"פסק דין שמטלטל את ההתחדשות העירונית" זעקו לאחרונה הכותרות, לאחר שבית המשפט המחוזי בתל אביב קבע, כי דיירים סרבנים בפרויקט פינוי בינוי בהרצליה יפצו את שכניהם בכ-8 מיליון ₪, או שיאלצו לחתום על חוזה הפינוי בינוי, בעל כורחם. לטעמי, פסק הדין הזה אינו מביא בשורה חדשה וקל וחומר שאינו מטלטל.
הוא פשוט מוכיח עד כמה חוק פינוי בינוי במתכונתו הנוכחית, הוא סוג של גן עדן לדיירים סרבנים ומייצר תמריץ שלילי מבחינת אותם דיירים סרבנים. זאת, בהיעדר כל סנקציה ממשית שתהלום את הסירוב הבלתי מוצדק ותכאיב להם בכיס, כך שייאלצו לחשוב פעמיים לפני שהם מסרבים בחוסר סיבה ממשית לחתום על ההסכם ולהצטרף לפרויקט.
היד הרכה של בתי המשפט כלפי דיירים סרבנים, בכל הנוגע לפסיקת הוצאות ריאליות, מייצרת גם בעיה ליזם, שבפעם הבאה עלול להעדיף להעניק לדייר הסרבן את מבוקשו, או קרוב לכך, מאשר לנהל נגדו הליך משפטי. זאת, הן מהטעם של ודאות העסקה (לעולם אין לדעת כיצד יחליט בית המשפט), החשש מעיכוב משמעותי במימוש הפרויקט והן מהטעם שההליך המשפטי יגרום לו להוצאות של שכר טרחת עו"ד – שהן לרוב הוצאות גדולות יותר מאלה שייפסקו לחובת הנתבעים בסופו של ההליך המשפטי. לו בתי המשפט היו "מכאיבים" לדיירים הסרבנים בסכומי פיצוי גבוהים יותר, היינו רואים הרבה פחות סרבני סרק, ויותר יזמים שלא חוששים לנהל הליכים משפטיים.
במצב הדברים כיום, דייר סרבן יכול "לקחת לטיול" בבית המשפט מאות בעלי דירות המשוועים לפרויקט חדש, כולל את היזם ועורכי הדין, תוך בזבוז זמן ומשאבים יקרים נוספים, ולעכב את הפרויקט במספר שנים טובות. בסוף הדרך, כשכולם יגיעו לקו הגמר מותשים, וחסרי ודאות ביחס להיתכנות הפרויקט, בית המשפט אולי יכפה על הסרבן לחתום - פעולה שממילא הוא היה צריך לבצע שנים קודם לכן.
אומנם בסופו של יום, בית המשפט ראה לנגד עיניו את האינטרס הציבורי הרחב, כעדיף על סכום הפיצוי שנקבע, אולם יצר, לטעמנו, פתח לסירובים חסרי יסוד במטרה "לסחוט" תמורות עודפות מצד סרבנים עתידיים ופוטנציאליים בהיעדר סנקציה חריפה שתואמת את הסירוב הארוך, השיטתי והבלתי מוצדק, שגרם עוול כבד לבעלי הדירות האחרים
בתי המשפט צריכים לגרום "לדייר הסרבן" להבין שהוא לא יוכל למרר את חייהם של שכניו ולגרום ליזם להפסדים כספיים, מבלי שישלם על כך. תחת הטלת הוצאות כבדות וממשיות, שייצרו אפקט הרתעתי שכזה, אנו סבורים שנראה פחות סרבנים. לסיכום, כאשר דייר סרבן יידע שלסרבנותו יש מחיר כלכלי משמעותי, הוא לא יעז לעכב את הפרויקט ללא סיבה מוצדקת.
עו"ד זיו גרומן הנו מייסד משרד גרומן ושות', מומחה לנדל"ן והתחדשות עירונית; עו"ד ניל בונפיל מנהל את מחלקת הליטיגציה במשרד.