לאחר מכן נראה שהחברות יתחילו להעלות מחירים. די להסתכל על מדד מחירי המזון של האו"ם, שנמצא בסביבת שיא כל הזמנים, כדי להבין מה צפוי לנו.

2. צרת רבים חצי נחמה - את זה אפשר לומר לכל אלו שמתכוונים לרכוש דירות בישראל ומודאגים מרמת המחירים הגבוהה של הדירות. דוח בנק ישראל שפורסם השבוע מגלה, כצפוי, שעליות מחירי הדיור בישראל הם חלק מ"אופנה" כלל–עולמית. יתירה מזו: העליות בישראל אף מתונות יחסית. על פי הדוח, משבר הקורונה הביא עמו עלייה של מחירי הדירות במדינות רבות, ולא רק בישראל. בנק ישראל הציג מידע השוואתי ממדינות ה־OECD החל מהרביע הראשון של 2020, ערב המשבר, ועד הרביע השלישי של 2021. המידע מראה שהשיעור הניכר של עליית המחירים בישראל נופל משיעורה במרבית מדינות ה־OECD.

הממוצע הוא עלייה של 12.9% לעומת עלייה של 9.9% בישראל, כשבתורכיה וצ'כיה עלו מחירי הדירות ביותר מ־20%, ובאוסטרליה, ארה"ב, קנדה, הולנד, ליטא ולוקסמבורג התקרבו עליות המחירים ל־20% באותה תקופה. זה לא מנחם איש כמובן, אבל זו תמונת המצב העולמית, וכדאי לשקף אותה לציבור - ישראל בהחלט לא חריגה מההיבט הזה. הדוח מספק הסבר נפוץ לעליית מחירי הדירות בעולם: המעבר המואץ לעבודה מהבית והצורך בריחוק חברתי הגדיל את הביקוש לדירות מרווחות יותר ולצמודי קרקע.

3. בנק ישראל מספק גם תמונה רחבה לגורמים של עליות המחירים ומונה כמה גורמים מרכזיים. הראשון - ביטול התוכנית "מחיר למשתכן" וירידת מס הרכישה. הסברתי זאת בעבר - ביטול תוכניתו של כחלון הייתה משגה קשה, והנה זה מופיע שחור על גבי לבן בדוח של בנק ישראל. "עיתוי הגידול של רכישותיהם של רוכשי דירה לראשונה מתלכד עם עיתוי ביטול התוכנית 'מחיר למשתכן' והשקת תוכנית הדיור של משרד השיכון 'מחיר מופחת', שהוחלפה בספטמבר 2021 בתוכנית 'מחיר מטרה 2.1'. ההטבות הנגזרות מהתוכניות החדשות פרוגרסיביות יותר מאלה של 'מחיר למשתכן', ובפרט - האזורים שבהם ערך הקרקע הוא הגבוה ביותר אינם נכללים בתוכניות, וההנחות לזכאים מתרכזות באזורים פריפריאליים יותר.

הסטת ההטבות לאזורים מבוקשים פחות וצמצום גובה ההנחות הגלומות בהן, לצד העלות הכרוכה בהמתנה עד לזכייה בדירה ואכלוסה, מפחיתה את האטרקטיביות שלהן. סביר שבתגובה לשינוי בתנאי התוכניות חלק מהזכאים החליטו לרכוש דירה בשוק החופשי, כפי שאכן מתבטא במגמת הגידול של רכישותיהם". בשפתו הלקונית אומר בנק ישראל שההחלטה להיפרד מהתוכנית החזירה את הזכאים לשוק והייתה זרז לעליות המחירים. כמה חבל.

אתר בנייה בבאר יעקב (צילום: יוסי אלוני, פלאש 90)אתר בנייה בבאר יעקב (צילום: יוסי אלוני, פלאש 90)


הגורם השני הוא כאמור משבר הקורונה, שהאיץ את עליות המחירים. הגורם השלישי שמונה בנק ישראל הוא מסקרן במיוחד: גידול ההכנסה ושווי נכסיהם של עובדי ההייטק. בנק ישראל מסביר כי משבר הקורונה הביא לגידול בביקוש לשירותיהן של חברות מענפי ההייטק, ולפיכך עלה הביקוש לעובדם בענף ואיתו שכרם. בכמה מקרים שווי החברות זינק, ועל כן ערך תיק הנכסים של עובדים שהחזיקו במניות או באופציות למימוש של החברות שהם מועסקים בהן עלה מאוד.

בנק ישראל מעריך כי אפקט העושר של המועסקים בענף הביא לגידול הביקוש שלהם לדירות, ואיתו לעליית מחיריהן. על פי הניתוח של הבנק, שיעור עובדי ההייטק מסך רוכשי הדירות בתל אביב עלה ביותר מ־4%, ובמקביל עלו מחירי הדירות בתל אביב בשיעור גבוה מאשר בכלל הארץ. על פי נתוני בנק ישראל, שיעור העובדים בענף המידע והתקשורת מתוך סך רוכשי הדירות ברמה הארצית עמד על 8.8%, ואילו בת"א הוא זינק ל־17.3% בשנת 2021. כלומר, קרוב לחמישית מרכישות הדירות בת"א מקורם בעובדי הייטק.

אז לפני שמישהו מפנה אצבע מאשימה לעובדי ההייטק בנוגע לעליות מחירי הדירות, אני ממליץ לנשום עמוק. פיזור אפקט העושר כתוצאה מפריחת הענף הוא גורם מבורך והוא מניע את הכלכלה, בין היתר את שוק הדיור ושוקי הצריכה. פריחת ענף ההייטק היא הדבר הטוב ביותר שקרה למדינת ישראל, נוסף על מציאת הגז הטבעי, וזה מתבטא בגידול בהכנסות ממסים משני הענפים הללו. אז תשאירו אותם מחוץ לדיון על מחירי הדיור. הם ממש לא האשמים.

4. בועה מסוג אחר בשוק הדיור היא החברה הערבית, וצריך להניח את הדברים על השולחן: המציאות עגומה - צפצוף על חוקים, שוק שחור ועוד. בנק ישראל כותב את הדברים בלשון עדינה: "הפערים בין הערבים ליהודים בשיעור נוטלי המשכנתאות נובעים גם מן ההיקף הניכר של בנייה לא מוסדרת (כלומר, לא חוקית - א"צ) בחברה הערבית, שוק הנדל"ן הלא מפותח וסיכון הלווים לבנקים.

שוק הנדל"ן בחברה הערבית לוקה בהיעדר זכויות קניין מוגדרות, דבר המקשה על השימוש בנכס כבטוחה. יש פער בין רישום המקרקעין במרשם המקרקעין לבין הבעלות על הנכסים בפועל, בגלל הקושי לקיים הסדרי רישום וחלוקה (פרצלציה), בגלל ריבוי קרקעות ברישום משותף, חוסר רישום קרקעות בטאבו, חוסר רישום בתים משותפים וריבוי עסקאות וצווי ירושה לא רשומים. בשל היעדר הרישום המוסדר, עסקאות בתוך המשפחה ומחסור באשראי בשוק, הנדל"ן בחברה הערבית מתאפיין בהיעדר סחירות. מניתוח נתוני כרטסת המידע על נדל"ן של רשות המסים עולה שבשנים 2018־2020 נעשו בכל שנה רק כ־100 עסקות יד שנייה" (זה מספר נמוך להדהים - שממחיש באופן הברור יותר שאין דין ואין דיין בשוק הנדל"ן החברה הערבית - החוק לא תופס, והרוב בשחור מתחת לרדאר).


וממשיך בנק ישראל בתיאור העגום: "אי טיפול בבעיות השורש של שוק הנדל"ן בחברה הערבית ובמגבלות המימון בה מביא להעמקת החסמים, למשבר אמון, ולהתפתחות חלופות הפוגעות בפרט. זאת משום שעקב הגידול הדמוגרפי הביקוש לדיור עולה על ההיצע, ובגלל הנגישות המוגבלת של הלוואות לדיור והעדר שוק שכירות מפתח, משקי הבית הערביים נקטו פתרונות אחרים להתמודדות עם הבעיה. אחד מהם הוא ניצול אחוזי הבנייה בשטחי המשפחה. מנתוני סקר ארוך טווח עולה ש־12% ממשקי הבית בחברה הערבית גרים בדירה שבבעלות בן משפחה, לעומת כ־2.5% ממשקי הבית היהודיים. פתרון זה מעמיק את בעיית העדר הבטוחה, שכן זכויות הקניין של כל אחד מן המתגוררים בנכס אינן מוגדרות היטב. לא כל הרחבות הבנייה נעשות באופן חוקי, ולמלווה קשה למשכן נכס משותף המכיל כמה לווים שונים".


הבעיה הולכת ומתחדדת גם בשוק הפיננסי - תעשיית "השחור" משגשגת בחברה הערבית. על־פי סקר הלמ"ס עולה שחלק הארי של הוצאות משקי הבית הערביים היה במזומן, כולל תשלום של חשבונות חשמל. זאת ועוד, לפי נתוני מאגר האשראי לשנת 2019, שיעור הבעלות על כרטיסי אשראי בחברה הערבית נמוך משמעותית מאשר בשאר האוכלוסייה: מחצית מבני ה־18 ביישובים הלא יהודיים אינם מחזיקים כרטיס אשראי, לעומת כ־30% ביישובים החרדיים וכ־16% בקרב היהודים שאינם חרדים. בחינה של דפוסי השימוש בכלל כרטיסי החיוב (דביט או אשראי) מעלה שמספר העסקאות השנתיות לכרטיס חיוב אצל בעלי כרטיסים ערבים הוא כמחצית ממספרן אצל היהודים. פער זה מעיד על שימוש חסר של משקי הבית הערביים במערכת הפיננסית. המשמעות היא שתעשיית הכסף השחור, שבלאו הכי די גדולה בישראל, תופסת נתח משמעותי מאוד בחברה הערבית. כסף שחור פירושו אובדן מסים - חד וחלק.

5.אם יש תקווה כלשהי לשינוי מגמה בשוק הנדל"ן בטווח היותר בינוני־ארוך - לא כדאי לחפש אותה בתוכנית ממשלתית כזו או אחרת, כי האפקט של תוכניות כאלה הוא ארוך טווח ולא מדובר במעשה קסמים, במיוחד בשוק כה מורכב. לכן, מי שמחפש זיק של אופטימיות יכול למצוא אותה בתהליך העלאות הריבית שיחל בקרוב. צריך להבין: לרמת הריביות יש אפקט חזק מאוד על הביקוש בשוק הדירות, מסיבה טריוויאלית: ריבית נמוכה ואפסית, כפי שנהוגה כבר יותר מעשור, מורידה את עלויות ההלוואות ומעודדת רכישה של נכסים אחרים בניסיון לחפש תשואות אלטרנטיביות גבוהות מהריבית הריאלית האפסית או אף השלילית, ולכן מעלה את התמחור של נכסים שונים כמו מניות, סחורות וגם דירות.

לכן, נוסף על הבעיות הקשות של שוק הדיור בהיצע יחסית מוגבל, נוסף דלק בעירה נוסף לסחרור המחירים: הריבית הרצפתית. הבשורה הטובה, כאמור, היא שהשנה צפוי שינוי מגמה בשוק הריביות, ואלה צפויות להתחיל לעלות. על פי הערכות של בנק הפועלים, בנק ישראל מאותת שגם בישראל, כמו בארה"ב, עליות הריבית יהיו מהירות מהצפוי. עליית מחירי הנדל"ן, החזרה לתעסוקה מלאה וההפתעות כלפי מעלה במדדי המחירים לצרכן האחרונים שפורסמו, מקטינים את דרגות החופש של הבנק המרכזי. הבשורה הפחות טובה: זה עדיין יקרה לאט יחסית, והריביות עדיין ימשיכו להיות נמוכות. השווקים כרגע מגלמים את ריבית בנק ישראל ברמה של כ־1.5% בעוד כשנה. עלייה "נאה", אבל עדיין ריביות ברמה נמוכה. מה יהיה אפקט תחילת עליות הריבית? הנבואה ניתנה לשוטים, אבל לפעמים יש לשווקים נטייה לגלם ציפיות לעתיד. נחכה ונראה.

6. בינתיים השוק ממשיך לעבוד, הרי לא מחכים לאוצר ולא לבנק ישראל, והתמונה לחודש ינואר השנה די מעורבת, על פי סקירת הנדל"ן של האוצר שפורסמה השבוע. בינואר נרכשו קרוב ל־12 אלף דירות, בדומה לרמה שנרשמה בחודש דצמבר האחרון. ועם זאת, בניכוי המכירות במסגרת "מחיר למשתכן", עמד סך העסקאות בשוק החופשי על כ־10 אלף דירות, עלייה מתונה של 2% בהשוואה לינואר אשתקד, וירידה של 2% בהשוואה לחודש הקודם. במקביל, מכירות הקבלנים בינואר עלו בקרוב ל־30%, אולם גידול זה מתרכז אך ורק במכירות במסגרת "מחיר למשתכן", שזינקו ב־150%. יתר על כן, ניתוח משך הזמן לקבלת הדירות החדשות שנרכשו בשוק החופשי מצביע על גידול בשיעור הדירות הנמכרות "על הנייר". מסקנת האוצר כי זה משקף העדפה של הקבלנים למכירות "פריסייל" (בהוזלות) תוך "שמירת" הדירות שהוחל בבנייתן לתקופות שבהן רמת הביקושים תהיה אולי נמוכה יותר.

בגזרת המשקיעים, פרמטר חשוב מאוד להערכת מצב השוק, נרשמת ירידה חדה של כ־30% בהשוואה לינואר אשתקד, אפקט של העלאת מס הרכישה. עוד נקודה לאופטימיות היא ניתוח עוצמת הירידה ברכישות המשקיעים בחודשיים הראשונים לאחר העלאת מס הרכישה (דצמבר 2021־2022) שמצביע על עוצמה דומה לזו שנרשמה בהעלאת המס הקודמת ביוני 2015, ובחלקו אף מצביע על ירידה חזקה יותר ברכישות אלו. כלומר, העלאת מס הרכישה עשתה את שלה. עכשיו נותר לראות אם זה אפקט זמני או מתמשך של "צינון" המשקיעים.

מה שמעניין הוא רמת המחירים והשונות בה. ראשית, המחיר הממוצע לדירה ראשונה שרכשו הזוגות הצעירים בשוק החופשי עמדה על 1.7 מיליון שקל, אולם זאת תוך שונות גבוהה וטבעית בין אזורי המרכז לפריפריה. באזורי נתניה וירושלים נטו הזוגות הצעירים לרכוש דירות יקרות משמעותית בהשוואה לינואר אשתקד, ואילו באזורי המרכז והשפלה היו השינויים במחיר מתונים יחסית. מה קורה במחירי דירות יד שנייה? ובכן, בינואר מחירה הממוצע של דירה יד שנייה בנתניה עמד על כ־2.5 מיליון שקל, בת"א כ־2.4 מיליון שקל, בירושלים כ־2.2 מיליון שקל, במרכז כ־2.1 מיליון שקל וברחובות כ־2 מיליון שקל. באזורים הצפוניים והדרומיים הרמה נמוכה באופן משמעותי: חדרה עם כ־1.7 מיליון שקל ממוצע לדירה יד שנייה בינואר, חיפה ובאר שבע - כ־1.2 מיליון שקל, נצרת כמיליון שקל ואילו טבריה כ־0.9 מיליון שקל "בלבד".


מה שמעניין מאוד בסקירה של האוצר, זו ההשוואה בין רמת המחירים בינואר השנה לינואר אשתקד. למשל, המחיר הממוצע של דירה יד שנייה בירושלים עלה במהלך השנה האחרונה ב־5% בירושלים, וירד - כן. ירד - ב־9% באזור חדרה. בניתוח של שינוי המחיר החציוני נעים שיעורי השינוי בטווח רחב אף יותר - בין עלייה של 11% במחיר החציוני לדירת יד שנייה שנמכרה באזור ירושלים לירידה של 10% במחירי זה באזור טבריה. כלומר, אנחנו רואים שונות גדולה מאוד - באזורי ביקוש יש עלייה חריגה, ובאזורים פריפריאליים, או לפחות בחלקם, יש ירידה די חדה. וצריך גם כוכבית אזהרה: שיעורי השינוי עלולים להיות מושפעים משינויים ב"איכות" הדירות הנמכרות - זה טבעם של ממוצעים וחציונים, שלא משקללים את איכות הדירות. בכל מקרה: עליית מחירים יש, אבל היא לא גורפת והיא בטח לא חריגה או יוצאת דופן בהשוואה עולמית.