השקעה בנדל"ן בהולנד היא אופציה מצוינת למי שמעוניין להשקיע בנדל"ן באירופה ולקבל תשואה גבוהה. שוק הנדל"ן ההולנדי הינו אחד השווקים הרווחיים והיציבים ביותר באירופה. גם כעת, בצל משבר הקורונה, הנדל"ן ההולנדי שומר על יציבות ושוק הנדל"ן ההולנדי רוחש פעילות.

נוסף על כך, אין חובה להיות אזרח הולנד או אזרח האיחוד האירופי כדי להיות בעל נכס בהולנד. המשמעות היא שישראלים יכולים להשקיע ולרכוש כל סוג של נדל"ן בהולנד, בין אם זו דירה למגורים ובין אם זה שטח למטרות מסחר ונופש.

בכתבה זו, אתן כמה דוגמאות אקטואליות של דירות מגורים אשר לקוחות משרדי רכשו לאחרונה בעיר האג, אחת הערים הגדולות והמרכזיות בהולנד. האג הינה מטרופולין בין-לאומי, בו ממוקמים השגרירויות הזרות, משרדי הממשלה ומשכנו של המלך. 

לפניה ישירה אל עורך דין ונוטריון יעקב האודייק, לחץ/י כאן

מהי רמת התשואות על השקעה בדירות מגורים בעיר האג?
לדוגמא, דירת שלושה חדרים בשטח 86 מ"ר נקנתה השנה בסכום של 182,500 אירו. הדירה מתאימה לשותפים, משומשת במצב טוב, ממוקמת בשכונה נוחה לסטודנטים ולמשפחות וקרובה לפארק. ההכנסה הנוכחית משכירות היא בסך של 1,250 אירו כאשר התשואה נטו אחרי הוצאות היא בשיעור של 6.3%.  הדירה נמצאת בקומה העליונה של הבניין, עם היתכנות להשבחת הגג בעתיד על-ידי הוספת שטח של כ-60% עם מרפסת גג פתוחה. למאפיין זה של הדירה, פוטנציאל עליית רווח משמעותית בעת מכירה. בעוד הפיתוח דורש בדיקה ואישורים, תהליך הפיתוח אינו מסובך.

דוגמא נוספת היא דירת שלושה חדרים בשטח של 70 מ"ר באזור מגורים מחוץ למרכז העיר, נקנתה החודש בסכום של 177,500 אירו. הנכס קרוב למתקני ספורט קהילתיים ולאזור קניות ומסחר מקומי גדול. הדירה ממוקמת בקומה רביעית עם מרפסת ונוף פתוח כאשר ההכנסה הנוכחית משכירות היא בסך של 1,200 אירו והתשואה נטו, אחרי הוצאות היא בשיעור של 6.25%.

נכס אחר במתחם העיר הישנה שנקנה בשנה שעברה בסכום של 400,000 אירו בשטח של 82 מ"ר, ממוקם ברחוב צדדי למדרחוב עם אווירה מיוחדת, בתי קפה וחנויות בקרבת מקום. הבלוק עצמו שקט, ללא עסקים פתוחים לקהל, הבניין עבר שיפוץ באיכות מצוינת, כאשר הנכס כולל גם מרפסת גג מפנקת. עיצוב הדירה נעים ומציע הרבה נוחות לדייר כאשר נתונים אלו מאפשרים השכרה בסגמנט גבוה ושמירת ערך. ביחס לנכס זה דמי השכירות החודשיים עומדים על סך 2,350 אירו והתשואה נטו לאחר הוצאות היא בשיעור של 5.75%.

שיפוץ מקיף של נכס בהתאם לתקנות מודרניות תורם לשמירת ערכו
להלן נכס שנמצא היום למכירה בשוק: בית הולנדי קלאסי עם חלוקה אדריכלית מודרנית בשטח של 73 מ"ר במיקום קרוב למרכז העיר ברחוב שקט, כאשר המחיר מבוקש הוא 250,000 אירו. הבית עבר שיפוץ (בשנת 2010) כולל הרחבה, חימום תת רצפתי, תשתיות מים, חשמל וחלונות באיכות טובה לפי תקנות מודרניות - כל אלו תורמים לשמירת ערכו של הנכס. המוכרים הם זוג  עם ילדה וניכר כי הם ביצעו את השיפוץ תוך הקפדה על אסתטיקה וגימור איכותי וכן שמרו על תחזוקת הבית ברמה טובה. צפי שכירות מהנכס הוא 1,500 אירו וצפי התשואה נטו, אחרי הוצאות הוא בשיעור של 6%.

עוד דוגמא לדירה שנמצאת היום למכירה היא דירת שני חדרים באזור טרנדי בקרב הצעירים. שכונה איכותית במקום טוב באמצע בין מרכז העיר לחוף הים. הדירה עברה שיפוץ כולל תשתיות מים, חשמל וחלונות באיכות טובה לפי תקנות מודרניות - שתורם לשמירת הערך של הנכס. מאפיינים מיוחדים של הנכס הם חדר אמבטיה גדול עם יציאה למרפסת - מאפיין נדיר. הסלון בנוי משני חלקים גדולים וקיימת אפשרות לחלוקה וליצירת חדר שינה נוסף. שטח הדירה הוא 76 מ"ר ומחירה המבוקש הוא 250,000 אירו. צפי השכירות של הנכס עומד על סך של 1,350 אירו וצפי התשואה נטו אחרי הוצאות הוא בשיעור של 5.5%.

אמנת המס בין ישראל להולנד חוסכת למשקיעים תשלומי מס כפולים
חשוב לציין שמשקיע ישראלי החייב בתשלום מסים בישראל, משלם מס בארץ על דמי השכירות שהוא יקבל מנכס בהולנד. הודות לאמנת המס בין ישראל להולנד, המשקיע לא משלם מס כפול ולא משלם מס על דמי השכירות בהולנד. כמן כן, חשוב לשים לב ולהביא בחשבון כי על מנת להימנע מהשלכות הקשורות בחוקי הגנת הדייר ההולנדיים, מוטב להשכיר נכס מגורים לתקופה של עד שנתיים בלבד. 

עורך דין ונוטריון יעקב האודייק עלה מהולנד, ומומחה לדין ההולנדי ולמשפט האיחוד האירופי. משרדיו ממוקמים בתל אביב ובאמסטרדם. ניתן לפנות אליו בדוא"ל: jacob@houdijklaw.com. הכתבה באדיבות אתר עורכי הדין להשקעות נדל"ן בהולנד LawGuide.

עורך הדין יעקב האודייק (צילום: צילום עצמי)עורך הדין יעקב האודייק (צילום: צילום עצמי)

*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.