חוק המכר (דירות) קובע את גבולות אחריותו של קבלן שמכר דירה חדשה בכל הקשור לחובתו לתקן ליקויי בנייה שהתגלו בה לאחר מסירתה לרוכש. החוק נועד להגן על רוכשי דירות מפני בנייה רשלנית, החורגת מתקנות הבנייה והבטיחות או מתוכנית הבנייה של הבית.
רבים מרוכשי הדירות מתקשים להבין מהם ההבדלים בין תקופת הבדק ובין תקופת האחריות בכל הקשור לזכותם לדרוש מהקבלן לתקן את הליקויים בדירתם. בחוק המכר נקבע כי במהלך תקופה מוגדרת שמתחילה ממועד מסירת החזקה בנכס לידי הרוכש, הקבלן יהיה מחויב לתקן את הליקויים שנמצאו בה ללא דיחוי ומבלי שהרוכש יצטרך להוכיח שהקבלן אחראי לליקויים. זאת, אלא אם כן הקבלן הוכיח כי הליקויים נגרמו באשמת רוכש הדירה.
יש לך שאלה בנושא? היכנס עכשיו לפורום ליקויי בנייה, בדק בית ותביעות קבלנים
תקופת הבדק ותקופת האחריות - מה ההבדלים ביניהן?
תקופת הבדק מתחילה עם מסירת החזקה בדירה לידי הרוכש ונמשכת בין שנה אחת ועד לשבע שנים בהתאם לסוג הליקוי, כאשר עבור כל סוג ליקוי נקבעה תקופת בדק שונה בתוספת לחוק המכר (דירות). לדוגמה, ביחס לאיטום דירה תקופת הבדק שנקבעה בחוק היא 4 שנים, ואילו ביחס לליקויים בריצוף הדירה נקבעה תקופה של שנתיים.
לאחר תום תקופת הבדק מתחילה תקופת האחריות אשר נמשכת שלוש שנים. לצורך הדוגמה ביחס לליקויים באיטום הדירה קבועה תקופת בדק של 4 שנים כאשר לתקופה זו מתווספת תקופה של שלוש שנים נוספות שבמהלכן הקבלן מחויב לתקן ליקויים באיטום הדירה.
עם זאת, במהלך תקופת האחריות הדייר מחויב להוכיח כי האחריות לתיקון מוטלת על הקבלן ושליקויי הבנייה נובעים מהתכנון, מחומרי הבניין או מהעבודה שביצע הקבלן. זאת בניגוד לתקופת הבדק שבמהלכה הדייר אינו מחויב להוכיח שהקבלן אחראי לליקויים כדי לחייבו לתקנם.
האם הקבלן פטור מכל אחריות לליקויי בנייה בדירה עם תום תקופת הבדק והאחריות?
לאחר תום תקופת הבדק ותקופת האחריות, הקבלן עדיין יישא באחריות לליקויי בנייה במקרה של בעיות משמעותיות בבניין כגון אי יציבות שמקורה ביסודות הבניין או בשלד, או בעיות בטיחות אחרות שבעקבותיהן הבניין אינו בטוח למגורים. הקבלן יישא באחריות לתיקון הליקוי מעבר לתקופות הבדק והאחריות גם כאשר הדייר התריע בפניו על ליקוי מסוים במהלך תקופות הבדק והאחריות אך הקבלן דחה את התיקון שוב ושוב או סירב לבצעו.
חשוב להבהיר כי אחריות הקבלן לתקן ליקויים בדירה במהלך תקופת הבדק חלה על כל קבלן שמוכר דירות ללא יוצא מן הכלל. זאת גם במצב שבו הדבר לא צוין במפורש בחוזה המכר שנכרת בינו ובין רוכש הדירה ולאור העבודה שמדובר בזכות מוקנית של רוכש הדירה מכוח החוק. לפיכך, במקרה שבו מתגלים ליקויים בדירה במהלך תקופה זו ניתן לפנות לקבלן ומחובתו לטפל בבעיה אלא אם יצליח להוכיח שהנזק נגרם באשמת הדייר.
כיצד ניתן לממש את הזכות לתיקון ליקויים בדירה בתקופת הבדק?
כדי לחייב את הקבלן לטפל בבעיה, יש צורך לפנות אליו ישירות, בהקדם האפשרי ובסמוך לאחר גילוי הליקויים בנכס ולבקש ממנו לתקנם בהתאם לחוק. רצוי לפנות לקבלן בכתב ולשמור עותק מהפנייה למקרה של הגשת תלונה או ניהול הליך משפטי בעקבות סירובו לתקן את הליקויים.
במקרה שהקבלן דוחה את הדייר שוב ושוב או מסרב לטפל בליקויים בניגוד חוק, ניתן להגיש נגדו תלונה אצל רשם הקבלנים במשרד השיכון והבינוי כדי לקבל סיוע בהתנהלות מולו ובטיפול בבעיה. נוסף על כך, ניתן להגיש תביעה נגד הקבלן לבית המשפט כדי למצות את הזכויות כרוכשי דירה מכוח חוק המכר (דירות) ומכוח חוזה המכר שנחתם מול הקבלן.
ביצוע בדיקת בדק בית לפני הכניסה לדירה החדשה
לפני קבלת החזקה בדירה, רצוי לפנות לעורך דין אשר ינחה בעל מקצוע מומחה בתחום ליקויי הבנייה כדי שיבצע בנכס בדק בית וימסור לעורך הדין ולרוכש הדירה דו"ח מפורט שכולל את כל ליקויי הבנייה שנמצאו בנכס. עורך הדין יבחן את דו"ח המומחה וידאג שישקף נאמנה את מצב הדירה בהתאם להוראות חוק המכר והסכם המכר ולאחר מכן הדו"ח בצרוף מכתב מפורט מטעם עורך הדין יועברו לקבלן לשם ביצוע התיקונים בדירה או שישלם פיצויים בהתאם לסוג הליקויים וחומרתם.
במסגרת בדק הבית, בעל המקצוע המומחה ייבחן את כל המערכות בדירה ואת מאפייניה כגון הצנרת, החשמל, הצבע, הריצוף ועוד, וזאת כדי לבחון האם קיימים בנכס ליקויי בנייה ופגמים שלא ניתן להבחין בהם בעין בלתי מקצועית וללא ציוד מתאים. במסגרת הבדיקה איש המקצוע ייבחן גם את התאמת הדירה למפרט של הבניין והאם הדירה עומדת בדרישות התקן הרלבנטיות.
עלות שכר טרחתם של עורך הדין ומומחה לבדק הבית היא מזערית לעומת עלות תיקון הליקויים שעלולה להתגלגל בסופו של דבר אל רוכש דירה שלא ביצע בדק בית. חשוב לציין כי במקרים רבים איש מקצוע מיומן ומנוסה שמצויד במכשור מתאים עשוי לגלות ליקויי בנייה נסתרים בנכס עוד לפני הכניסה אליו ובכך לחסוך לדיירים זמן, כסף ועוגמת נפש.
עורך דין שמואל גייער עוסק בליקויי בנייה, ייצוג רוכשי דירות, חוזי מקרקעין, ליווי פרויקטים בתחום הנדל"ן, רישום בטאבו, עסקאות קומבינציה, מיסוי מקרקעין, קבוצות רכישה, פירוק שיתוף ועוד. עו"ד גייער מנהל פורום ליקויי בנייה, בדק בית ותביעות קבלנים. הכתבה באדיבות אתר עורכי הדין לליקויי בנייה LawGuide.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.