הכתבה נכתבה בשיתוף אוביטר
מס שבח משולם מסכום הרווח שנוצר בעסקת הנדל"ן שלכם. מתי צריכים לשלם והאם יש פטור במקרים בהם מדובר בדירה היחידה שלכם?
מה זה מס שבח?
מס השבח מיוחס להון שנוצר בעת מכירת נכס, ומחשבים אותו בזמן מכירת הדירה. 'שבח' משמעו ההשבחה שהנכס עבר בזמן הבעלות אצל המוכר. המס מוטל על ההפרש בין מחיר הרכישה שביצע מחזיק הנכס הנוכחי, למחיר הנכס בזמן מכירתו.
את סכום ההשבחה כוללים, שכר הטרחה של העורך דין, שכר טיווח, כספים נוספים שיצאו לטובת שיפוץ הדירה, מיסים ואגרות. לכן, חשוב לשמור את הקבלות שמוכיחות את ההוצאות הכספיות שהשביחו את הכנס.
שיעור המס הינו 25 אחוזים נטו מסכום ההפרש ('שבח') שנוצר במכירת הדירה. חשוב לציין, במידה ולא נעשתה השבחה לנכס, חשוב לשקול הגשת פטור מתשלום מס השבח. זאת משום שניתן לבקשו פעם אחת על מכירת דירה בודדת.
מס השבח מעוגן בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963. במהלך השנים, חלו שינויים בחוק שהשפיעו על תשלום מס השבח. הדבר הוביל לשינויים בזכאים לפטור וזכאים לדחיית התשלום. פטור משמעותי שנותר הוא, פטור מס שבח במכירת דירה יחידה.
הרפורמה במס השבח בשנת 2014
בשנת 2014 הפטור שהיה כמעט גורף, בוטל. רפורמה במס השבח הובילה לשינוי משמעותי בתחום, והתקנות החדשות הגדירו שיטת חישוב חדשה בנוסף לשינוי המשמעותי בגזרת הזכאות והחובה לתשלום מס השבח.
בעלות על דירה אחת, מסביר עורך דין אלי מור - מזכה בפטור ממס שבח רק אם בעליה מחזיק בה במשך 18 חודשים לפחות. בנוסף, תשלום מס שבח על מספר רב של דירות, תחושב לפי נוסחה לינארית שנקבעה. אלו הן שתיים מהתקנות החדשות שהופיעו ברפורמה.
במקרה בהם יש בבעלותו של אדם מספר דירות, הוא ישלם לפי הגנה לינארית. משמעות הדבר היא, תשלום מס בצורה יחסית החל משנת 2014. עליית הערך של דירה שנקנתה לפני שנת 2014, לא תיכלל במס שיוטל על הבעלים לשלם בעת מכירת הדירה.
לעיתים, חישוב מס השבח עשוי להראות כמו משימה בלתי אפשרית. כמות הנתונים, והסכומים שצריכים להיכנס פנימה בכדי לקבל תחזית מדויקת לסכום אותו תצטרכו לשלם, קשה מאוד למעקב.
לכן, לפני מכירת הדירה חשוב לבדוק קודם האם אתם מחויבים לשלם את מס השבח על מכירתה. במידה והתשובה היא חיובית, רשות המיסים העמידה לטובת הציבור מחשבון מס שבח. באמצעותו ניתן לחשב את הסכום הצפוי לתשלום.
הנתונים העיקריים שתתבקשו להכניס למחשבון הם, עלות הרכישה שלכם, מועד רכישתו, עלות תיווך, כסף לשיפוץ הנכס ועוד. תוך זמן קצר יבוצע החישוב למס השבח אותו תדרשו לשלם בעת המכירה של הדירה.
מרגע שבוצעה עסקה, המוכר צריך לדווח עליה תוך 30 ימים מתאריך סגירתה. הוא נדרש להצהיר על מכירות נכסו, והתמורה הכספית שקיבל עליה, וכל הניקויים והתוספות שקרו במהלכה בפני רשות המיסים.
מתי דירת יחיד תזכה בפטור ממס שבח?
סעיף 49ב(2) מציין קובע את הפטור על מס שבח שצריך לשלם בשביל דירה יחידה. בעל הנכס יזכה לממש את הפטור ממס השבח כל 18 חודשים, אך צריך לעמוד בתנאים הבאים:
- מדובר הדירה היחידה שבבעלותו.
- הדירה שייכת לבעלים לתקופה של 18 חודשים לכל הפחות.
- בעל הדירה, אינו מכר דירה אחרת וניצל בה את זכאותו ממס שבח, על דירה יחידה בשנה וחצי שקדמו למכירה הנוכחית.
- דירת מגורים יחידה תקבל פטור ממס שבח במקרה בו היא חלק מעסקת קומבינציה, ועומדת בתנאי הפטור.
מקרים בהם מחזיק דירה יחידה לא יקבל פטור הם, במידה ומחזיק בפחות משליש מערכה של הדירה או שקיבל אותו באמצעות דיירות מוגנת לפני 1997, בצורה שקיימת עליו החזקה של סעיף 49ג, המציין כי אינו היה בעלים של דירה קודם לכן.
ליווי משפטי הגשת זכאות לפטור ממס שבח על דירה יחידה
בתהליך מכירת דירה, כמעט תמיד מעורב עו"ד שמלווה את החתימה על החוזה בין הצדדים. חשוב, לקחת עורך דין שמתמחה בעסקאות נדל"ן. הסיבה לכך שהוא יוכל לתת את המענה והידע על חובותיכם וזכאותכם, ועל תשלומים נוספים מעבר למס השבח.
לאור האמור, מס שבח היה יכול להראות כעוד אחד מהדברים שחובה לעשות בעת מכירת דירה. אך ניכר שמדובר בתחום שאינו בהיר וכדי לבצע זאת בצורה הטובה ביותר, חשוב להעמיק בנושא, ולהשתמש בייעוץ משפטי מקצועי כדי לבצע את ההליך בהצלחה.
הכתבה באדיבות פורטל המשפט obiter.co.il
(לצורך איתור מהיר של הכתבה, חשוב להקפיד לכלול במייל את הלינק של הכתבה).
הכתבה נכתבה בשיתוף אוביטר