בזמן שמדברים על מצוקת הדיור במרכז הארץ, על מחירי הנדל"ן הגואים ועל העובדה שזוגות צעירים לא ממש מצליחים למצוא דירה במחיר שפוי באזור גוש דן והסביבה, צצה לה חלופה עירונית חדשה, שאם נודה באמת, לא נחשבה עד לאחרונה ליעד אטרקטיבי בעיני הישראלי שחושב על שדרוג סביבת המגורים שלו, אבל בזמן האחרון עוברת תהליכי פיתוח מואצים, שמתבטאים בין היתר בהקמה של עשרות פרויקטים נדל"ניים חדשים, הרבה יותר מהמצופה מעיר בממדיה.
בחודש יולי 2021 אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה חיפה את תוכנית המתאר הכוללנית לעיר שמכוחה אפשר לגזור תוכניות מפורטות. התוכנית כוללת תוספת של 10,500 יחידות דיור שייתנו מענה להיקף אוכלוסייה של 68,700 תושבים עד שנת 2040. כיום מתגוררים בנשר 26 אלף תושבים, והתוכנית מכוונת את עיקר תוספת יחידות הדיור החדשות לעיר באמצעות התחדשות עירונית בשכונות הוותיקות וחיזוק המרקם העירוני הקיים באמצעות תוספת שטחי תעסוקה ומסחר בלב העיר.
"תוכנית המתאר שעבדנו עליה קשה מאוד בשנים האחרונות בנושא התחדשות עירונית החלה לתפוס תאוצה בשנתיים האחרונות", מספר רועי לוי, ראש עיריית נשר. לוי מסביר כי המיקום הייחודי של העיר אינו מאפשר התרחבות נוספת מלבד פרויקטים של התחדשות עירונית. "מפני שבנשר כמעט שאין קרקעות, היא סגורה מכל צדדיה ועטופה במה שנקרא 'פארק הכרמל', וכמובן שאי אפשר לבנות במקום שמוכרז כפארק. זה מה שגרם לנו ללכת לכיוון התחדשות עירונית".
הנהירה לנשר התחילה בשנת 2017, בעת שהרבה מתושביה הצעירים שעזבו אותה החליטו לשוב אליה ולנצל את המחירים הנמוכים. בחמש השנים האחרונות רשמה העיר הגירה חיובית שמורכבת בעיקר משפחות צעירות ועובדי תעשייה ואף הייטק מאזור הצפון, שמצאו בה יתרונות כמו מערכת חינוך טובה וקרבה למקום העבודה.
"התפיסה שלנו - גם בהקשר של השכונות החדשות שנבנות אבל גם בהקשר של ההתחדשות העירונית בכלל - היא עירוב השימושים", אומר לוי. "אחד היתרונות הגדולים של שכונת האגמים, למשל, הוא שיהיה אפשר ללמוד לעבוד, לגור ולעשות את הקניות מבלי לצאת מהשכונה, שבה יתקיים עירוב שימושים מלא".
שכונת האגמים הוא פרויקט בשם "אגמי כרמל", שעתיד לקום על השטח ששימש בעבר את מפעל נשר. מדובר בפרויקט בן 5,000 יחידות דיור שמוקם בשיתוף פעולה של אפריקה ישראל מגורים, כלל נדל"ן ושיכון ובינוי. זהו אחד ממיזמי הנדל"ן השאפתניים והגדולים שנעשו בעיר. האגמים עצמם, במקור מחצבה של המפעל, הופכים למרכז חינוך, פנאי, ספורט ובילוי בעיר, בהשקעה של עשרות מיליוני שקלים. לצד המגורים, 265 אלף מ"ר יוקצו לשטחי מסחר ותעסוקה וכן למערך שבילים להולכי רגל ורוכבי אופניים, שישרתו את כלל תושבי העיר.
"הפרויקט הזה למשל אמור להכפיל את אוכלוסיית העיר. 5,000 יחידות שיכולות לאכלס לפחות 20 אלף תושבים. יש פה המון ביקוש, אנשים רוצים להישאר כאן ולגור כאן, ועד עכשיו זה היה קשה מכיוון שמחירי הדירות עלו מאוד בתקופה שלא הייתה בנייה".
פרויקט 4tech בעיר, שיוקם על חורבותיה של המחצבה הסמוכה, מנסה לבטא בדיוק את הקונספט המנצח. מדובר בפרויקט שצמוד לצ'ק פוסט ומכיל 17 מגרשים, שעל שניים מהם כבר אושרה בנייתם של שני גורדי שחקים בני 60 קומות כל אחד (כן, גבוה יותר ממגדלי עזריאלי), שיחוברו בגשר Sky Walk. במגדלים יהיה עירוב שימושים של בית חולים פרטי, מעבדות מחקר של הטכניון, מגורים כלליים, מגורים של עובדי הטכניון וכן בית מלון.
הפרויקט נבנה בשיתוף פעולה עם יזמים לצד אנשי הטכניון ויזמי פודטק, במטרה לבנות עבורם במיוחד חללים ומעבדות. הפרויקט יכלול כ־60 אלף מ"ר משרדים, כ־1,000 יחידות של מעונות סטודנטים (נשר קרובה מאוד הן לטכניון והן לאוניברסיטת חיפה) וכן מסחר, חניונים על־קרקעיים ותת־קרקעיים ושימושים נוספים.
כל השיח שלנו עם הטכניון הוא שהם רוצים להשאיר את הסטודנטים שלהם ליד הבית, ואנחנו רוצים מאוד שהם יהיו מעורבים בקהילה, אז בעצם יצרנו חיבור בין מחלקות החינוך שלנו לבין הטכניון, לבין הסטודנטים, גם על ידי תוכניות הלימוד - כי אנחנו רואים ויודעים שגם הטכניון הולך לכיוון הזה, שאי אפשר להשאיר היום אקדמיה כמו שהיא, היא צריכה להיות מלווה בתעסוקה ובקהילה.
"הטכניון רוצה לייצר את הקהילה, ונשר רוצה ליהנות מהיתרונות האדירים שיש למוסד הכי טוב במדינת ישראל, שבעצם נמצא בתחומה, ולכן הפשלנו שרוולים, אנחנו עובדים על החיבור הזה כבר שנתיים והוא רק הולך ומעמיק מיום ליום. המטרה היא שכאשר הסטודנטים יסיימו את הלימודים שלהם, הם לא יעזבו את נשר. אנחנו באים ואומרים: בואו, ניתן לכם חוויה אחרת, לא רק שנסדר את מקומות העבודה 'מתחת לבית', אנחנו גם ניתן לכם במקביל את האפשרות לגור במעונות סטודנטים, וכשתסיימו ותרצו להקים משפחה, תהיה לכם חוויית מגורים ברמה הכי גבוהה שיש".
"הפרויקט מנגיש את המבנים שמוקמים על טופוגרפיה בעייתית ואינם מונגשים כיום", אומר האדריכל תמיר לזר, מתכנן מתחם ההסתדרות החדש, "הבנייה לגובה תשדרג את ההנאה מהנוף למפרץ חיפה ביתר שאת. נוסף על כך, בעלי הדירות יזכו לקבל דירה חדשה ומודרנית גדולה יותר, הכוללת ממ"ד ומרפסת פתוחה שתעמוד בכל התקנים החדישים הקיימים בתכנון שכונות חדשות. כן ייהנו הדיירים מתכנון נופי מתקדם שישלב שטחים ירוקים נרחבים ומוסדות ציבור בתוך המתחם עצמו. מובן שכל הדיירים ייהנו מחניה צמודה תת־קרקעית".
לזר מוסיף כי התכנון כולל בנייה חדשה, פארקים בשטחים רחבים שיוקמו מסביב לבניינים, ושלושה מגדלים בני 25־30 קומות המשולבים במספר בניינים נמוכים יותר, עם מבני ציבור ושטחי מסחר ותעסוקה. "עמוס" הוא אחד הפרויקטים המצליחים של חברת שובל מתחמי מגורים בעיר, ובעקבותיו הוחלט על הקמת מתחם ההסתדרות. "העיר מתחדשת ומושכת משפחות צעירות רבות", אומר ישי רוט, סמנכ"ל הפיתוח העסקי של החברה. "מחירי הדירות בנשר כמעט שהכפילו את עצמם בעשור האחרון.
מחירה של דירה ממוצעת בעיר הוא עדיין אטרקטיבי ועומד על מעט פחות מ־1,100,000 שקל. מתחם ההסתדרות/דרך הטכניון נמצא סמוך לטכניון, ואנו מאמינים שהוא יהיה מגנט לרוכשים רבים - משפחות צעירות, סטודנטים ומשפרי דיור, לא רק בזכות הטכניון, אלא גם בזכות השינוי שחל בשנים האחרונות בנשר בתחום הבנייה, החינוך, הפארקים והתוכניות העתידיות".בבב
התרעות פיקוד העורף