בית המשפט המחוזי בראשות השופט גלעד הס קבע בימים האחרונים את הדרך לפיה יש לחשב את ההשבחה הנובעת בפרויקט התחדשות עירונית המשלב בתוכו זכויות בניה מכח תמ"א 38 וזכויות בניה נוספות מכח תב"ע.
נוסחת ביהמ"ש צפויה לפשט את דרך חישוב ההשבחה בפרויקטים המשלבים זכויות בניה כאמור. בנוסף, עולה מהמקרה הפרטני בפסק הדין, להביא להפחתה בפועל בהשבחה. בהליכים שקדמו להחלטת ביהמ"ש, הוצגו לא פחות מארבע דרכים שונות לביצוע תחשיב ההשבחה במקרה כאמור המשלב זכויות בניה המוקנות ממקור שונה. ביהמ"ש קבע כי כל ארבעת הדרכים שגויות וסקר את הסיבות לכך. נוכח כך, ביהמ"ש קבע נוסחה חדשה לחישוב ההשבחה. בד בבד, קבע ביהמ"ש כי שיטת "הדלתא", המתעלמת מכלל האלמנטים הנלווים להשבחה, אינה רלוונטית לבחינת ההשבחה במקרה מעין זה.
בית המשפט קבע כי 'עקרון הוודאות והפשטות עדיף על עקרון הדיוק', מאחר ולכאורה ניתן גם לבצע את תחשיב ההשבחה בדרך של חישוב שווי הזכויות הכולל, בחלוקה ליחס השווי שבין זכויות תמ"א 38 לבין זכויות תב"ע, באופן בו דרך זו מגלמת בין היתר מאפיינים נוספים מדויקים יותר כמו למשל שווי שונה בכל קומה בבניין. שיטה זו מחייבת ביצוע תחשיב נוסף שעלול לסבך את התחשיב הכללי. לכן, העדיף ביהמ"ש את נוסחת חישוב יחס הזכויות הממומשות על פני תחשיב שווי בשל העובדה כי השיטה שאותה הציע ביהמ"ש פשוטה יותר ותמנע הליכים משפטיים נוספים שיתעוררו כתוצאה מבחירה במסלול המדויק יותר.
בהתאם, קבע ביהמ"ש כי יש לחשב את ההשבחה בין המצב הקודם למול המצב התכנוני החדש, ולחלץ את החלק היחסי של זכויות הבניה התב"עיות אשר אינן פטורות מתוך סך זכויות הבניה שנוספו לפרויקט הן מכח תמ"א 38 והן מכח התב"ע. לעמדתם של עו"ד ושמאי אוהד מרציאנו, רויטל אפלבוים ועו"ד ינור ברטנטל, אשר מייצגים יזמים רבים בתחום היטל ההשבחה, גם בפרוייקטים מסוג זה כי עורכי דין ושמאים המייצגים תדיר בתיקי היטלי השבחה, ימצאו בפסק הדין, פירוט נוח וקל להבנה של האופן בו יש לחשב את היטל ההשבחה בפרוייקטים מסוג זה וללא ספק פסק הדין ייצר וודאות גבוהה יותר בשוק.